Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы 14.02-20.02.2008


Быстрее, выше, сильнее!
(Олимпийский девиз)

Медленнее, глубже, нежнее!
(Камасутра, ч.1, стр.556)

Каждому - свое
(Из истории)

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.


 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2623 -9 -0.34 7866 1201 18.02
панель 2362 35 1.50 4395 689 18.59
кирпич 2921 -60 -2.01 2668 376 16.40
монолит 3060 -71 -2.27 803 136 20.39
1-комн. 2371 -19 -0.79 1899 318 20.11
2-комн. 2547 -8 -0.31 2665 357 15.47
3-комн. 2707 8 0.30 2610 447 20.67
4-комн. 3274 15 0.46 658 94 16.67
5-комн. 3535 -358 -9.20 34 -15 -30.61
Алмал. 2727 16 0.59 1628 301 22.68
Жетыс. 2358 10 0.43 769 73 10.49
Ауэзов. 2177 -10 -0.46 1981 314 18.84
Медеус. 3632 -83 -2.23 900 93 11.52
Турксиб. 1990 156 8.51 482 188 63.95
Бостан. 2772 36 1.32 2106 232 12.38


 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

В анализируемый период времени наблюдаем явное снижение темпов падения индекса стоимости жилья. По сравнению с прошлым показателем (-2.41%) нынешний выгладит значительно скромнее (-0.34%). Падение замедляется, а активность продавцов, наоборот, резко идет вверх. Объем предложения снова увеличился, причем прирост (+1201 квартира) оказался больше в полтора раза, чем добавка на прошлой неделе (+881 квартира). Даже относительная прибавка предложения (+18%) оказалась выше предыдущей (+15%). Это говорит о том, что объем рынка стремительно увеличивается, продавцы (инвесторы?) настроены на будущее значительное снижение индекса стоимости жилья и стремятся быстрее реализовать квартиры.


 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: индекс для квартир в панельных домах вырос на 35 пунктов, что соответствует удорожанию на 1.5%. Тенденция, однако - на прошлой неделе панель падала гораздо менее активно, чем кирпич и монолит, а на этой неделе - вообще наблюдаем для панели положительный тренд. Кирпич и монолит дружно просели примерно одинаково (-60 и -71 пункт соответственно), что приводит к относительному снижению на величины -2.01% и -2.27%. Отметим, что на прошлой неделе скорости падения этих сегментов были в полтора раза выше. Другими словами, падение и для кирпича и для монолита стало существенно замедляться. Понятно, что относительно небольшой отрицательный тренд кирпича и монолита в совокупности с положительным трендом панели и привело к наблюдаемому на этой неделе скромному падению индекса для всего города.
Изменение предложений по типам: рост предложения идет по всем типам строений. Наибольшая абсолютная прибавка произошла в самом многочисленном сегменте - панельных квартирах (+689). Значительно меньше добавилось квартир в кирпичном (+376) и монолитном (+136) сегментах. Но, если рассматривать не абсолютные, а относительные цифры, то видно, что быстрее всего растет предложение для монолитных домов (+20.39%), затем идут панельные (+18.6%) и кирпичные (+16.4%).
Доли рынка: панельные (55.87% - вниз), кирпичные (33.92% - вниз), монолитные (10.21% -вверх)
Линейка индексов по типам: монолитные (3060-вниз), кирпичные (2921-вниз), панельные (2362-вверх).


 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На прошлой неделе дорожали крайние форматы - 1- и 5-комнатные квартиры, остальные дешевели. Сегодня почти все наоборот - 1-, 2- и 5-комнатные дешевеют, а 3- и 4-комнатные дорожают. По сравнению с положением на прошлой неделе только индекс для 2-комнатных квартир сохранил тенденцию - падение. Во всех остальных форматах знак тренда сменился на обратный. Такое поведение индекса "немного вверх-вниз" характерно для устоявшегося рынка. Абсолютные и относительные величины изменения индексов жилья для 1-4-комнатных небольшие: максимальный рост для 4-комнатных (+0.46%), максимальное падение - для 1-комнатных (-0.79%). Для 5-комнатных апартаментов наблюдается очень сильное изменение, которое скорее всего обусловлено очень бедной статистикой и сильным изменением предложения в этом сегменте.
Изменение предложений по форматам: предложение для 1-комнатных квартир выросло на 20.11%, 2-комнатных - на 15.47%, 3-комнатных - на 20.67%, 4-комнатных - на 16,67%. Пятикомнатных квартир стало меньше на 30.61%. Доли рынка: 2-комнатные (33.88%-вниз), 3-комнатные (33.18%-вверх), 1-комнатные (24.14%-вверх), 4-комнатные (8.37%-вниз), 5-комнатные (0.43%-вниз).

Линейка индексов по форматам: 5-комнатные (3535-вниз), 4-комнатные (3274-вверх), 3-комнтаные (2707-вверх), 2-комнатные (2547-вниз), 1-комнатные (2371-вниз).

 



 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: В каждом из шести административных районов города идет своя жизнь. Ощутимо подешевели квартиры в самом дорогом Медеуском районе (-83 пункта, или -2.23%). В самом дешевом Турксибском районе сегодня наблюдается максимальный рост индекса стоимости жилья (+156 пунктов или +8.51%). В силу того, что в Медеуском и Турксибском районах предлагается на продажу относительно небольшое количество квартир (их общая доля предложения на рынке менее 18% ), значительные изменения стоимости жилья в этих районах не оказало сильного влияния на уровень общегородского индекса. В более представительных по объемам предложений Алмалинском, Ауэзовском, Бостандыкском районах на этой неделе видны небольшие изменения индексов. Сравнение динамики индексов районов на прошлой и этой неделях показывает, что в половине районов (Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском) тренд индекса поменял знак. В остальных районах (Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском) сохранились тенденции прошлой недели. Индекс в Жетысуском районе растет, в Ауэзовском и Медеуском - падает. Смена знаков тренда индекса в половине города может быть обусловлена "дыханием" рынка.
Изменение предложений по районам: На этой неделе видно увеличение предлагаемых на продажу квартир во всех без исключения районах города. Лидером по абсолютному увеличению является Ауэзовский район (+314 квартир или +18.84%). Опять удивил Турксибский район: в нем прибавилось 188 квартир, но для этого района это очень много и относительное увеличение предложения достигло величины почти 64%.
Доли рынка: Бостандыкский (26.77%-вниз), Ауэзовский (25.18%-вверх), Алмалинский (20.70%-вверх), Медеуский (11.44%-вниз), Жетысуский (9.78%-вниз) и Турксибский (6.13%-вверх) районы.
Линейка индексов по районам: Медеуский (3632-вниз), Бостандыкский (2772-вверх), Алмалинский (2727-вверх), Жетысуский (2358-вверх), Ауэзовский (2177-вниз), Турксибский (1990-вверх) районы.


 

МОЙ ЛИЧНЫЙ ВЫВОД

Ощущение близости некоего локального дна есть. Но это ощущение будет подтверждено или опровергнуто в результате анализа более длительного периода времени.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz


 


 



Опубликовано 21 февраля 2008 7389 просмотров Добавить комментарий