NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют январю-2014, красные — февралю-2014.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл. 1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2026 2030 4 0,19 353 394 41 11,61
панель  2-комн. 1928 1938 10 0,52 487 551 64 13,14
панель  3-комн. 1844 1847 3 0,16 699 684 -15 -2,15
панель  4-комн. 1829 1875 46 2,51 99 107 8 8,08
панель  5-комн. 1955 2089 134 6,83 3 2 -1 -33,33
кирпич  1-комн. 2202 2213 11 0,52 370 393 23 6,22
кирпич  2-комн. 2217 2228 11 0,48 628 650 22 3,5
кирпич  3-комн. 2297 2297 0 0,01 513 496 -17 -3,31
кирпич  4-комн. 2259 2294 35 1,56 152 136 -16 -10,53
кирпич  5-комн. 2617 2308 -309 -11,8 11 13 2 18,18
монолит 1-комн. 1877 1858 -19 -1,02 59 82 23 38,98
монолит 2-комн. 2059 1940 -119 -5,78 181 192 11 6,08
монолит 3-комн. 2178 2213 35 1,62 171 176 5 2,92
монолит 4-комн. 2364 2271 -92 -3,9 47 38 -9 -19,15
монолит 5-комн. 1674 1601 -73 -4,36 7 7 0 0
все панель      1907 1919 12 0,64 1641 1738 97 5,91
все кирпич      2244 2250 6 0,28 1674 1688 14 0,84
все монолит     2104 2044 -60 -2,86 465 495 30 6,45
все 1-комн.     2098 2096 -1 -0,07 782 869 87 11,13
все 2-комн.     2086 2073 -13 -0,61 1296 1393 97 7,48
все 3-комн.     2053 2059 6 0,29 1383 1356 -27 -1,95
все 4-комн.     2132 2131 -1 -0,06 298 281 -17 -5,7
все 5-комн.     2207 2063 -145 -6,56 21 22 1 4,76
весь Алм. р-н   2081 2077 -4 -0,17 3780 3921 141 3,73

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1512 1526 14 0,93 306 288 -18 -5,88
панель  2-комн. 1520 1502 -18 -1,16 231 238 7 3,03
панель  3-комн. 1533 1522 -10 -0,67 218 221 3 1,38
панель  4-комн. 1479 1470 -9 -0,6 57 56 -1 -1,75
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1469 1494 25 1,69 134 146 12 8,96
кирпич  2-комн. 1464 1476 12 0,79 152 146 -6 -3,95
кирпич  3-комн. 1531 1493 -38 -2,51 99 98 -1 -1,01
кирпич  4-комн. 1076 1138 62 5,76 9 8 -1 -11,11
кирпич  5-комн. 3352 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1375 1368 -7 -0,47 161 147 -14 -8,7
монолит 2-комн. 1240 1290 50 4,03 126 140 14 11,11
монолит 3-комн. 1438 1427 -11 -0,75 97 99 2 2,06
монолит 4-комн. 871 1163 292 33,52 6 2 -4 -66,67
монолит 5-комн. 1464 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
все панель      1517 1514 -3 -0,23 812 803 -9 -1,11
все кирпич      1483 1479 -4 -0,24 396 398 2 0,51
все монолит     1339 1354 14 1,08 391 388 -3 -0,77
все 1-комн.     1465 1477 13 0,85 601 581 -20 -3,33
все 2-комн.     1433 1437 4 0,28 509 524 15 2,95
все 3-комн.     1510 1493 -17 -1,14 414 418 4 0,97
все 4-комн.     1377 1420 43 3,1 72 66 -6 -8,33
все 5-комн.     2723 н/д  н/д  н/д  3 0 -3 -100
весь Жет. р-н   1465 1466 1 0,05 1599 1589 -10 -0,63

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1773 1788 15 0,87 856 862 6 0,7
панель  2-комн. 1693 1699 6 0,35 1115 1160 45 4,04
панель  3-комн. 1650 1671 21 1,29 1052 1132 80 7,6
панель  4-комн. 1715 1723 8 0,48 222 231 9 4,05
панель  5-комн. 1535 1667 132 8,6 5 3 -2 -40
кирпич  1-комн. 1709 1669 -40 -2,32 278 298 20 7,19
кирпич  2-комн. 1688 1719 31 1,82 285 263 -22 -7,72
кирпич  3-комн. 1764 1771 7 0,39 237 246 9 3,8
кирпич  4-комн. 1789 1787 -2 -0,1 69 78 9 13,04
кирпич  5-комн. 2259 2714 455 20,14 3 1 -2 -66,67
монолит 1-комн. 1551 1574 23 1,45 335 368 33 9,85
монолит 2-комн. 1537 1533 -4 -0,26 431 439 8 1,86
монолит 3-комн. 1602 1604 2 0,14 365 406 41 11,23
монолит 4-комн. 1649 1504 -145 -8,77 96 114 18 18,75
монолит 5-комн. 1300 2102 802 61,75 7 7 0 0
все панель      1701 1713 12 0,73 3250 3388 138 4,25
все кирпич      1725 1723 -2 -0,09 872 886 14 1,61
все монолит     1567 1566 -1 -0,07 1234 1334 100 8,1
все 1-комн.     1710 1713 3 0,19 1469 1528 59 4,02
все 2-комн.     1655 1662 7 0,43 1831 1862 31 1,69
все 3-комн.     1655 1669 14 0,85 1654 1784 130 7,86
все 4-комн.     1711 1676 -36 -2,09 387 423 36 9,3
все 5-комн.     1569 2039 469 29,9 15 11 -4 -26,67
весь Ауэз. р-н  1674 1680 6 0,36 5356 5608 252 4,71

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2189 2156 -33 -1,51 61 88 27 44,26
панель  2-комн. 2078 2135 57 2,74 152 149 -3 -1,97
панель  3-комн. 1965 1966 2 0,1 220 242 22 10
панель  4-комн. 2152 2221 69 3,2 39 26 -13 -33,33
панель  5-комн. 2612 2446 -167 -6,37 5 7 2 40
кирпич  1-комн. 2437 2386 -51 -2,08 236 242 6 2,54
кирпич  2-комн. 2516 2493 -24 -0,94 350 387 37 10,57
кирпич  3-комн. 2594 2601 7 0,28 445 481 36 8,09
кирпич  4-комн. 2716 2761 45 1,64 181 183 2 1,1
кирпич  5-комн. 2949 2901 -49 -1,65 27 30 3 11,11
монолит 1-комн. 2596 2575 -21 -0,81 95 108 13 13,68
монолит 2-комн. 2571 2626 56 2,16 140 146 6 4,29
монолит 3-комн. 2589 2612 23 0,89 226 243 17 7,52
монолит 4-комн. 2740 2871 131 4,77 102 103 1 0,98
монолит 5-комн. 2952 2977 25 0,83 30 31 1 3,33
все панель      2051 2067 16 0,79 477 512 35 7,34
все кирпич      2567 2558 -9 -0,33 1239 1323 84 6,78
все монолит     2630 2669 39 1,48 593 631 38 6,41
все 1-комн.      2436 2386 -50 -2,06 392 438 46 11,73
все 2-комн.     2424 2443 19 0,78 642 682 40 6,23
все 3-комн.     2437 2445 8 0,32 891 966 75 8,42
все 4-комн.     2655 2752 96 3,63 322 312 -10 -3,11
все 5-комн.     2923 2888 -35 -1,21 62 68 6 9,68
весь Мед. р-н   2476 2484 8 0,31 2309 2466 157 6,8

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1442 1469 27 1,89 35 37 2 5,71
панель  2-комн. 1386 1363 -23 -1,67 119 110 -9 -7,56
панель  3-комн. 1322 1365 43 3,27 95 94 -1 -1,05
панель  4-комн. 1326 1248 -79 -5,94 10 16 6 60
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1452 1466 13 0,93 344 315 -29 -8,43
кирпич  2-комн. 1368 1401 33 2,38 382 383 1 0,26
кирпич  3-комн. 1364 1334 -30 -2,2 176 172 -4 -2,27
кирпич  4-комн. 1160 1243 83 7,16 15 27 12 80
кирпич  5-комн. 1619 960 -659 -40,7 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1514 1518 4 0,28 46 31 -15 -32,61
монолит 2-комн. 1248 1279 31 2,46 39 34 -5 -12,82
монолит 3-комн. 1090 1018 -72 -6,6 24 13 -11 -45,83
монолит 4-комн. 1066 1262 195 18,3 3 2 -1 -33,33
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1367 1371 4 0,3 259 257 -2 -0,77
все кирпич      1395 1405 10 0,7 918 898 -20 -2,18
все монолит     1318 1328 10 0,78 112 80 -32 -28,57
все 1-комн.     1457 1470 12 0,85 425 383 -42 -9,88
все 2-комн.     1363 1384 22 1,58 540 527 -13 -2,41
все 3-комн.     1328 1329 1 0,1 295 279 -16 -5,42
все 4-комн.     1209 1245 36 2,97 28 45 17 60,71
все 5-комн.     1619 960 -659 -40,7 1 1 0 0
весь Турк. р-н  1383 1393 10 0,72 1289 1235 -54 -4,19

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2039 2034 -5 -0,25 350 354 4 1,14
панель  2-комн. 1975 1999 25 1,25 500 543 43 8,6
панель  3-комн. 1926 1962 36 1,85 745 723 -22 -2,95
панель  4-комн. 1999 2000 1 0,05 171 159 -12 -7,02
панель  5-комн. 1893 1954 61 3,23 7 6 -1 -14,29
кирпич  1-комн. 2072 2101 29 1,38 321 337 16 4,98
кирпич  2-комн. 2142 2095 -46 -2,15 644 592 -52 -8,07
кирпич  3-комн. 2180 2231 50 2,32 456 472 16 3,51
кирпич  4-комн. 2301 2229 -72 -3,14 134 157 23 17,16
кирпич  5-комн. 2815 2471 -344 -12,22 15 12 -3 -20
монолит 1-комн. 2160 2197 37 1,71 113 111 -2 -1,77
монолит 2-комн. 2374 2398 24 1 278 294 16 5,76
монолит 3-комн. 2503 2443 -60 -2,41 437 445 8 1,83
монолит 4-комн. 2753 2895 142 5,15 166 179 13 7,83
монолит 5-комн. 2524 2359 -165 -6,52 24 24 0 0
все панель      1969 1990 22 1,1 1773 1785 12 0,68
все кирпич      2158 2153 -6 -0,26 1570 1570 0 0
все монолит     2471 2479 8 0,32 1018 1053 35 3,44
все 1-комн.     2069 2084 15 0,72 784 802 18 2,3
все 2-комн.     2128 2121 -7 -0,33 1422 1429 7 0,49
все 3-комн.     2150 2169 19 0,87 1638 1640 2 0,12
все 4-комн.     2350 2396 46 1,95 471 495 24 5,1
все 5-комн.     2522 2333 -190 -7,51 46 42 -4 -8,7
весь Бост. р-н  2154 2165 11 0,51 4361 4408 47 1,08

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка январь февраль индекса ($) индекса (%) январь февраль объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1831 1850 19 1,03 1965 2026 61 3,1
панель  2-комн. 1782 1797 15 0,85 2610 2759 149 5,71
панель  3-комн. 1765 1779 14 0,77 3035 3105 70 2,31
панель  4-комн. 1812 1805 -8 -0,43 601 600 -1 -0,17
панель  5-комн. 1992 2112 120 6,01 20 18 -2 -10
кирпич  1-комн. 1902 1909 7 0,39 1744 1789 45 2,58
кирпич  2-комн. 1990 1991 1 0,05 2478 2486 8 0,32
кирпич  3-комн. 2133 2153 20 0,94 1959 1993 34 1,74
кирпич  4-комн. 2297 2274 -23 -1 569 598 29 5,1
кирпич  5-комн. 2809 2637 -171 -6,1 59 57 -2 -3,39
монолит 1-комн. 1737 1758 21 1,24 835 879 44 5,27
монолит 2-комн. 1879 1880 1 0,06 1223 1282 59 4,82
монолит 3-комн. 2101 2093 -8 -0,37 1357 1411 54 3,98
монолит 4-комн. 2397 2437 41 1,69 426 445 19 4,46
монолит 5-комн. 2484 2533 49 1,99 69 69 0 0
все  панель     1790 1804 14 0,78 8231 8508 277 3,37
все  кирпич     2041 2046 5 0,25 6809 6923 114 1,67
все  монолит    1993 1999 6 0,31 3910 4086 176 4,5
все 1-комн.     1841 1856 15 0,79 4544 4694 150 3,3
все 2-комн.     1882 1887 5 0,27 6311 6527 216 3,42
все 3-комн.     1951 1962 11 0,58 6351 6509 158 2,49
все 4-комн.     2141 2147 6 0,26 1596 1643 47 2,94
все 5-комн.     2547 2522 -25 -0,98 148 144 -4 -2,7
город           1922 1931 9 0,45 18950 19517 567 2,99

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.46%, что почти в два раза меньше, чем было в прошлом месяце (0.78%);
— основное перераспределение предложения по типам: значительное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— монолит за месяц поменял направление изменения своей доли объёма предложения;
— панель продолжает увеличивать, а кирпич продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.21%, что в два с половиной раза меньше, чем было в прошлом месяце (0.52%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: небольшое снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— в форматах 1- и 2-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения;
— в формате 3-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения;
— в форматах 4- и 5-комнатных квартир изменения долей объёма предложения незначительные.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 1.20%, что заметно больше, чем было в прошлом месяце (0.94%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Жетысуского, Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Ауэзовского, Медеуского и Алатауского районов;
— Ауэзовский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Бостандыкский район продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -7 -2 -5 Цена предложения в среднем по городу немного уменьшилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм 15 11 4 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -3 -3 0 Цена предложения в среднем по району заметно уменьшилась, структура предложения не изменилась.
Ауэ -1 -2 1 Цена предложения в среднем по району немного уменьшилась, структура предложения практически не изменилась.
Мед 1 -9 10 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Тур 0 3 -3 Цена предложения в среднем по району немного увеличилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Бос -19 -11 -8 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Ала 15 24 -9 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

Выводы по марту:

— общая динамика среднего по городу индекса (-7$) определяется небольшим снижением уровня цен предложения (-2$) и значительным изменением структуры предложения в пользу относительно дешевого жилья (-5$);

— Алмалинский и Алатауский районы показали значительный рост цен предложения;
— в Бостандыкском районе наблюдается очень резкое падение цен предложения;

— в Алмалинском и Медеуском районах наблюдается значительное перераспределение предложения в пользу дорогого жилья;
— в Жетысуском и Ауэзовском районах структура предложения практически не изменилась;
— в Турксибском, Бостандыкском и Алатауском районах структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.9 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 731 -49 -6,28 10822 -147 -1,34
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 461 -16 -3,35 3450 118 3,54
2-комн. 669 -39 -5,46 4284 -21 -0,49
3-комн. 982 -55 -5,34 2544 -227 -8,19
4-комн. 1752 -113 -6,08 544 -17 -3,03

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 1.84%, что почти в два раза больше, чем было в прошлом месяце (1.05%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромное снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Формат 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.
В остальных форматах (2-, 3- и 4-комнатных квартир) за месяц поменялось направление изменения долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц сильно снизилась (-0.034).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.017.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.