Анализируй это
(фильм такой был)

Зри в корень!
(К. Прутков)


 

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строений, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения, а также абсолютные и относительные изменения за неделю.


 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город

2601

-22

-0.84

7839

-27

-0.34
панель

2338

-24

-1.02

4209

-186

-4.23
кирпич

2872

-49

-1.68

2826

158

5.92
монолит

3021

-39

-1.27

804

1

0.12
1-комн.

2411

40

1.69

1930

31

1.63
2-комн.

2515

-32

-1.26

2538

-127

-4.77
3-комн.

2673

-34

-1.26

2700

90

3.45
4-комн.

3162

-112

-3.42

630

-28

-4.26
5-комн.

3425

-110

-3.11

41

7

20.59
Алмал.

2738

11

0.40

1605

-23

-1.41
Жетыс.

2347

-11

-0.47

774

5

0.65
Ауэзов.

2172

-5

-0.23

1946

-35

-1.77
Медеус.

3572

-60

-1.65

948

48

5.33
Турксиб.

1934

-56

-2.81

477

-5

-1.04
Бостан.

2701

-71

-2.56

2089

-17

-0.81

 

Для справки: недельное изменение курса доллара (по данным KASE) составило +0.55 тенге/доллар, что дает динамику +0.457%.


 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Недельное падение общегородского индекса -22 пункта, что соответствует относительному изменению -0.84%. В национальной валюте, учитывая тренд курса доллара, снижение цены квадратного метра будет скромнее – только -0.38%.
Предложение в целом по городу упало на 27 квартир (-0.34%). Изменения на первый взгляд небольшие, но, как показывает более детальный анализ по составляющим, реально в городе происходят значительные перемены.
Город сегодня ассоциируется у меня с плавно текущей рекой со спокойной поверхностью, а в глубине – подводные течения и прочие динамичные процессы. Иногда из глубины на поверхность неожиданно для рыбаков вырываются шумные и опасные водовороты, и тогда все удивленно таращат глаза!
Город живет, структура предложения и индексы стоимости жилья меняются. Все в динамике. Рассмотрим эту занимательную картину повнимательнее.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: панель 2338 (вниз на 24 пункта или -1.02%), кирпич 2872 (вниз на 49 пунктов или -1.68%), монолит 3021 (вниз на 39 пунктов или -1.27%). По сравнению с прошлой неделей тренд индекса панели изменил знак (было +1.5%, стало -1.02%), а кирпич и монолит стали дешеветь чуть медленнее.
Видно, что все типы строений дружно подешевели, но не намного. Похоже на планирование самолета перед посадкой. Как любят выражаться на конференции bb.ct.kz – "Дно рядом!". Насколько это справедливо в долгосрочной или даже краткосрочной перспективе – посмотрим.
Изменение предложений по типам: на этой неделе предложение квартир в панельных домах уменьшилось на 186 (-4.23% ), а в кирпичных домах – наоборот, выросло на 158 (+5.92%).
Учитывая разницу в индексах для панельных и кирпичных домов, можно сделать вывод, что город в целом только из-за изменения структуры предложения сдвинулся в сторону более дорогого сегмента. Проще говоря – город стал более "кирпичным", чем "панельным".
Такое значительное изменение структуры предложения привело к интересному эффекту: несмотря на то, что в каждом типе строений видно падение в пределах -24...-49 пунктов, индекс города в целом понизился только на 22 пункта (или -0.84%)!
Процессы, наблюдаемые на этой неделе, являются хорошей иллюстрацией зависимости динамики общегородского индекса не только от изменений индексов в его составляющих (типах, форматах, районах), но и от изменения долей этих составляющих на рынке.
Доли рынка: панельные 53.69% (существенно вниз), кирпичные 36.05% (существенно вверх), монолитные 10.26% (практически без изменений)
Линейка индексов по типам: монолитные 3021 (вниз), кирпичные 2872 (вниз), панельные 2338 (вниз).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: подорожали только 1-комнатные квартиры (+40 пунктов или +1.69%). Все остальные форматы подешевели. Наибольшее понижение зафиксировано для "дорогих" 4- и 5-комнатых квартир. Для них падение за неделю составило более 3%. В самых представительных по предложению форматах (2- и 3-комнатых) снижение индекса за неделю было примерно одинаковым (на 32-34 пункта), что соответствовало одинаковому относительному понижению на 1.26%.
По сравнению с прошлой неделей знак тренда индекса для 1-, 3- и 4-комнатных квартир поменялся. Сегменты 2- и 5-комнатных квартир продолжают дешеветь – для них знак тренда на прошлой и на этой неделе отрицательный.
Изменение предложений по форматам: предложение для 1-комнатных квартир выросло на 31 (+1.63%), 2-комнатных – упало на 127 (-4.77%), 3-комнатных – выросло 90 (+3.45%), 4-комнатных – упало на 28 (-4,26%), 5-комнатных – выросло на 7 (+20.59%).
Доли рынка: 3-комнатные 34.44% (вверх), 2-комнатные 32.38% (вниз), 1-комнатные 24.62% (чуть вверх), 4-комнатные 8.04% (немного вниз), 5-комнатные 0.52% (немного верх).
Отметим, что на этой неделе наибольшее среди других форматов предложение – 3-комнатные квартиры. На прошлой неделе лидером были 2-комнатные квартиры.
За счет изменения структуры предложения средняя "комнатность" на этой неделе немного увеличилась. Город, как совокупность форматов, сдвинулся в сторону более дорогого сегмента.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3425 (вниз), 4-комнатные 3162 (вниз), 3-комнтаные 2673 (вниз), 2-комнатные 2515 (вниз), 1-комнатные 2411 (вверх).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: на этой неделе только в Алмалинском районе наблюдался рост индекса, но и этот рост был небольшим – всего 11 пунктов (+0.4%). Индекс в остальных пяти районах двинулся вниз. Сильнее всего просели Бостандыкский, Медеуский и Турксибский районы, где индекс уменьшился на 56-71 пункт, что соответствует значительному относительному изменению в пределах -1.65%...-2.81%. Два оставшихся района (Жетысуский и Ауэзовский) тоже подешевели, но значительно меньше. Относительное изменение в этих районах – менее половины процента.
Изменение предложений по районам: наиболее значительные изменения предложения произошли в Ауэзовском и Медеуском районах. В относительно "дорогом" Медеуском районе квартир на продажу прибавилось, а в сравнительно "дешевом" Ауэзовском – уменьшилось.
Доли рынка: Бостандыкский 26.65% (немного вниз), Ауэзовский 24.82% (вниз), Алмалинский 20.47% (вверх), Медеуский 12.09% (вверх), Жетысуский 9.87% (немного вверх) и Турксибский 6.08% (чуть вниз) районы. Такое структурная динамика привела к тому, что город, как совокупность районов, немного сдвинулся в более "дорогую" сторону.
Линейка индексов по районам: Медеуский 3572 (вниз), Алмалинский 2738 (вверх), Бостандыкский 2701 (вниз), Жетысуский 2347 (вниз), Ауэзовский 2172 (немного вниз), Турксибский 1934 (вниз). Отметим, что на прошлой неделе Бостандыкский район был дороже Алмалинского, а на этой – наоборот.

 

МОЙ ЛИЧНЫЙ ВЫВОД

Для понимания общегородской динамики нужно внимательно отслеживать поведение составляющих долей рынка – типов, форматов, районов. Индексы в этих составляющих рынка существенно различаются и, при значительных изменениях их объема предложений, поведение общегородского индекса может быть неочевидным.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz