Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы21.02-27.02.2008


Анализируй это
(фильм такой был)

Зри в корень!
(К. Прутков)


 

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строений, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения, а также абсолютные и относительные изменения за неделю.


 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город

2601

-22

-0.84

7839

-27

-0.34

панель

2338

-24

-1.02

4209

-186

-4.23

кирпич

2872

-49

-1.68

2826

158

5.92

монолит

3021

-39

-1.27

804

1

0.12

1-комн.

2411

40

1.69

1930

31

1.63

2-комн.

2515

-32

-1.26

2538

-127

-4.77

3-комн.

2673

-34

-1.26

2700

90

3.45

4-комн.

3162

-112

-3.42

630

-28

-4.26

5-комн.

3425

-110

-3.11

41

7

20.59

Алмал.

2738

11

0.40

1605

-23

-1.41

Жетыс.

2347

-11

-0.47

774

5

0.65

Ауэзов.

2172

-5

-0.23

1946

-35

-1.77

Медеус.

3572

-60

-1.65

948

48

5.33

Турксиб.

1934

-56

-2.81

477

-5

-1.04

Бостан.

2701

-71

-2.56

2089

-17

-0.81

 

Для справки: недельное изменение курса доллара (по данным KASE) составило +0.55 тенге/доллар, что дает динамику +0.457%.


 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Недельное падение общегородского индекса -22 пункта, что соответствует относительному изменению -0.84%. В национальной валюте, учитывая тренд курса доллара, снижение цены квадратного метра будет скромнее – только -0.38%.
Предложение в целом по городу упало на 27 квартир (-0.34%). Изменения на первый взгляд небольшие, но, как показывает более детальный анализ по составляющим, реально в городе происходят значительные перемены.
Город сегодня ассоциируется у меня с плавно текущей рекой со спокойной поверхностью, а в глубине – подводные течения и прочие динамичные процессы. Иногда из глубины на поверхность неожиданно для рыбаков вырываются шумные и опасные водовороты, и тогда все удивленно таращат глаза!
Город живет, структура предложения и индексы стоимости жилья меняются. Все в динамике. Рассмотрим эту занимательную картину повнимательнее.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: панель 2338 (вниз на 24 пункта или -1.02%), кирпич 2872 (вниз на 49 пунктов или -1.68%), монолит 3021 (вниз на 39 пунктов или -1.27%). По сравнению с прошлой неделей тренд индекса панели изменил знак (было +1.5%, стало -1.02%), а кирпич и монолит стали дешеветь чуть медленнее.
Видно, что все типы строений дружно подешевели, но не намного. Похоже на планирование самолета перед посадкой. Как любят выражаться на конференции bb.ct.kz – "Дно рядом!". Насколько это справедливо в долгосрочной или даже краткосрочной перспективе – посмотрим.
Изменение предложений по типам: на этой неделе предложение квартир в панельных домах уменьшилось на 186 (-4.23% ), а в кирпичных домах – наоборот, выросло на 158 (+5.92%).
Учитывая разницу в индексах для панельных и кирпичных домов, можно сделать вывод, что город в целом только из-за изменения структуры предложения сдвинулся в сторону более дорогого сегмента. Проще говоря – город стал более "кирпичным", чем "панельным".
Такое значительное изменение структуры предложения привело к интересному эффекту: несмотря на то, что в каждом типе строений видно падение в пределах -24...-49 пунктов, индекс города в целом понизился только на 22 пункта (или -0.84%)!
Процессы, наблюдаемые на этой неделе, являются хорошей иллюстрацией зависимости динамики общегородского индекса не только от изменений индексов в его составляющих (типах, форматах, районах), но и от изменения долей этих составляющих на рынке.
Доли рынка: панельные 53.69% (существенно вниз), кирпичные 36.05% (существенно вверх), монолитные 10.26% (практически без изменений)
Линейка индексов по типам: монолитные 3021 (вниз), кирпичные 2872 (вниз), панельные 2338 (вниз).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: подорожали только 1-комнатные квартиры (+40 пунктов или +1.69%). Все остальные форматы подешевели. Наибольшее понижение зафиксировано для "дорогих" 4- и 5-комнатых квартир. Для них падение за неделю составило более 3%. В самых представительных по предложению форматах (2- и 3-комнатых) снижение индекса за неделю было примерно одинаковым (на 32-34 пункта), что соответствовало одинаковому относительному понижению на 1.26%.
По сравнению с прошлой неделей знак тренда индекса для 1-, 3- и 4-комнатных квартир поменялся. Сегменты 2- и 5-комнатных квартир продолжают дешеветь – для них знак тренда на прошлой и на этой неделе отрицательный.
Изменение предложений по форматам: предложение для 1-комнатных квартир выросло на 31 (+1.63%), 2-комнатных – упало на 127 (-4.77%), 3-комнатных – выросло 90 (+3.45%), 4-комнатных – упало на 28 (-4,26%), 5-комнатных – выросло на 7 (+20.59%).
Доли рынка: 3-комнатные 34.44% (вверх), 2-комнатные 32.38% (вниз), 1-комнатные 24.62% (чуть вверх), 4-комнатные 8.04% (немного вниз), 5-комнатные 0.52% (немного верх).
Отметим, что на этой неделе наибольшее среди других форматов предложение – 3-комнатные квартиры. На прошлой неделе лидером были 2-комнатные квартиры.
За счет изменения структуры предложения средняя "комнатность" на этой неделе немного увеличилась. Город, как совокупность форматов, сдвинулся в сторону более дорогого сегмента.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3425 (вниз), 4-комнатные 3162 (вниз), 3-комнтаные 2673 (вниз), 2-комнатные 2515 (вниз), 1-комнатные 2411 (вверх).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: на этой неделе только в Алмалинском районе наблюдался рост индекса, но и этот рост был небольшим – всего 11 пунктов (+0.4%). Индекс в остальных пяти районах двинулся вниз. Сильнее всего просели Бостандыкский, Медеуский и Турксибский районы, где индекс уменьшился на 56-71 пункт, что соответствует значительному относительному изменению в пределах -1.65%...-2.81%. Два оставшихся района (Жетысуский и Ауэзовский) тоже подешевели, но значительно меньше. Относительное изменение в этих районах – менее половины процента.
Изменение предложений по районам: наиболее значительные изменения предложения произошли в Ауэзовском и Медеуском районах. В относительно "дорогом" Медеуском районе квартир на продажу прибавилось, а в сравнительно "дешевом" Ауэзовском – уменьшилось.
Доли рынка: Бостандыкский 26.65% (немного вниз), Ауэзовский 24.82% (вниз), Алмалинский 20.47% (вверх), Медеуский 12.09% (вверх), Жетысуский 9.87% (немного вверх) и Турксибский 6.08% (чуть вниз) районы. Такое структурная динамика привела к тому, что город, как совокупность районов, немного сдвинулся в более "дорогую" сторону.
Линейка индексов по районам: Медеуский 3572 (вниз), Алмалинский 2738 (вверх), Бостандыкский 2701 (вниз), Жетысуский 2347 (вниз), Ауэзовский 2172 (немного вниз), Турксибский 1934 (вниз). Отметим, что на прошлой неделе Бостандыкский район был дороже Алмалинского, а на этой – наоборот.

 

МОЙ ЛИЧНЫЙ ВЫВОД

Для понимания общегородской динамики нужно внимательно отслеживать поведение составляющих долей рынка – типов, форматов, районов. Индексы в этих составляющих рынка существенно различаются и, при значительных изменениях их объема предложений, поведение общегородского индекса может быть неочевидным.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz


 



Опубликовано 27 февраля 2008 9816 просмотров Добавить комментарий