Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы 07.02-13.02.2008


- Мы тонем?
- Не бойтесь, дно еще далеко!
(черный юмор подводников и риэлторов)

"Сиги рулит!"
(заклинание с конференции bb.ct.kz)

Песец – пушной зверек, хищник.
При охоте подкрадывается незаметно.
(Народное описание зверей)

Аффтар жжот!
(подсказка для комментов)

 

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.


 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2632 -65 -2.41 6665 881 15.23
панель 2327 -10 -0.43 3706 584 18.71
кирпич 2981 -102 -3.31 2292 255 12.52
монолит 3131 -107 -3.30 667 42 6.72
1-комн. 2390 19 0.80 1581 240 17.90
2-комн. 2555 -52 -1.99 2308 325 16.39
3-комн. 2699 -113 -4.02 2163 267 14.08
4-комн. 3259 -104 -3.09 564 51 9.94
5-комн. 3893 105 2.77 49 -2 -3.92
Алмал. 2711 -80 -2.87 1327 135 11.33
Жетыс. 2348 67 2.94 696 222 46.84
Ауэзов. 2187 -1 -0.05 1667 178 11.95
Медеус. 3715 -30 -0.80 807 -43 -5.06
Турксиб. 1834 -21 -1.13 294 51 20.99
Бостан. 2736 -63 -2.25 1874 338 22.01


 

ГОРОД
Дежавю – в феврале-2008 возвращается конец 2007 года. Сегодня падение рынка возобновилось с новой силой! За прошедшую неделю динамику рынка определяли "медведи". На рынок дополнительно было выброшено очень большое количество относительно дешевых квартир. Прирост предложения по городу громадный: +881 квартира или +15.23%. Такая атака "медведей" на рынок привела к тому, что общий городской индекс упал сразу на 65 пунктов. Это соответствует снижению индекса на 2.41%. Такая же скорость падения индекса была зарегистрирована во время наиболее активной фазы "сдутия пузыря" в октябре-ноябре 2007 года. Напомним, что в тот период индекс за два месяца упал с уровня 3400 до 2900. Что это? Выпуск оставшегося "воздуха из пузыря"? Время покажет...

 

ТИПЫ СТРОЕНИЙ
Данные показывают, что самая большая добавка (66% от общего увеличения) приходится на самый демократичный сегмент рынка – квартиры в панельных домах. Падение индекса для "панелек" минимальное (-10 пунктов или -0.43%). Может быть этот уровень (2327) и есть так долго ожидаемое "дно" рынка по крайней мере для этого сегмента?
Квартиры в кирпичных и монолитных домах дешевели намного быстрее, чем в панельных. За неделю в этих сегментах произошло падение более чем на 100 пунктов, что соответствует относительному изменению -3.3%. Если для квартир в монолитных домах такое очень резкое понижение еще может быть обосновано малой статистикой, то квартир в кирпичных домах предлагается большое количество, статистика хорошая и можно говорить о достоверном снижении стоимости квадратного метра в кирпичных домах.
Изменение по типам: увеличилось предложение по всем типам построек. Наибольшее увеличение наблюдается в сегменте панельных домов (+18.7%), меньше в кирпичных (+12.52%) и еще меньше в монолитных (+6.72%).
Доли рынка: панельные (55.60%), кирпичные (34.39%), монолитные (10.01%)
Линейка индексов по типам: монолитные (3131), кирпичные (2981), панельные (2327).

 

ФОРМАТЫ КВАРТИР
За прошедшую неделю на рынке существенно (на 14-18%) прибавилось предложение 1-, 2- и 3-комнатных квартир. Количество дорогих 4-комнатных также увеличилось, но эта прибавка оказалась в пределах 10%. Изменение предложения по 5-комнатным небольшое и находится в пределах статистического "шума". Заметно (на 0.8%) подросли в цене 1-комнатные (+19 пунктов по индексу). Еще больше увеличилось в цене элитное жилье: 5-комнатные апартаменты стали дороже на 2.77%.
Общее падение рынка обеспечили среднеформатные (2-, 3- и 4-х комнатные) квартиры. Особенно сильное падение стоимости произошло в сегменте 3- и 4-комнатых квартир. Каждый квадратный метр в таких квартирах потерял за неделю более 100$ стоимости.
Изменения по форматам: предложение для 1-комнатных квартир выросло на 17.9%, 2-комнатных – на 16.39%, 3-комнатных – на 14.08%, 4-комнатных – на 9,94%. Пятикомнатных квартир стало меньше на 3.92%.
Доли рынка: 2-комнатные (34.63%), 3-комнатные (32.45%), 1-комнатные (23.72%), 4-комнатные (8.46%), 5-комнатные (0.74%).
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные (3893), 4-комнатные (3259), 3-комнтаные (2699), 2-комнатные (2555), 1-комнатные (2390).


 

РАЙОНЫ ГОРОДА
По результатам прошедшей недели районы города разбиваются на три группы по динамике индекса – Жетысуский и Ауэзовский, Медеуский и Турксибский, Алмалинский и Бостандыкский.
В первой группе значение индекса или не изменилось или даже выросло. Квартиры в Жетысуском районе подорожали почти на 3%, а недельная прибавка стоимости квадратного метра оказалась равной 67$. В этом же районе за неделю добавилось более 220 дополнительных квартир на продажу (это и самое большое относительное увеличение предложения – более, чем на 46%). Индекс в Ауэзовском районе практически не изменился, а предложение увеличилось почти на 12%.
Во второй группе произошло снижение индекса в пределах 0.8-1.13%. Можно предположить, что в Медеуском и Турксибском районах происходит плавное, без существенных скачков, понижение стоимости квадратного метра.
Третья группа – Алмалинский и Бостандыкский районы – дала рекордные абсолютные и относительные цифры падения индекса. Рассматриваемые районы одни из самые представительных по предложению на рынке Алматы и изменения индексов в этих районах (-2.87% и -2.25%) оказало определяющее влияние на динамику общегородского индекса.
Изменения по районам: в Медеуском районе уменьшилось предложение, в остальных – увеличилось.
Доли рынка: Бостандыкский (28.12%), Ауэзовский (25.01%), Алмалинский (19.91%), Медеуский (12.11%), Жетысуский (10.44%) и Турксибский (4.41%) районы.
Линейка индексов по районам: Медеуский (3715), Бостандыкский (2736), Алмалинский (2711), Жетысуский (2348), Ауэзовский (2187), Турксибский (1834) районы.

 

МОЙ ЛИЧНЫЙ ВЫВОД
Рынок недвижимости Алматы стал напоминать мозаику как по географии, так и по формату и типу строения. В одном районе индекс растет, в соседнем – падает, индекс панели почти не меняется, в кирпич и монолит дружно полетели вниз, 1-комнатные квартиры дорожают, а остальные форматы дешевеют.
Поэтому, рассуждая о "дне рынка" или о динамике цен, необходимо уточнять о каком конкретно сегменте рынка идет речь.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz


 



Опубликовано 13 февраля 2008 6602 просмотра Добавить комментарий