NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют февралю-2014, красные — марту-2014.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл. 1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2030 2061 31 1,53 394 367 -27 -6,85
панель  2-комн. 1938 1935 -3 -0,16 551 514 -37 -6,72
панель  3-комн. 1847 1874 26 1,42 684 594 -90 -13,16
панель  4-комн. 1875 1908 32 1,73 107 87 -20 -18,69
панель  5-комн. 2089 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
кирпич  1-комн. 2213 2214 1 0,04 393 375 -18 -4,58
кирпич  2-комн. 2228 2288 61 2,73 650 590 -60 -9,23
кирпич  3-комн. 2297 2260 -37 -1,6 496 448 -48 -9,68
кирпич  4-комн. 2294 2376 82 3,58 136 133 -3 -2,21
кирпич  5-комн. 2308 2314 6 0,27 13 15 2 15,38
монолит 1-комн. 1858 1802 -56 -3,02 82 75 -7 -8,54
монолит 2-комн. 1940 1974 33 1,73 192 190 -2 -1,04
монолит 3-комн. 2213 2128 -86 -3,87 176 200 24 13,64
монолит 4-комн. 2271 2129 -142 -6,26 38 31 -7 -18,42
монолит 5-комн. 1601 1692 91 5,71 7 4 -3 -42,86
все панель      1919 1939 20 1,06 1738 1562 -176 -10,13
все кирпич      2250 2270 19 0,86 1688 1561 -127 -7,52
все монолит     2044 2017 -27 -1,33 495 500 5 1,01
все 1-комн.     2096 2107 11 0,52 869 817 -52 -5,98
все 2-комн.     2073 2101 28 1,36 1393 1294 -99 -7,11
все 3-комн.     2059 2053 -6 -0,28 1356 1242 -114 -8,41
все 4-комн.     2131 2183 52 2,43 281 251 -30 -10,68
все 5-комн.     2063 2183 121 5,85 22 19 -3 -13,64
весь Алм. р-н   2077 2092 15 0,71 3921 3623 -298 -7,6

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1526 1551 25 1,64 288 289 1 0,35
панель  2-комн. 1502 1500 -2 -0,13 238 212 -26 -10,92
панель  3-комн. 1522 1499 -24 -1,55 221 205 -16 -7,24
панель  4-комн. 1470 1418 -52 -3,56 56 45 -11 -19,64
панель  5-комн. н/д  1710 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1494 1468 -26 -1,73 146 144 -2 -1,37
кирпич  2-комн. 1476 1500 24 1,63 146 132 -14 -9,59
кирпич  3-комн. 1493 1445 -48 -3,21 98 89 -9 -9,18
кирпич  4-комн. 1138 1447 309 27,13 8 7 -1 -12,5
кирпич  5-комн. н/д  1300 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1368 1370 2 0,11 147 145 -2 -1,36
монолит 2-комн. 1290 1265 -24 -1,9 140 134 -6 -4,29
монолит 3-комн. 1427 1455 28 1,97 99 85 -14 -14,14
монолит 4-комн. 1163 1121 -42 -3,61 2 4 2 100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1514 1514 1 0,04 803 752 -51 -6,35
все кирпич      1479 1473 -7 -0,44 398 373 -25 -6,28
все монолит     1354 1348 -5 -0,4 388 368 -20 -5,15
все 1-комн.     1477 1485 7 0,48 581 578 -3 -0,52
все 2-комн.     1437 1434 -4 -0,25 524 478 -46 -8,78
все 3-комн.     1493 1476 -17 -1,13 418 379 -39 -9,33
все 4-комн.     1420 1400 -20 -1,43 66 56 -10 -15,15
все 5-комн.     н/д  1505 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
весь Жет. р-н   1466 1463 -3 -0,2 1589 1493 -96 -6,04

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1788 1782 -6 -0,35 862 872 10 1,16
панель  2-комн. 1699 1694 -5 -0,3 1160 1106 -54 -4,66
панель  3-комн. 1671 1659 -12 -0,7 1132 1129 -3 -0,27
панель  4-комн. 1723 1699 -24 -1,4 231 218 -13 -5,63
панель  5-комн. 1667 н/д  н/д  н/д  3 0 -3 -100
кирпич  1-комн. 1669 1695 26 1,54 298 292 -6 -2,01
кирпич  2-комн. 1719 1694 -25 -1,43 263 255 -8 -3,04
кирпич  3-комн. 1771 1807 36 2,04 246 248 2 0,81
кирпич  4-комн. 1787 1787 1 0,04 78 77 -1 -1,28
кирпич  5-комн. 2714 2100 -614 -22,62 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1574 1573 0 -0,02 368 366 -2 -0,54
монолит 2-комн. 1533 1523 -10 -0,65 439 410 -29 -6,61
монолит 3-комн. 1604 1637 33 2,07 406 388 -18 -4,43
монолит 4-комн. 1504 1462 -43 -2,83 114 108 -6 -5,26
монолит 5-комн. 2102 2770 668 31,79 7 6 -1 -14,29
все панель      1713 1705 -8 -0,48 3388 3325 -63 -1,86
все кирпич      1723 1735 11 0,67 886 873 -13 -1,47
все монолит     1566 1572 7 0,43 1334 1278 -56 -4,2
все 1-комн.     1713 1715 2 0,14 1528 1530 2 0,13
все 2-комн.     1662 1654 -8 -0,51 1862 1771 -91 -4,89
все 3-комн.     1669 1675 6 0,35 1784 1765 -19 -1,07
все 4-комн.     1676 1652 -23 -1,4 423 403 -20 -4,73
все 5-комн.     2039 2674 635 31,17 11 7 -4 -36,36
весь Ауэз. р-н  1680 1679 -1 -0,06 5608 5476 -132 -2,35

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2156 2192 37 1,7 88 97 9 10,23
панель  2-комн. 2135 2128 -7 -0,3 149 127 -22 -14,77
панель  3-комн. 1966 1983 16 0,82 242 182 -60 -24,79
панель  4-комн. 2221 2055 -166 -7,46 26 20 -6 -23,08
панель  5-комн. 2446 2471 25 1,04 7 6 -1 -14,29
кирпич  1-комн. 2386 2397 12 0,48 242 231 -11 -4,55
кирпич  2-комн. 2493 2514 22 0,88 387 361 -26 -6,72
кирпич  3-комн. 2601 2545 -56 -2,16 481 456 -25 -5,2
кирпич  4-комн. 2761 2752 -8 -0,3 183 169 -14 -7,65
кирпич  5-комн. 2901 2634 -267 -9,19 30 26 -4 -13,33
монолит 1-комн. 2575 2520 -55 -2,13 108 104 -4 -3,7
монолит 2-комн. 2626 2574 -53 -2 146 151 5 3,42
монолит 3-комн. 2612 2723 110 4,22 243 218 -25 -10,29
монолит 4-комн. 2871 2759 -112 -3,89 103 93 -10 -9,71
монолит 5-комн. 2977 2925 -52 -1,74 31 33 2 6,45
все панель      2067 2082 15 0,74 512 432 -80 -15,63
все кирпич      2558 2538 -20 -0,79 1323 1243 -80 -6,05
все монолит     2669 2666 -3 -0,1 631 599 -32 -5,07
все 1-комн.     2386 2380 -6 -0,24 438 432 -6 -1,37
все 2-комн.     2443 2451 9 0,35 682 639 -43 -6,3
все 3-комн.     2445 2470 25 1,04 966 856 -110 -11,39
все 4-комн.     2752 2705 -47 -1,71 312 282 -30 -9,62
все 5-комн.     2888 2766 -122 -4,21 68 65 -3 -4,41
весь Мед. р-н   2484 2485 1 0,04 2466 2274 -192 -7,79

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1469 1533 63 4,32 37 57 20 54,05
панель  2-комн. 1363 1355 -8 -0,59 110 121 11 10
панель  3-комн. 1365 1339 -26 -1,89 94 92 -2 -2,13
панель  4-комн. 1248 1180 -67 -5,4 16 13 -3 -18,75
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1466 1487 21 1,4 315 309 -6 -1,9
кирпич  2-комн. 1401 1402 2 0,14 383 401 18 4,7
кирпич  3-комн. 1334 1313 -21 -1,57 172 173 1 0,58
кирпич  4-комн. 1243 1218 -25 -2,04 27 36 9 33,33
кирпич  5-комн. 960 960 0 0 1 2 1 100
монолит 1-комн. 1518 1489 -29 -1,93 31 25 -6 -19,35
монолит 2-комн. 1279 1363 85 6,62 34 38 4 11,76
монолит 3-комн. 1018 1073 55 5,42 13 17 4 30,77
монолит 4-комн. 1262 759 -503 -39,87 2 4 2 100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1371 1377 6 0,44 257 283 26 10,12
все кирпич      1405 1405 0 0,02 898 921 23 2,56
все монолит     1328 1313 -15 -1,17 80 84 4 5
все 1-комн.     1470 1493 23 1,55 383 391 8 2,09
все 2-комн.     1384 1389 5 0,34 527 560 33 6,26
все 3-комн.     1329 1307 -22 -1,68 279 282 3 1,08
все 4-комн.     1245 1173 -72 -5,76 45 53 8 17,78
все 5-комн.     960 960 0 0 1 2 1 100
весь Турк. р-н  1393 1393 0 0,01 1235 1288 53 4,29

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

 

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2034 2024 -10 -0,49 354 359 5 1,41
панель  2-комн. 1999 2001 1 0,07 543 505 -38 -7
панель  3-комн. 1962 1944 -18 -0,93 723 787 64 8,85
панель  4-комн. 2000 1955 -45 -2,25 159 164 5 3,14
панель  5-комн. 1954 н/д  н/д  н/д  6 0 -6 -100
кирпич  1-комн. 2101 2124 23 1,1 337 337 0 0
кирпич  2-комн. 2095 2094 -2 -0,09 592 589 -3 -0,51
кирпич  3-комн. 2231 2227 -4 -0,17 472 440 -32 -6,78
кирпич  4-комн. 2229 2237 8 0,36 157 141 -16 -10,19
кирпич  5-комн. 2471 2260 -211 -8,55 12 15 3 25
монолит 1-комн. 2197 2244 47 2,12 111 113 2 1,8
монолит 2-комн. 2398 2337 -61 -2,53 294 315 21 7,14
монолит 3-комн. 2443 2417 -26 -1,06 445 421 -24 -5,39
монолит 4-комн. 2895 2849 -47 -1,61 179 152 -27 -15,08
монолит 5-комн. 2359 2453 93 3,96 24 20 -4 -16,67
все панель      1990 1976 -14 -0,72 1785 1815 30 1,68
все кирпич      2153 2153 1 0,03 1570 1522 -48 -3,06
все монолит     2479 2437 -41 -1,66 1053 1021 -32 -3,04
все 1-комн.     2084 2096 12 0,56 802 809 7 0,87
все 2-комн.     2121 2114 -6 -0,3 1429 1409 -20 -1,4
все 3-комн.     2169 2139 -30 -1,36 1640 1648 8 0,49
все 4-комн.     2396 2339 -57 -2,39 495 457 -38 -7,68
все 5-комн.     2333 2370 37 1,58 42 35 -7 -16,67
весь Бост. р-н  2165 2146 -19 -0,87 4408 4358 -50 -1,13

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

 

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка февраль март индекса ($) индекса (%) февраль март объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1850 1853 3 0,16 2026 2045 19 0,94
панель  2-комн. 1797 1790 -8 -0,43 2759 2592 -167 -6,05
панель  3-комн. 1779 1774 -5 -0,31 3105 2998 -107 -3,45
панель  4-комн. 1805 1781 -23 -1,3 600 552 -48 -8
панель  5-комн. 2112 2362 250 11,85 18 7 -11 -61,11
кирпич  1-комн. 1909 1922 13 0,7 1789 1735 -54 -3,02
кирпич  2-комн. 1991 1999 8 0,4 2486 2377 -109 -4,38
кирпич  3-комн. 2153 2125 -29 -1,34 1993 1878 -115 -5,77
кирпич  4-комн. 2274 2253 -21 -0,92 598 581 -17 -2,84
кирпич  5-комн. 2637 2373 -264 -10,02 57 60 3 5,26
монолит 1-комн. 1758 1755 -3 -0,17 879 854 -25 -2,84
монолит 2-комн. 1880 1878 -3 -0,14 1282 1284 2 0,16
монолит 3-комн. 2093 2104 11 0,54 1411 1350 -61 -4,32
монолит 4-комн. 2437 2336 -101 -4,15 445 398 -47 -10,56
монолит 5-комн. 2533 2681 148 5,84 69 63 -6 -8,7
все  панель     1804 1800 -5 -0,27 8508 8194 -314 -3,69
все  кирпич     2046 2040 -6 -0,31 6923 6631 -292 -4,22
все  монолит    1999 1988 -12 -0,58 4086 3949 -137 -3,35
все 1-комн.     1856 1861 5 0,3 4694 4634 -60 -1,28
все 2-комн.     1887 1887 0 0 6527 6253 -274 -4,2
все 3-комн.     1962 1951 -11 -0,56 6509 6226 -283 -4,35
все 4-комн.     2147 2105 -42 -1,96 1643 1531 -112 -6,82
все 5-комн.     2522 2522 0 0 144 130 -14 -9,72
город           1931 1924 -7 -0,35 19517 18774 -743 -3,81

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.15%, что в три раза меньше, чем было в прошлом месяце (0.46%);
— основное перераспределение предложения по типам: небольшое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— все типы строений за месяц сохранили направления изменения своих долей объёма предложения;
— панель и монолит продолжают увеличивать свои доли, а монолит продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.63%, что в три раза больше, чем было в прошлом месяце (0.21%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметные снижения долей объёма предложения в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения;
— в формате 3-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения;
— в формате 5-комнатных квартир изменения долей объёма предложения незначительные.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 1.59%, что заметно больше, чем было в прошлом месяце (1.20%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Жетысуского и Медеуского районов в пользу Ауэзовского, Турксибского и Бостандыкского районов;
— Ауэзовский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— Жетысуский район продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— Алмалинский, Медеуский, Турксибский, Бостандыкский и Алатауский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -7 -2 -5 Цена предложения в среднем по городу немного уменьшилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм 15 11 4 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -3 -3 0 Цена предложения в среднем по району заметно уменьшилась, структура предложения не изменилась.
Ауэ -1 -2 1 Цена предложения в среднем по району немного уменьшилась, структура предложения практически не изменилась.
Мед 1 -9 10 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Тур 0 3 -3 Цена предложения в среднем по району немного увеличилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Бос -19 -11 -8 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Ала 15 24 -9 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

Выводы по марту:

— общая динамика среднего по городу индекса (-7$) определяется небольшим снижением уровня цен предложения (-2$) и значительным изменением структуры предложения в пользу относительно дешевого жилья (-5$);

— Алмалинский и Алатауский районы показали значительный рост цен предложения;
— в Бостандыкском районе наблюдается очень резкое падение цен предложения;

— в Алмалинском и Медеуском районах наблюдается значительное перераспределение предложения в пользу дорогого жилья;
— в Жетысуском и Ауэзовском районах структура предложения практически не изменилась;
— в Турксибском, Бостандыкском и Алатауском районах структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.9 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 731 -49 -6,28 10822 -147 -1,34
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 461 -16 -3,35 3450 118 3,54
2-комн. 669 -39 -5,46 4284 -21 -0,49
3-комн. 982 -55 -5,34 2544 -227 -8,19
4-комн. 1752 -113 -6,08 544 -17 -3,03

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 1.84%, что почти в два раза больше, чем было в прошлом месяце (1.05%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромное снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Формат 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.
В остальных форматах (2-, 3- и 4-комнатных квартир) за месяц поменялось направление изменения долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц сильно снизилась (-0.034).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.017.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами мартовского изменения общего индекса аренды (-49$) являются
— резкое общее снижение цен предложения: −39$;
— большое перераспределение предложения в пользу дешевых сегментов: −10$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .