NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют августу-2013, красные — сентябрю-2013.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1975 1955 -20 -1,01 472 472 0 0
панель  2-комн. 1921 1930 9 0,47 640 565 -75 -11,7
панель  3-комн. 1831 1847 16 0,87 965 906 -59 -6,1
панель  4-комн. 1882 1865 -17 -0,9 133 135 2 1,5
панель  5-комн. 2121 1396 -725 -34,18 2 3 1 50
кирпич  1-комн. 2108 2149 41 1,94 456 441 -15 -3,3
кирпич  2-комн. 2155 2210 55 2,55 761 792 31 4,1
кирпич  3-комн. 2239 2258 19 0,85 687 629 -58 -8,4
кирпич  4-комн. 2288 2321 33 1,44 170 182 12 7,1
кирпич  5-комн. 2374 2256 -118 -4,97 13 12 -1 -7,7
монолит 1-комн. 1910 1850 -60 -3,14 97 92 -5 -5,2
монолит 2-комн. 2032 2072 40 1,97 211 194 -17 -8,1
монолит 3-комн. 2076 2121 45 2,17 247 239 -8 -3,2
монолит 4-комн. 2132 2236 104 4,88 62 63 1 1,6
монолит 5-комн. 2029 1941 -88 -4,34 7 12 5 71,4
все панель      1890 1894 4 0,21 2212 2081 -131 -5,9
все кирпич      2184 2222 38 1,74 2087 2056 -31 -1,5
все монолит     2040 2072 32 1,57 624 600 -24 -3,8
все 1-комн.     2028 2030 2 0,1 1025 1005 -20 -2
все 2-комн.     2046 2090 44 2,15 1612 1551 -61 -3,8
все 3-комн.     2010 2030 20 1 1899 1774 -125 -6,6
все 4-комн.     2113 2144 31 1,47 365 380 15 4,1
все 5-комн.     2240 2020 -220 -9,82 22 27 5 22,7
весь Алм. р-н   2034 2059 25 1,23 4923 4737 -186 -3,8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1491 1482 -9 -0,6 366 356 -10 -2,7
панель  2-комн. 1497 1500 3 0,2 274 292 18 6,6
панель  3-комн. 1472 1469 -3 -0,2 262 256 -6 -2,3
панель  4-комн. 1450 1449 -1 -0,07 76 69 -7 -9,2
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1485 1450 -35 -2,36 192 153 -39 -20,3
кирпич  2-комн. 1420 1443 23 1,62 202 179 -23 -11,4
кирпич  3-комн. 1578 1510 -68 -4,31 77 94 17 22,1
кирпич  4-комн. 960 911 -49 -5,1 12 14 2 16,7
кирпич  5-комн. 1213 2413 1200 98,93 4 3 -1 -25
монолит 1-комн. 1363 1323 -40 -2,93 230 198 -32 -13,9
монолит 2-комн. 1237 1222 -15 -1,21 186 177 -9 -4,8
монолит 3-комн. 1365 1325 -40 -2,93 98 101 3 3,1
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1484 1481 -3 -0,2 978 973 -5 -0,5
все кирпич      1457 1449 -8 -0,55 487 443 -44 -9
все монолит     1317 1286 -31 -2,35 514 476 -38 -7,4
все 1-комн.     1451 1430 -21 -1,45 788 707 -81 -10,3
все 2-комн.     1400 1408 8 0,57 662 648 -14 -2,1
все 3-комн.     1466 1445 -21 -1,43 437 451 14 3,2
все 4-комн.     1382 1358 -24 -1,74 88 83 -5 -5,7
все 5-комн.     1213 2413 1200 98,93 4 3 -1 -25
весь Жет. р-н   1434 1424 -10 -0,7 1979 1892 -87 -4,4

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1736 1749 13 0,75 1281 1167 -114 -8,9
панель  2-комн. 1674 1675 1 0,06 1489 1503 14 0,9
панель  3-комн. 1602 1611 9 0,56 1402 1356 -46 -3,3
панель  4-комн. 1748 1738 -10 -0,57 255 239 -16 -6,3
панель  5-комн. 1511 1562 51 3,38 9 8 -1 -11,1
кирпич  1-комн. 1688 1723 35 2,07 324 322 -2 -0,6
кирпич  2-комн. 1724 1709 -15 -0,87 296 255 -41 -13,9
кирпич  3-комн. 1739 1721 -18 -1,04 277 260 -17 -6,1
кирпич  4-комн. 1817 1796 -21 -1,16 87 75 -12 -13,8
кирпич  5-комн. 1553 1854 301 19,38 6 7 1 16,7
монолит 1-комн. 1609 1576 -33 -2,05 393 378 -15 -3,8
монолит 2-комн. 1606 1620 14 0,87 554 529 -25 -4,5
монолит 3-комн. 1621 1640 19 1,17 490 434 -56 -11,4
монолит 4-комн. 1635 1684 49 3 86 81 -5 -5,8
монолит 5-комн. 1179 1225 46 3,9 14 16 2 14,3
все панель      1673 1677 4 0,24 4436 4273 -163 -3,7
все кирпич      1723 1725 2 0,12 990 919 -71 -7,2
все монолит     1608 1613 5 0,31 1537 1438 -99 -6,4
все 1-комн.     1703 1709 6 0,35 1998 1867 -131 -6,6
все 2-комн.     1664 1665 1 0,06 2339 2287 -52 -2,2
все 3-комн.     1623 1630 7 0,43 2169 2050 -119 -5,5
все 4-комн.     1739 1738 -1 -0,06 428 395 -33 -7,7
все 5-комн.     1359 1453 94 6,92 29 31 2 6,9
весь Ауэз. р-н  1666 1670 4 0,24 6963 6630 -333 -4,8

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2212 2204 -8 -0,36 105 75 -30 -28,6
панель  2-комн. 2122 2111 -11 -0,52 169 178 9 5,3
панель  3-комн. 1889 1940 51 2,7 227 206 -21 -9,3
панель  4-комн. 2139 2127 -12 -0,56 40 42 2 5
панель  5-комн. 3000 3000 0 0 2 4 2 100
кирпич  1-комн. 2382 2399 17 0,71 261 282 21 8
кирпич  2-комн. 2526 2565 39 1,54 466 500 34 7,3
кирпич  3-комн. 2562 2602 40 1,56 522 570 48 9,2
кирпич  4-комн. 2719 2641 -78 -2,87 174 219 45 25,9
кирпич  5-комн. 2560 2598 38 1,48 25 32 7 28
монолит 1-комн. 2086 2139 53 2,54 72 73 1 1,4
монолит 2-комн. 2563 2564 1 0,04 170 154 -16 -9,4
монолит 3-комн. 2526 2617 91 3,6 216 225 9 4,2
монолит 4-комн. 2734 2627 -107 -3,91 111 128 17 15,3
монолит 5-комн. 2167 2931 764 35,26 14 22 8 57,1
все панель      2046 2063 17 0,83 543 505 -38 -7
все кирпич      2536 2559 23 0,91 1448 1603 155 10,7
все монолит     2513 2559 46 1,83 583 602 19 3,3
все 1-комн.     2292 2320 28 1,22 438 430 -8 -1,8
все 2-комн.     2448 2467 19 0,78 805 832 27 3,4
все 3-комн.     2395 2469 74 3,09 965 1001 36 3,7
все 4-комн.     2652 2581 -71 -2,68 325 389 64 19,7
все 5-комн.     2446 2751 305 12,47 41 58 17 41,5
весь Мед. р-н   2427 2467 40 1,65 2574 2710 136 5,3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1452 1424 -28 -1,93 66 64 -2 -3
панель  2-комн. 1331 1340 9 0,68 135 143 8 5,9
панель  3-комн. 1287 1291 4 0,31 107 126 19 17,8
панель  4-комн. 1357 1308 -49 -3,61 19 18 -1 -5,3
панель  5-комн. н/д  1363 н/д  н/д  0 4 4 н/д 
кирпич  1-комн. 1451 1429 -22 -1,52 331 360 29 8,8
кирпич  2-комн. 1370 1334 -36 -2,63 447 494 47 10,5
кирпич  3-комн. 1284 1309 25 1,95 238 241 3 1,3
кирпич  4-комн. 1238 1183 -55 -4,44 27 12 -15 -55,6
кирпич  5-комн. 1311 н/д  н/д  н/д  3 0 -3 -100
монолит 1-комн. 1432 1412 -20 -1,4 43 47 4 9,3
монолит 2-комн. 1239 1235 -4 -0,32 47 63 16 34
монолит 3-комн. 1136 1055 -81 -7,13 28 25 -3 -10,7
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1342 1336 -6 -0,45 327 355 28 8,6
все кирпич      1372 1357 -15 -1,09 1046 1107 61 5,8
все монолит     1284 1263 -21 -1,64 118 135 17 14,4
все 1-комн.     1449 1426 -23 -1,59 440 471 31 7
все 2-комн.     1351 1326 -25 -1,85 629 700 71 11,3
все 3-комн.     1274 1287 13 1,02 373 392 19 5,1
все 4-комн.     1287 1257 -30 -2,33 46 30 -16 -34,8
все 5-комн.     1311 1363 52 3,97 3 4 1 33,3
весь Турк. р-н  1359 1345 -14 -1,03 1491 1597 106 7,1

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1960 2000 40 2,04 622 549 -73 -11,7
панель  2-комн. 1931 1946 15 0,78 682 747 65 9,5
панель  3-комн. 1891 1923 32 1,69 1008 936 -72 -7,1
панель  4-комн. 2023 2045 22 1,09 162 197 35 21,6
панель  5-комн. 1979 1909 -70 -3,54 5 6 1 20
кирпич  1-комн. 2054 2055 1 0,05 523 448 -75 -14,3
кирпич  2-комн. 2063 2078 15 0,73 749 806 57 7,6
кирпич  3-комн. 2181 2189 8 0,37 560 518 -42 -7,5
кирпич  4-комн. 2226 2219 -7 -0,31 191 186 -5 -2,6
кирпич  5-комн. 2221 2245 24 1,08 26 14 -12 -46,2
монолит 1-комн. 2119 2158 39 1,84 123 125 2 1,6
монолит 2-комн. 2334 2313 -21 -0,9 294 325 31 10,5
монолит 3-комн. 2436 2445 9 0,37 473 549 76 16,1
монолит 4-комн. 2616 2697 81 3,1 171 207 36 21,1
монолит 5-комн. 2218 2441 223 10,05 32 28 -4 -12,5
все панель      1928 1957 29 1,5 2479 2435 -44 -1,8
все кирпич      2110 2116 6 0,28 2049 1972 -77 -3,8
все монолит     2394 2423 29 1,21 1093 1234 141 12,9
все 1-комн.     2014 2039 25 1,24 1268 1122 -146 -11,5
все 2-комн.     2057 2065 8 0,39 1725 1878 153 8,9
все 3-комн.     2097 2134 37 1,76 2041 2003 -38 -1,9
все 4-комн.     2290 2328 38 1,66 524 590 66 12,6
все 5-комн.     2200 2316 116 5,27 63 48 -15 -23,8
весь Бост. р-н  2085 2114 29 1,39 5621 5641 20 0,4

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка август сентябрь индекса ($) индекса (%) август сентябрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1801 1805 4 0,22 2916 2687 -229 -7,9
панель  2-комн. 1765 1768 3 0,17 3399 3436 37 1,1
панель  3-комн. 1728 1740 12 0,69 3986 3798 -188 -4,7
панель  4-комн. 1809 1830 21 1,16 693 705 12 1,7
панель  5-комн. 1874 1823 -51 -2,72 18 25 7 38,9
кирпич  1-комн. 1894 1906 12 0,63 2121 2036 -85 -4
кирпич  2-комн. 1970 1995 25 1,27 2955 3059 104 3,5
кирпич  3-комн. 2099 2118 19 0,91 2431 2365 -66 -2,7
кирпич  4-комн. 2246 2278 32 1,42 671 696 25 3,7
кирпич  5-комн. 2208 2367 159 7,2 78 69 -9 -11,5
монолит 1-комн. 1665 1660 -5 -0,3 982 927 -55 -5,6
монолит 2-комн. 1849 1859 10 0,54 1500 1473 -27 -1,8
монолит 3-комн. 2034 2094 60 2,95 1573 1594 21 1,3
монолит 4-комн. 2373 2440 67 2,82 432 481 49 11,3
монолит 5-комн. 1970 2252 282 14,31 67 78 11 16,4
все  панель     1764 1771 7 0,4 11012 10651 -361 -3,3
все  кирпич     2013 2035 22 1,09 8256 8225 -31 -0,4
все  монолит    1925 1969 44 2,29 4554 4553 -1 0
все 1-комн.     1812 1817 5 0,28 6019 5650 -369 -6,1
все 2-комн.     1858 1872 14 0,75 7854 7968 114 1,5
все 3-комн.     1901 1928 27 1,42 7990 7757 -233 -2,9
все 4-комн.     2108 2152 44 2,09 1796 1882 86 4,8
все 5-комн.     2073 2236 163 7,86 163 172 9 5,5
город           1881 1903 22 1,17 23822 23429 -393 -1,6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.77%, что немного больше, чем было в прошлом месяце (0.71%);
— основное перераспределение предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за месяц сохранили направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 1.58%, что значительно больше, чем было в прошлом месяце (0.90%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большие падения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных;
— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается уменьшение доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 1.80%, что почти в два раза больше, чем было в прошлом месяце (1.03%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского, Жетысуского, Ауэзовского и Алатауского районов в пользу Медеуского, Турксибского и Бостандыкского районов;
— Жетысуский район продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— Бостандыкский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— Алмалинский, Ауэзовский, Медеуский, Турксибский и Алатауский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами сентябрьского изменение среднего по городу индекса (+22$) являются
— большой общий рост цен предложения: +12$;
— значительное перераспределение предложения в пользу дорогого жилья: +10$.

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.8 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 964 112 13,15 6501 571 9,63
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 513 14 2,82 1678 -103 -5,78
2-комн. 795 54 7,34 2377 154 6,93
3-комн. 1203 86 7,69 1883 331 21,33
4-комн. 2219 129 6,19 563 189 50,53

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 5.15%, что почти в два раза больше, чем было в прошлом месяце (2.77%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромное снижение долей объёма предложения в сегментах 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

Форматы 1- и 2-комнатных квартир продолжают быстро снижать свои доли, а форматы 3- и 4-комнатных квартир продолжают быстро увеличивать свои доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко выросла (+0.117).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.205.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами сентябрьского изменения общего индекса аренды (+112$) являются
— сильный рост цен предложения: +58$;
— очень большое перераспределение предложения в пользу дорогих сегментов: +54$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .