Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы 28.02-04.03.2008


Бедные стали беднее,
богатые – богаче.
Как всегда...
(из жизни)

Лучше быть здоровым и богатым,
чем бедным и больным!
(народная пословица)

Смерть барыгам!
(из Сигизмунда)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.


 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2524 -77 -2.96 7373 -466 -5.94
панель 2243 -95 -4.06 4116 -93 -2.21
кирпич 2818 -54 -1.88 2550 -276 -9.77
монолит 3094 73 2.42 707 -97 -12.06
1-комн. 2282 -129 -5.35 1843 -87 -4.51
2-комн. 2454 -61 -2.43 2433 -105 -4.14
3-комн. 2570 -103 -3.85 2390 -310 -11.48
4-комн. 3194 32 1.01 667 37 5.87
5-комн. 3961 536 15.65 40 -1 -2.44
Алмал. 2600 -138 -5.04 1470 -135 -8.41
Жетыс. 2333 -14 -0.60 685 -89 -11.50
Ауэзов. 2067 -105 -4.83 1808 -138 -7.09
Медеус. 3492 -80 -2.24 923 -25 -2.64
Турксиб. 1838 -96 -4.96 481 4 0.84
Бостан. 2663 -38 -1.41 2006 -83 -3.97

 

Для справки: недельное изменение курса доллара (по данным KASE) составило -0.05 тенге/доллар, что дает динамику -0.04%.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: панель 2243 (сильно вниз на 95 пунктов или -4.06%), кирпич 2818 (вниз на 54 пункта или – 1.88%), монолит 3094 (подъем на 73 пункта или +2.42%). По сравнению с прошлой неделей для панели ускорилось удешевление. Кирпич тоже дешевеет, но скорость падения практически не изменилась. Монолит поменял знак тренда и стал резко дорожать +73 пункта или +2.42%. Дешевое вторичное жилье дешевеет, дорогое – дорожает. Наблюдается существенно разный тренд для для разных ценовых сегментов.
Изменение предложений по типам: за неделю с рынка ушло много (276) квартир в кирпичных домах (-9.77%). Монолитный сегмент "похудел" на 97 квартир, что привело к сильному относительному изменению -12.06%. Мало изменилось предложение панелек – их тоже стало меньше (-93 квартиры), но для такого многочисленного сегмента рынка это привело к снижению только на 2.21%. "Кирпичность" города на этой неделе вернулась на уровень двухнедельной давности.
Доли рынка: панельные 55.83% (существенно вверх), кирпичные 34.59% (существенно вниз), монолитные 9.59% (практически не изменилась).
Линейка индексов по типам: монолитные 3094 (вверх), кирпичные 2818 (вниз), панельные 2243 (сильно вниз).

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: на этой неделе город разделился по форматам на две группы: мало- + среднеформатное (1-, 2- и 3-комнатные) и крупноформатное (4- и 5-комнатные) жилье. В первой, более демократической, группе видим заметное снижение стоимости квадратного метра, во второй, более элитной, наоборот, удорожание. И здесь тезис о богатых и бедных находит свое подтверждение. Сильно "полегчали" однокомнатные – сразу на 129 пунктов (или -5.35%) и трехкомнатные (-103 пункта или -3.85%). По сравнению с прошлой неделей только 2- и 3-комнатные квартиры сохранили знак тренда, для остальных форматов тренд поменял знак.
Изменение предложений по форматам: здесь тоже наблюдается деление на эти же две группы (1-2-3-комнатные и 4-5-комнатные). Падение предложения происходило в первой группе: наибольшее падение наблюдается для 3-комнатных квартир (-310 или -11.48%) и для 2-комнатных (-105 или -4.14%), однокомнатных стало меньше (-87 или – 4.51%). Для второй группы зафиксированы незначительные изменения, в частности, некоторый рост предложения (для 4-комнатных +5.87%).
Доли рынка: 2-комнатные 33.00% (практически без изменений), 3-комнатные 32.42% (существенно вниз), 1-комнатные 25.00% (чуть вверх), 4-комнатные 9.05% (немного вверх), 5-комнатные 0.54% (практически без изменений). На этой неделе наибольшую долю рынка занимают снова 2-комнатные квартиры. Город как совокупность форматов сдвинулся в сторону многокомнатных квартир.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3962 (сильно вверх), 4-комнатные 3194 (вверх), 3-комнатные 2570 (сильно вниз), 2-комнатные 2454 (вниз), 1-комнатные 2282 (сильно вниз).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: прошедшая неделя была временем удешевления всех районов города. Сильнее всех "просели" Алмалинский (-138 пунктов или -5.04%), Турксибский (-96 пунктов или -4.96%) и Ауэзовский (-105 пунктов или -4.83%). В Медеуском районе тоже заметное падение индекса (-80 пунктов), но из-за высокой стоимости квадратного метра в этом районе относительное изменение небольшое -2.24%. В Жетысуском районе недвижимость за прошедшую неделю в цене практически не изменилась (-14 пунктов или -0.6%).
Изменение предложений по районам: в Турксибском районе добавилось на продажу 4 квартиры (+0.84%). В остальных районах – отток квартир Наибольший относительный спад виден в Жетысуском районе (-11.5%), примерно одинаково изменилось предложение в Алмалинском и Ауэзовском районах (-8.41% и -7.09%). В Медеуском и Бостандыкском районах снижение уровня предложений скромнее (-2.64% и -3.97%). Видно, что по городу в разных районах количество продаваемых квартир изменилось по-разному.
Доли рынка: Бостандыкский район 27.21% (немного вверх), Ауэзовский 24.52% (немного вниз), Алмалинский 19.94% (вниз), Медеуский 12.52% (немного вверх), Жетысуский 9.29% (немного вниз) и Турксибский 6.52% (немного вверх).
Линейка индексов по районам: Медеуский район 3492 (вниз), Бостандыкский 2663 (немного вниз), Алмалинский 2600 (сильно вниз), Жетысуский 2333 (немного вниз), Ауэзовский 2067 (немного вниз), Турксибский 1838 (сильно вниз). Бостандыкский район на этой неделе вернул себе второе место на линейке, оттеснив Алмалинский на третье место.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Индекс упал на 77 пунктов. На фоне разбросов темпов падения стоимости жилья по типам, форматам и районам (от +15.65% до -5.35%) среднее значение темпа падения -2.96% выглядит как некое усреднение пестрой мозаичной структуры города.
По сравнению с прошлой неделей средний темп падения увеличился, то есть идем вниз с ускорением. Причин для этого много – и неясность перспектив с кредитованием строительства, и отсутствие в строительных компаниях собственных средств для сдачи уже начатого строительства, и ставшая более жесткой политика банков в сфере ипотечного кредитования.
По всем этим и многим другим вопросам ясности нет, что порождает тревогу инвесторов за вложенные в "инвестхаты" средства. Тревога накапливается и никто не знает, во что она может вылиться. Хватит терпения дождаться вменяемых подвижек в обществе – хорошо, не хватит – можно будет увидеть картину "Ниагарский водопад".
Пока еще паники нет. Пока...


МОЙ ЛИЧНЫЙ ВЫВОД

Если у вас есть пара незаселенных квартир – надо продавать сейчас (если получится, конечно). Если есть свободные деньги для покупки – лучше повременить с приобретением. Или вложиться в продукты (жрать-то всегда охота!). Еще раз повторюсь – этот вывод сугубо личный.


 

P.S.
Многие наши читатели спрашивают про аренду. С сегодняшнего дня приоткроем завесу и над этим сегментом рынка недвижимости.
 

РЫНОК АРЕНДЫ

Предложение: на этой неделе предложение для аренды 1-4-комнатных равно 2703 квартир, на прошлой – 2816. Общее уменьшение предложения составило 113 квартир или -4.01%. Изменение по форматам: однокомнатные -24 квартиры или -2.65%, двухкомнатные -51 квартира (-5.04%), трехкомнатные -39 квартир (-5.02%), четырехкомнатные +1 квартира (+0.67%).
Стоимость аренды: ежемесячная стоимость аренды однокомнатной квартиры уменьшилась на 650$-622$= -28$ (или -4.3%), двухкомнатной – подорожала на 1085$-1078$= +7$ (+0.65%), трехкомнатной – подорожала на 1660$-1642$= + 18$ (+1.1%), четырехкомнатной – уменьшилась на 2755$-2836$= -81$ (-2.86%).
Структура предложения по аренде: на диаграмме показано распределение предложения по аренде для двухкомнатных квартир в зависимости от ежемесячной платы.


 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz

 


 



Опубликовано 5 марта 2008 19029 просмотров Добавить комментарий