Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в декабре 2012 года и в январе 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в декабре-2012 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67237 51250 56387 64411 51731 78123 48253
1-большая 78363 62714 68200 79238 56226 94700 54943
2-маленькая 82583 50000 70084 81748 64934 89119 58536
2-большая 111869 70071 91647 111938 76166 120165 70390
3-маленькая 106668 н/д 88043 101992
 81615 109163 71916
3-средняя 124206 н/д 106164 132369 93169 149546 85522
3-большая 150202 88800 119729 150109 101900 170265 87785
4-маленькая 140587 н/д 127020 141227 103333 143178 н/д
4-средняя 176750 н/д 144388 180080 116800 190000 109250
4-большая 219783 н/д 158618 185054 139166 228035 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  январе-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67418 54071 57139 66023 52286 77562 47824
1-большая 78232 65666 68491 82336 56397 86948 53826
2-маленькая 84149 52500 71143 82662 64323 91356 59295
2-большая 111668 70117 90509 112075 77451 124297 71570
3-маленькая 107586 н/д 88656 103770
 81281 114142 77388
3-средняя 125741 90000 110738 130223 94583 148439 85315
3-большая 148585 79666 121295 144497 101489 171486 83176
4-маленькая 144905 н/д 124420 148076 113500 162272 100333
4-средняя 170368 н/д 146154 166804 118103 198000 124200
4-большая 216999 н/д 157154 179490 140555 248360 136400

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в декабре 2012 года — 101 992$, а в январе 2013 года — 103 770$.

Динамика цен предложения в январе 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 181 2821 752 1612 555 -561 -429
1-большая -131 2952 291 3098 171 -7752 -1117
2-маленькая 1566 2500 1059 914 -611 2237 759
2-большая -201 46 -1138 137 1285 4132 1180
3-маленькая 918 н/д 613 1778
 -334 4979 5472
3-средняя 1535 н/д 4574 -2146 1414 -1107 -207
3-большая -1617 -9134 1566 -5612 -411 1221 -4609
4-маленькая 4318 н/д -2600 6849 10167 19094 н/д
4-средняя -6382 н/д 1766 -13276 1303 8000 14950
4-большая -2784 н/д -1464 -5564 1389 20325 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.27 5.50 1.33 2.50 1.07 -0.72 -0.89
1-большая -0.17 4.71 0.43 3.91 0.30 -8.19 -2.03
2-маленькая 1.90 5.00 1.51 1.12 -0.94 2.51 1.30
2-большая -0.18 0.07 -1.24 0.12 1.69 3.44 1.68
3-маленькая 0.86 н/д 0.70 1.74
 -0.41 4.56 7.61
3-средняя 1.24 н/д 4.31 -1.62 1.52 -0.74 -0.24
3-большая -1.08 -10.29 1.31 -3.74 -0.40 0.72 -5.25
4-маленькая 3.07 н/д -2.05 4.85 9.84 13.34 н/д
4-средняя -3.61 н/д 1.22 -7.37 1.12 4.21 13.68
4-большая -1.27 н/д -0.92 -3.01 1.00 8.91 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за январь 2013 года увеличилась на 1 778$ (+1.74%).

Объёмы предложения в декабре 2012 года и в январе 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в декабре-2012 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 343 6 358 517 173 126 104
1-большая 131 7 340 155 216 60 53
2-маленькая 300 3 500 511 115 109 135
2-большая 432 14 401 261 96 207 97
3-маленькая 217 н/д 422 262
 39 55 24
3-средняя 237 н/д 217 181 68 96 44
3-большая 163 5 253 164 30 116 56
4-маленькая 80 н/д 25 44 3 28 н/д
4-средняя 36 н/д 94 47 15 29 12
4-большая 37 н/д 55 55 12 28 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в январе-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 348 14 419 471 172 124 120
1-большая 149 3 382 122 262 58 69
2-маленькая 348 2 519 590 113 132 151
2-большая 458 17 383 293 125 194 140
3-маленькая 246 н/д 470 301
 37 77 18
3-средняя 285 2 215 186 72 109 73
3-большая 169 3 314 221 47 135 34
4-маленькая 74 н/д 25 52 8 22 6
4-средняя 19 н/д 103 41 33 30 20
4-большая 61 н/д 71 53 9 25 5

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в декабре 2012 года — 262, а в январе 2013 года — 301.

Динамика объёмов предложения в январе 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 5 8 61 -46 -1 -2 16
1-большая 18 -4 42 -33 46 -2 16
2-маленькая 48 -1 19 79 -2 23 16
2-большая 26 3 -18 32 29 -13 43
3-маленькая 29 н/д 48 39
 -2 22 -6
3-средняя 48 н/д -2 5 4 13 29
3-большая 6 -2 61 57 17 19 -22
4-маленькая -6 н/д 0 8 5 -6 н/д
4-средняя -17 н/д 9 -6 18 1 8
4-большая 24 н/д 16 -2 -3 -3 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за январь 2013 года увеличился на 39 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.