NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют марту-2014, красные — апрелю-2014.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл. 1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2061 2021 -40 -1,95 367 499 132 36,02
панель  2-комн. 1935 1932 -3 -0,15 514 703 189 36,81
панель  3-комн. 1874 1851 -23 -1,23 594 742 148 24,98
панель  4-комн. 1908 1895 -12 -0,64 87 98 11 13,1
панель  5-комн. н/д  1898 н/д  н/д  0 5 5 н/д 
кирпич  1-комн. 2214 2186 -29 -1,3 375 516 141 37,6
кирпич  2-комн. 2288 2234 -54 -2,36 590 678 88 14,85
кирпич  3-комн. 2260 2245 -15 -0,66 448 574 126 28,04
кирпич  4-комн. 2376 2328 -48 -2,02 133 156 23 17,29
кирпич  5-комн. 2314 2735 420 18,16 15 17 2 12
монолит 1-комн. 1802 1844 42 2,31 75 94 19 25,87
монолит 2-комн. 1974 2021 47 2,38 190 250 60 31,79
монолит 3-комн. 2128 2146 18 0,83 200 228 28 14
монолит 4-комн. 2129 2215 86 4,02 31 56 25 80,65
монолит 5-комн. 1692 1781 89 5,24 4 5 1 20
все панель      1939 1922 -18 -0,9 1562 2048 486 31,11
все кирпич      2270 2236 -34 -1,49 1561 1940 379 24,28
все монолит     2017 2054 37 1,85 500 634 134 26,72
все 1-комн.     2107 2082 -25 -1,2 817 1110 293 35,81
все 2-комн.     2101 2071 -31 -1,46 1294 1631 337 26,06
все 3-комн.     2053 2040 -13 -0,64 1242 1544 302 24,32
все 4-комн.     2183 2170 -13 -0,58 251 310 59 23,67
все 5-комн.     2183 2409 226 10,33 19 26 7 38,95
весь Алм. р-н   2092 2072 -20 -0,96 3623 4622 999 27,56

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1551 1520 -31 -1,97 289 361 72 24,84
панель  2-комн. 1500 1497 -3 -0,22 212 246 34 15,85
панель  3-комн. 1499 1473 -26 -1,72 205 275 70 34,24
панель  4-комн. 1418 1423 5 0,39 45 47 2 4,89
панель  5-комн. 1710 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1468 1509 41 2,79 144 169 25 17,22
кирпич  2-комн. 1500 1476 -24 -1,62 132 174 42 32,12
кирпич  3-комн. 1445 1403 -42 -2,92 89 133 44 49,21
кирпич  4-комн. 1447 1440 -7 -0,5 7 6 -1 -8,57
кирпич  5-комн. 1300 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1370 1364 -6 -0,42 145 182 37 25,79
монолит 2-комн. 1265 1300 35 2,73 134 159 25 18,81
монолит 3-комн. 1455 1400 -55 -3,77 85 111 26 30,82
монолит 4-комн. 1121 1174 53 4,73 4 2 -2 -60
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1514 1495 -20 -1,3 752 929 177 23,51
все кирпич      1473 1467 -6 -0,42 373 482 109 29,33
все монолит     1348 1349 1 0,08 368 454 86 23,48
все 1-комн.     1485 1477 -7 -0,48 578 712 134 23,18
все 2-комн.     1434 1436 2 0,13 478 579 101 21,17
все 3-комн.     1476 1439 -36 -2,46 379 519 140 36,99
все 4-комн.     1400 1417 17 1,25 56 55 -1 -1,43
все 5-комн.     1505 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
весь Жет. р-н   1463 1452 -11 -0,74 1493 1866 373 24,96

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1782 1780 -2 -0,09 872 1074 202 23,21
панель  2-комн. 1694 1665 -29 -1,72 1106 1298 192 17,4
панель  3-комн. 1659 1634 -26 -1,56 1129 1321 192 16,99
панель  4-комн. 1699 1721 22 1,27 218 241 23 10,46
панель  5-комн. н/д  1490 н/д  н/д  0 6 6 н/д 
кирпич  1-комн. 1695 1702 7 0,39 292 327 35 12,05
кирпич  2-комн. 1694 1653 -41 -2,39 255 270 15 6,04
кирпич  3-комн. 1807 1794 -13 -0,72 248 301 53 21,29
кирпич  4-комн. 1787 1708 -79 -4,44 77 86 9 11,17
кирпич  5-комн. 2100 1776 -324 -15,42 1 7 6 620
монолит 1-комн. 1573 1572 -1 -0,08 366 432 66 18,03
монолит 2-комн. 1523 1509 -14 -0,94 410 470 60 14,54
монолит 3-комн. 1637 1583 -54 -3,31 388 441 53 13,61
монолит 4-комн. 1462 1535 73 4,99 108 118 10 8,89
монолит 5-комн. 2770 2307 -463 -16,72 6 5 -1 -20
все панель      1705 1689 -16 -0,96 3325 3940 615 18,5
все кирпич      1735 1717 -18 -1,03 873 991 118 13,54
все монолит     1572 1554 -19 -1,19 1278 1465 187 14,62
все 1-комн.     1715 1717 2 0,1 1530 1834 304 19,84
все 2-комн.     1654 1627 -27 -1,64 1771 2038 267 15,1
все 3-комн.     1675 1646 -29 -1,74 1765 2062 297 16,85
все 4-комн.     1652 1669 17 1 403 444 41 10,17
все 5-комн.     2674 1829 -845 -31,59 7 18 11 151,43
весь Ауэз. р-н  1679 1662 -17 -1 5476 6396 920 16,8

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2192 2189 -3 -0,15 97 99 2 2,27
панель  2-комн. 2128 2122 -6 -0,28 127 174 47 36,69
панель  3-комн. 1983 1917 -66 -3,32 182 205 23 12,53
панель  4-комн. 2055 2028 -27 -1,32 20 26 6 32
панель  5-комн. 2471 2359 -112 -4,54 6 6 0 6,67
кирпич  1-комн. 2397 2396 -2 -0,07 231 257 26 11,17
кирпич  2-комн. 2514 2518 4 0,16 361 406 45 12,35
кирпич  3-комн. 2545 2543 -2 -0,07 456 538 82 18,07
кирпич  4-комн. 2752 2787 34 1,25 169 159 -10 -5,8
кирпич  5-комн. 2634 2807 173 6,58 26 32 6 23,08
монолит 1-комн. 2520 2421 -99 -3,92 104 109 5 4,62
монолит 2-комн. 2574 2512 -62 -2,39 151 185 34 22,38
монолит 3-комн. 2723 2577 -145 -5,34 218 268 50 22,94
монолит 4-комн. 2759 2858 99 3,59 93 131 38 41,08
монолит 5-комн. 2925 2468 -457 -15,63 33 30 -3 -7,88
все панель      2082 2050 -32 -1,54 432 510 78 18,15
все кирпич      2538 2542 4 0,16 1243 1392 149 11,99
все монолит     2666 2583 -83 -3,13 599 723 124 20,73
все 1-комн.     2380 2357 -23 -0,97 432 465 33 7,59
все 2-комн.     2451 2426 -25 -1,02 639 764 125 19,56
все 3-комн.     2470 2425 -45 -1,83 856 1011 155 18,13
все 4-комн.     2705 2753 48 1,78 282 317 35 12,34
все 5-комн.     2766 2615 -151 -5,47 65 69 4 5,85
весь Мед. р-н   2485 2458 -27 -1,11 2274 2626 352 15,46

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1533 1489 -44 -2,84 57 78 21 36,14
панель  2-комн. 1355 1399 43 3,2 121 118 -3 -2,81
панель  3-комн. 1339 1340 0 0,01 92 116 24 26,09
панель  4-комн. 1180 1213 33 2,82 13 22 9 72,31
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1487 1456 -31 -2,08 309 412 103 33,33
кирпич  2-комн. 1402 1390 -12 -0,86 401 529 128 31,87
кирпич  3-комн. 1313 1326 13 1,02 173 248 75 43,35
кирпич  4-комн. 1218 1282 65 5,33 36 33 -3 -8,89
кирпич  5-комн. 960 1080 120 12,5 2 2 0 20
монолит 1-комн. 1489 1427 -61 -4,12 25 49 24 95,2
монолит 2-комн. 1363 1329 -35 -2,54 38 49 11 28,42
монолит 3-комн. 1073 1163 90 8,42 17 21 4 22,35
монолит 4-комн. 759 1024 266 35,04 4 6 2 40
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1377 1386 9 0,64 283 334 51 17,88
все кирпич      1405 1395 -10 -0,71 921 1224 303 32,9
все монолит     1313 1325 13 0,97 84 124 40 47,62
все 1-комн.     1493 1457 -35 -2,37 391 538 147 37,7
все 2-комн.     1389 1387 -2 -0,14 560 695 135 24,14
все 3-комн.     1307 1321 14 1,09 282 385 103 36,45
все 4-комн.     1173 1233 60 5,09 53 61 8 14,72
все 5-комн.     960 1080 120 12,5 2 2 0 20
весь Турк. р-н  1393 1388 -5 -0,34 1288 1682 394 30,56

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2024 2005 -19 -0,93 359 446 87 24,12
панель  2-комн. 2001 1956 -45 -2,24 505 685 180 35,6
панель  3-комн. 1944 1927 -17 -0,88 787 1017 230 29,2
панель  4-комн. 1955 1974 18 0,93 164 175 11 6,83
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2124 2085 -39 -1,84 337 425 88 26,05
кирпич  2-комн. 2094 2048 -45 -2,17 589 690 101 17,22
кирпич  3-комн. 2227 2190 -37 -1,66 440 508 68 15,45
кирпич  4-комн. 2237 2248 11 0,49 141 141 0 -0,14
кирпич  5-комн. 2260 2310 50 2,22 15 14 -1 -4
монолит 1-комн. 2244 2176 -68 -3,02 113 140 27 23,89
монолит 2-комн. 2337 2345 7 0,32 315 354 39 12,25
монолит 3-комн. 2417 2409 -8 -0,34 421 444 23 5,46
монолит 4-комн. 2849 2828 -20 -0,71 152 182 30 20
монолит 5-комн. 2453 2401 -51 -2,09 20 21 1 4
все панель      1976 1953 -23 -1,15 1815 2322 507 27,96
все кирпич      2153 2115 -38 -1,78 1522 1778 256 16,85
все монолит     2437 2427 -11 -0,44 1021 1141 120 11,73
все 1-комн.     2096 2062 -34 -1,63 809 1010 201 24,89
все 2-комн.     2114 2072 -43 -2,01 1409 1729 320 22,7
все 3-комн.     2139 2102 -37 -1,74 1648 1969 321 19,47
все 4-комн.     2339 2363 24 1,04 457 498 41 9,06
все 5-комн.     2370 2364 -6 -0,26 35 35 0 0,57
весь Бост. р-н  2146 2111 -35 -1,63 4358 5242 884 20,28

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка март апрель индекса ($) индекса (%) март апрель объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1853 1835 -18 -0,97 2045 2566 521 25,46
панель  2-комн. 1790 1785 -5 -0,27 2592 3234 642 24,75
панель  3-комн. 1774 1751 -22 -1,26 2998 3684 686 22,88
панель  4-комн. 1781 1788 7 0,38 552 618 66 11,88
панель  5-комн. 2362 1937 -425 -17,99 7 17 10 140
кирпич  1-комн. 1922 1908 -15 -0,77 1735 2170 435 25,05
кирпич  2-комн. 1999 1946 -52 -2,62 2377 2828 451 18,97
кирпич  3-комн. 2125 2083 -42 -1,98 1878 2342 464 24,69
кирпич  4-комн. 2253 2251 -2 -0,07 581 592 11 1,89
кирпич  5-комн. 2373 2533 160 6,74 60 73 13 21,33
монолит 1-комн. 1755 1716 -39 -2,2 854 1050 196 22,9
монолит 2-комн. 1878 1880 2 0,13 1284 1511 227 17,69
монолит 3-комн. 2104 2052 -53 -2,51 1350 1546 196 14,55
монолит 4-комн. 2336 2413 77 3,29 398 502 104 26,23
монолит 5-комн. 2681 2378 -304 -11,32 63 61 -2 -3,49
все  панель     1800 1786 -14 -0,77 8194 10118 1924 23,48
все  кирпич     2040 2004 -36 -1,78 6631 8004 1373 20,71
все  монолит    1988 1964 -24 -1,19 3949 4670 721 18,27
все 1-комн.     1861 1841 -20 -1,09 4634 5785 1151 24,83
все 2-комн.     1887 1864 -23 -1,23 6253 7573 1320 21,11
все 3-комн.     1951 1915 -36 -1,84 6226 7572 1346 21,62
все 4-комн.     2105 2131 27 1,27 1531 1712 181 11,82
все 5-комн.     2522 2404 -118 -4,69 130 150 20 15,69
город           1924 1899 -25 -1,31 18774 22792 4018 21,4

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.74%, что намного больше, чем было в прошлом месяце (0.15%);
— основное перераспределение предложения по типам: заметные снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель продолжает увеличивать свою долю, а кирпич продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— монолит поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.75%, что несколько больше, чем было в прошлом месяце (0.63%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в сегменте 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения;
— в формате 4-комнатных квартир продолжается быстрое снижение доли объёма предложения;
— в форматах 3-, 4- и 5-комнатных квартир изменения долей объёма предложения незначительные.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 1.91%, что значительно больше, чем было в прошлом месяце (1.59%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: очень большие снижения долей объёма предложения Ауэзовского и Медеуского районов в пользу Алмалинского и Турксибского районов;
— Турксибский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— Медеуский район продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский, Бостандыкский и Алатауский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -25 -19 -6 Цена предложения в среднем по городу резко снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм -20 -17 -4 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет -11 -11 2 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья.
Ауэ -17 -18 1 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья.
Мед -27 -26 -1 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья. 
Тур -5 -6 2 Цена предложения в среднем по району заметно уменьшилась, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья.
Бос -35 -24 -10 Цена предложения в среднем по району резко снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья. 
Ала 15 6 9 Цена предложения в среднем по району заметно увеличилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья. 

 

Выводы по апрелю:

— общая динамика среднего по городу индекса (-25$) определяется резким снижением уровня цен предложения (-19$) и значительным изменением структуры предложения в пользу относительно дешевого жилья (-6$);

— Алатауский район показал заметный рост цен предложения;
— в остальных районах районе наблюдается очень резкое падение цен предложения;

— в Алатауском района наблюдается большое перераспределение предложения в пользу дорогого жилья;
— в Жетысуском, Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах структура предложения практически не изменилась;
— в Алмалинском и Бостандыкском районах структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

 

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.9 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 728 -3 -0,41 11562 740 6,84
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 444 -17 -3,61 3676 226 6,55
2-комн. 658 -12 -1,73 4560 276 6,44
3-комн. 989 7 0,71 2759 215 8,45
4-комн. 1855 103 5,86 567 23 4,23

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 0.35%, что намного меньше, чем было в прошлом месяце (1.84%).

Основное перераспределение объёмов предложения: небольшие снижения долей объёма предложения в сегментах 1-, 2- и 3-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир.

Формат 4-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.
В остальных форматах (1-, 2- и 3-комнатных квартир) за месяц поменялось направление изменения долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц почти не изменилась (+0.002).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.019.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами апрельского изменения общего индекса аренды (-3$) являются
— небольшое общее снижение цен предложения: −3$;
— очень незначительное перераспределение предложения: 0$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .