Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы05.03-12.03.2008


Где дно?
Там, где начало поступления денег в КЗ.
От цифры индекса это никак не зависит.
500 или 2500 - какая разница, если нет денег?
Дно зависит только от желания "глобального инвестора".
Как мы понимаем, народ, с его видением дна,
в это понятие не входит никаким боком.
(Калистрат Калиныч, гуру конференции по недвижимости)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2510 -14 -0.55 6538 -835 -11.33
панель 2215 -28 -1.25 3642 -474 -11.52
кирпич 2805 -13 -0.46 2314 -236 -9.25
монолит 3183 89 2.88 582 -125 -17.68
1-комн. 2311 29 1.27 1657 -186 -10.09
2-комн. 2443 -11 -0.45 2139 -294 -12.08
3-комн. 2557 -13 -0.51 2122 -268 -11.21
4-комн. 3067 -127 -3.98 580 -87 -13.04
5-комн. 3796 -165 -4.17 40 0 0.00
Алмал. 2588 -12 -0.46 1365 -105 -7.14
Жетыс. 2281 -52 -2.23 682 -3 -0.44
Ауэзов. 2030 -37 -1.79 1547 -261 -14.44
Медеус. 3515 23 0.66 818 -105 -11.38
Турксиб. 1866 28 1.52 424 -57 -11.85
Бостан. 2654 -9 -0.34 1702 -304 -15.15


Для справки: изменение курса доллара (по данным KASE) за период 05.03-12.03.2008 составило -0.08 тенге/доллар, что дает недельную динамику -0.066%.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На этой неделе виден явный позитивный сдвиг в динамике индексов по типам. Сильно падающая на прошлой неделе панель (-95 пунктов) замедлилась (-28 пунктов), летевший вниз кирпич (-54 неделю назад) также притормозил (только -13 пунктов сегодня). Поднимавшийся на прошлой неделе монолит (+73 пункта) сегодня растет еще быстрее (+89 пунктов). Для такого позитива вроде бы нет оснований, но факт остается фактом. Возможно это просто отработка рынком немного вверх после сильного падения на прошлой неделе. Или затишье перед следующей волной серьезного спада.
Изменение предложений по типам: Предложение упало для всех типов. Сказался праздник. Кстати, всех женщин, читающих данный опус, поздравляю с праздником. Пусть ваша личная квартира вырастет в цене!
Существенно уменьшилось количество панелек (-474), кирпича (-236) и монолита (-125). Относительные падения предложений различаются меньше: -11.52% для панели, -9.25% для кирпича и -17.68% для монолита.
Доли рынка: панельные 55.71% (вниз на 0.12%), кирпичные 35.39% (вверх на 0.8%), монолитные 8.9% (вниз на 0.69%). Видно, что за счет квартир в кирпичных домах, на рынке произошли заметные структурные изменения.
Линейка индексов по типам: монолитные 3183 (вверх на 89), кирпичные 2805 (вниз на 13), панельные 2215 (вниз на 28).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: Сигнатура трендов по форматам на этой неделе существенно отличается от прошлой. Если на прошлой неделе мало- и среднеформатные квартиры дешевели, а крупноформатные дорожали, то сегодня только 1-комнатные растут в цене, а все остальные падают. Причем чем больше формат квартиры, тем она быстрее дешевеет. Например, для 2-комнатной индекс за неделю потерял только 11$, а для 5-комнатной - целых 165$. В относительных цифрах, несмотря на существенную разницу в индексах для разноформатных квартир, тенденция "больше формат - быстрее дешевеет" сохраняется.
Изменение предложений по форматам: Предложение для 5-комнатных не изменилось. Для всех остальных форматов видна просадка, причем относительные изменения примерно одинаковы от -10% до -13%. В абсолютных цифрах больше других потеряли определяющие форматы: 2- и 3-комнатные квартиры.
Доли рынка: 2-комнатные 32.72% (вниз на 0.28%), 3-комнатные 32.46% (вверх на 0.04%), 1-комнатные 25.34% (вверх на 0.34%), 4-комнатные 8.87% (вниз на 0.18%), 5-комнатные 0.61% (вверх на 0.07%). На прошлой неделе средняя комнатность была 2.272, а сегодня - 2.267. За неделю средняя квартира по формату стала немного меньше (на 0.005), чем на прошлой.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3796 (вниз на 165 пунктов), 4-комнатные 3067 (вниз на 127), 3-комнтаные 2557 (вниз на 13), 2-комнатные 2443 (вниз на 11), 1-комнатные 2311 (вверх на 29).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: Самый дорогой (Медеуский) и самый дешевый (Турксибский) районы на этой неделе показали позитивный тренд индекса. Остальные районы города находятся в состоянии падения со скоростью от -2.23% до -0.34%. Отметим, что, хотя в них и наблюдается падение, но его скорость значительно ниже (кроме Жетысуского района), чем на прошлой неделе. В целом, создается идиллическая картина замедления падения. Может быть это "ложное дно"? Предпосылок для долгой остановки индексов на сегодняшнем уровне я не вижу.
Изменение предложений по районам: Рынок явно немного просел из-за праздника. В Жетысуском районе падение предложения небольшое - меньше полпроцента. Остальные районы потеряли от 7% до 15% от количества продаваемых квартир на прошлой неделе.
Доли рынка: Бостандыкский 26.03% (-1.18%), Ауэзовский 23.66% (-0.86%), Алмалинский 20.88%(+0.94%), Медеуский 12.51% (-0.01%), Жетысуский 10.43% (+1.14%), Турксибский 6.49% (-0.03%) районы. Центр тяжести предложения из Бостандыкского и Ауэзовского районов немного сместился в сторону Алмалинского и Жетысуского районов.
Линейка индексов по районам: Медеуский 3515 (+23), Бостандыкский 2654 (-9), Алмалинский 2588 (-12), Жетысуский 2281 (-52), Ауэзовский 2030 (-37), Турксибский 1866 (+28).

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

На этой неделе зафиксировано очень небольшое среднее падение индекса - всего на 14 пунктов, что соответствует относительному изменению всего -0.55%. Я думаю, что такое небольшое изменение есть результат двух противоположных процессов: структурных изменений по типам (рост доли относительно дорогого кирпича) и общего падения индекса в целом. Повторюсь еще раз - пока не видно реальных предпосылок для остановки падения индексов.

Мой личный вывод по рынку квартир не изменился с прошлой недели

 

РЫНОК АРЕНДЫ

Динамика предложения:
1-комнатные: 806 - 881 (на прошлой неделе) = -75 квартир (или -8.51%)
2-комнатные: 874 - 960 (на прошлой неделе) = -86 квартир (или -8.96%)
3-комнатные: 624 - 711 (на прошлой неделе) = -87 квартир (или -12.14%)
4-комнатные: 122 - 151 (на прошлой неделе) = -29 квартир (или -19.21%).
Видно, что предложение на рынке аренды жилья на этой неделе ощутимо уменьшилось. Особенно много с рынка ушло крупноформатных квартир.

Динамика стоимости аренды ($/месяц):
1-комнатные: 609 - 622 (на прошлой неделе) = -13 (или -2.09%)
2-комнатные: 1056 - 1085 (на прошлой неделе) = -29 (или -2.67%)
3-комнатные: 1609 - 1660 (на прошлой неделе) = -51 (или -3.07%)
4-комнатные: 2882 - 2755 (на прошлой неделе) = +127 (или + 4.61%).
Несмотря на то, что предложение несколько упало, для аренды 1-, 2- и 3-комнатных квартир сегодня нужно чуть меньше долларов, чем неделю назад.

Структура предложения по аренде:
На диаграмме показано распределение предложений по аренде для 1-, 2- и 3-комнатных квартир в зависимости от ежемесячной платы. Видно, что распределение для 1-комнатных квартир имеет более-менее непрерывный характер, что говорит о высокой степени однородности сдаваемых объектов. Для 2-комнатных квартир картина похожа, но есть объекты, сдаваемые просто по "круглым" ценам - 1000$, 1500$, 2000$, 2500$, 3000$. Очевидно, что эти квартиры должны сильно отличаться от основного потока и, как говорится, там "возможен торг". Эта тенденция усиливается при переходе к рассмотрению распределения для 3-комнатных квартир. Основного потока, как такового, нет. Есть спектр предложений от 700$ до 5000$ с теми же "круглыми" ценами, идущими через 500$.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz



Опубликовано 12 марта 2008 21712 просмотров Добавить комментарий