NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют июлю-2013, красные — августу-2013.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1936 1975 39 2,01 531 472 -59 -11,1
панель  2-комн. 1900 1921 21 1,11 686 640 -46 -6,7
панель  3-комн. 1831 1831 0 0 853 965 112 13,1
панель  4-комн. 1824 1882 58 3,18 118 133 15 12,7
панель  5-комн. 2053 2121 68 3,31 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2046 2108 62 3,03 476 456 -20 -4,2
кирпич  2-комн. 2182 2155 -27 -1,24 725 761 36 5
кирпич  3-комн. 2199 2239 40 1,82 581 687 106 18,2
кирпич  4-комн. 2306 2288 -18 -0,78 148 170 22 14,9
кирпич  5-комн. 2347 2374 27 1,15 12 13 1 8,3
монолит 1-комн. 1922 1910 -12 -0,62 84 97 13 15,5
монолит 2-комн. 1970 2032 62 3,15 171 211 40 23,4
монолит 3-комн. 2094 2076 -18 -0,86 208 247 39 18,8
монолит 4-комн. 2190 2132 -58 -2,65 57 62 5 8,8
монолит 5-комн. 1947 2029 82 4,21 6 7 1 16,7
все панель      1877 1890 13 0,69 2192 2212 20 0,9
все кирпич      2164 2184 20 0,92 1944 2087 143 7,4
все монолит     2034 2040 6 0,29 527 624 97 18,4
все 1-комн.     1982 2028 46 2,32 1092 1025 -67 -6,1
все 2-комн.     2036 2046 10 0,49 1583 1612 29 1,8
все 3-комн.     1994 2010 16 0,8 1643 1899 256 15,6
все 4-комн.     2109 2113 4 0,19 324 365 41 12,7
все 5-комн.     2189 2240 51 2,33 20 22 2 10
весь Алм. р-н   2014 2034 20 0,99 4664 4923 259 5,6

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1488 1491 3 0,2 426 366 -60 -14,1
панель  2-комн. 1469 1497 28 1,91 316 274 -42 -13,3
панель  3-комн. 1455 1472 17 1,17 244 262 18 7,4
панель  4-комн. 1440 1450 10 0,69 87 76 -11 -12,6
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1470 1485 15 1,02 224 192 -32 -14,3
кирпич  2-комн. 1461 1420 -41 -2,81 181 202 21 11,6
кирпич  3-комн. 1425 1578 153 10,74 75 77 2 2,7
кирпич  4-комн. 1522 960 -562 -36,93 5 12 7 140
кирпич  5-комн. 1640 1213 -427 -26,04 0 4 4 н/д 
монолит 1-комн. 1327 1363 36 2,71 220 230 10 4,5
монолит 2-комн. 1229 1237 8 0,65 177 186 9 5,1
монолит 3-комн. 1345 1365 20 1,49 106 98 -8 -7,5
монолит 4-комн. 877 н/д  н/д  н/д  4 0 -4 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1471 1484 13 0,88 1074 978 -96 -8,9
все кирпич      1460 1457 -3 -0,21 488 487 -1 -0,2
все монолит     1292 1317 25 1,93 508 514 6 1,2
все 1-комн.     1442 1451 9 0,62 871 788 -83 -9,5
все 2-комн.     1404 1400 -4 -0,28 675 662 -13 -1,9
все 3-комн.     1422 1466 44 3,09 426 437 11 2,6
все 4-комн.     1417 1382 -35 -2,47 97 88 -9 -9,3
все 5-комн.     1640 1213 -427 -26,04 0 4 4 н/д 
весь Жет. р-н   1424 1434 10 0,7 2071 1979 -92 -4,4

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1722 1736 14 0,81 1204 1281 77 6,4
панель  2-комн. 1667 1674 7 0,42 1420 1489 69 4,9
панель  3-комн. 1608 1602 -6 -0,37 1464 1402 -62 -4,2
панель  4-комн. 1720 1748 28 1,63 276 255 -21 -7,6
панель  5-комн. 1502 1511 9 0,6 8 9 1 12,5
кирпич  1-комн. 1669 1688 19 1,14 320 324 4 1,3
кирпич  2-комн. 1707 1724 17 1 286 296 10 3,5
кирпич  3-комн. 1717 1739 22 1,28 261 277 16 6,1
кирпич  4-комн. 1761 1817 56 3,18 77 87 10 13
кирпич  5-комн. 1813 1553 -260 -14,34 4 6 2 50
монолит 1-комн. 1583 1609 26 1,64 391 393 2 0,5
монолит 2-комн. 1600 1606 6 0,38 533 554 21 3,9
монолит 3-комн. 1653 1621 -32 -1,94 463 490 27 5,8
монолит 4-комн. 1618 1635 17 1,05 93 86 -7 -7,5
монолит 5-комн. 1103 1179 76 6,89 9 14 5 55,6
все панель      1665 1673 8 0,48 4372 4436 64 1,5
все кирпич      1701 1723 22 1,29 949 990 41 4,3
все монолит     1609 1608 -1 -0,06 1491 1537 46 3,1
все 1-комн.     1684 1703 19 1,13 1916 1998 82 4,3
все 2-комн.     1656 1664 8 0,48 2240 2339 99 4,4
все 3-комн.     1630 1623 -7 -0,43 2188 2169 -19 -0,9
все 4-комн.     1705 1739 34 1,99 447 428 -19 -4,3
все 5-комн.     1382 1359 -23 -1,66 21 29 8 38,1
весь Ауэз. р-н  1658 1666 8 0,48 6813 6963 150 2,2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2199 2212 13 0,59 106 105 -1 -0,9
панель  2-комн. 2141 2122 -19 -0,89 202 169 -33 -16,3
панель  3-комн. 1930 1889 -41 -2,12 217 227 10 4,6
панель  4-комн. 2192 2139 -53 -2,42 36 40 4 11,1
панель  5-комн. н/д  3000 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
кирпич  1-комн. 2365 2382 17 0,72 288 261 -27 -9,4
кирпич  2-комн. 2515 2526 11 0,44 419 466 47 11,2
кирпич  3-комн. 2561 2562 1 0,04 508 522 14 2,8
кирпич  4-комн. 2579 2719 140 5,43 215 174 -41 -19,1
кирпич  5-комн. 2470 2560 90 3,64 41 25 -16 -39
монолит 1-комн. 2264 2086 -178 -7,86 74 72 -2 -2,7
монолит 2-комн. 2584 2563 -21 -0,81 145 170 25 17,2
монолит 3-комн. 2546 2526 -20 -0,79 216 216 0 0
монолит 4-комн. 2911 2734 -177 -6,08 121 111 -10 -8,3
монолит 5-комн. 2658 2167 -491 -18,47 27 14 -13 -48,1
все панель      2073 2046 -27 -1,3 562 543 -19 -3,4
все кирпич      2509 2536 27 1,08 1473 1448 -25 -1,7
все монолит     2600 2513 -87 -3,35 584 583 -1 -0,2
все 1-комн.     2311 2292 -19 -0,82 469 438 -31 -6,6
все 2-комн.     2429 2448 19 0,78 767 805 38 5
все 3-комн.     2411 2395 -16 -0,66 942 965 23 2,4
все 4-комн.     2649 2652 3 0,11 372 325 -47 -12,6
все 5-комн.     2544 2446 -98 -3,85 68 41 -27 -39,7
весь Мед. р-н   2436 2427 -9 -0,37 2620 2574 -46 -1,8

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1435 1452 17 1,18 82 66 -16 -19,5
панель  2-комн. 1324 1331 7 0,53 143 135 -8 -5,6
панель  3-комн. 1314 1287 -27 -2,05 97 107 10 10,3
панель  4-комн. 1233 1357 124 10,06 17 19 2 11,8
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1443 1451 8 0,55 316 331 15 4,7
кирпич  2-комн. 1348 1370 22 1,63 441 447 6 1,4
кирпич  3-комн. 1277 1284 7 0,55 244 238 -6 -2,5
кирпич  4-комн. 1297 1238 -59 -4,55 24 27 3 12,5
кирпич  5-комн. н/д  1311 н/д  н/д  0 3 3 н/д 
монолит 1-комн. 1396 1432 36 2,58 45 43 -2 -4,4
монолит 2-комн. 1251 1239 -12 -0,96 53 47 -6 -11,3
монолит 3-комн. 1087 1136 49 4,51 29 28 -1 -3,4
монолит 4-комн. 1177 н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1343 1342 -1 -0,07 340 327 -13 -3,8
все кирпич      1359 1372 13 0,96 1025 1046 21 2
все монолит     1264 1284 20 1,58 129 118 -11 -8,5
все 1-комн.     1436 1449 13 0,91 444 440 -4 -0,9
все 2-комн.     1334 1351 17 1,27 638 629 -9 -1,4
все 3-комн.     1271 1274 3 0,24 371 373 2 0,5
все 4-комн.     1268 1287 19 1,5 42 46 4 9,5
все 5-комн.     н/д  1311 н/д  н/д  0 3 3 н/д 
весь Турк. р-н  1347 1359 12 0,89 1496 1491 -5 -0,3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1968 1960 -8 -0,41 548 622 74 13,5
панель  2-комн. 1918 1931 13 0,68 708 682 -26 -3,7
панель  3-комн. 1899 1891 -8 -0,42 1015 1008 -7 -0,7
панель  4-комн. 2066 2023 -43 -2,08 159 162 3 1,9
панель  5-комн. 1941 1979 38 1,96 8 5 -3 -37,5
кирпич  1-комн. 2036 2054 18 0,88 505 523 18 3,6
кирпич  2-комн. 2043 2063 20 0,98 757 749 -8 -1,1
кирпич  3-комн. 2193 2181 -12 -0,55 520 560 40 7,7
кирпич  4-комн. 2205 2226 21 0,95 196 191 -5 -2,6
кирпич  5-комн. 1904 2221 317 16,65 24 26 2 8,3
монолит 1-комн. 2104 2119 15 0,71 131 123 -8 -6,1
монолит 2-комн. 2315 2334 19 0,82 280 294 14 5
монолит 3-комн. 2435 2436 1 0,04 470 473 3 0,6
монолит 4-комн. 2628 2616 -12 -0,46 174 171 -3 -1,7
монолит 5-комн. 2333 2218 -115 -4,93 19 32 13 68,4
все панель      1931 1928 -3 -0,16 2440 2479 39 1,6
все кирпич      2094 2110 16 0,76 2003 2049 46 2,3
все монолит     2392 2394 2 0,08 1076 1093 17 1,6
все 1-комн.     2012 2014 2 0,1 1184 1268 84 7,1
все 2-комн.     2035 2057 22 1,08 1747 1725 -22 -1,3
все 3-комн.     2101 2097 -4 -0,19 2005 2041 36 1,8
все 4-комн.     2302 2290 -12 -0,52 529 524 -5 -0,9
все 5-комн.     2068 2200 132 6,38 52 63 11 21,2
весь Бост. р-н  2080 2085 5 0,24 5519 5621 102 1,8

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка июль август индекса ($) индекса (%) июль август объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1782 1801 19 1,07 2901 2916 15 0,5
панель  2-комн. 1759 1765 6 0,34 3481 3399 -82 -2,4
панель  3-комн. 1732 1728 -4 -0,23 3899 3986 87 2,2
панель  4-комн. 1788 1809 21 1,17 701 693 -8 -1,1
панель  5-комн. 1771 1874 103 5,82 19 18 -1 -5,3
кирпич  1-комн. 1873 1894 21 1,12 2163 2121 -42 -1,9
кирпич  2-комн. 1959 1970 11 0,56 2852 2955 103 3,6
кирпич  3-комн. 2077 2099 22 1,06 2251 2431 180 8
кирпич  4-комн. 2247 2246 -1 -0,04 676 671 -5 -0,7
кирпич  5-комн. 2247 2208 -39 -1,74 82 78 -4 -4,9
монолит 1-комн. 1663 1665 2 0,12 976 982 6 0,6
монолит 2-комн. 1813 1849 36 1,99 1416 1500 84 5,9
монолит 3-комн. 2050 2034 -16 -0,78 1503 1573 70 4,7
монолит 4-комн. 2406 2373 -33 -1,37 456 432 -24 -5,3
монолит 5-комн. 2245 1970 -275 -12,25 62 67 5 8,1
все  панель     1757 1764 7 0,4 11003 11012 9 0,1
все  кирпич     1996 2013 17 0,85 8024 8256 232 2,9
все  монолит    1928 1925 -3 -0,16 4416 4554 138 3,1
все 1-комн.     1795 1812 17 0,95 6041 6019 -22 -0,4
все 2-комн.     1843 1858 15 0,81 7750 7854 104 1,3
все 3-комн.     1896 1901 5 0,26 7653 7990 337 4,4
все 4-комн.     2111 2108 -3 -0,14 1834 1796 -38 -2,1
все 5-комн.     2190 2073 -117 -5,34 164 163 -1 -0,6
город           1871 1881 10 0,53 23444 23822 378 1,6

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.71%, что немного меньше, чем было в прошлом месяце (0.77%);
— основное перераспределение предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— панель и монолит за месяц поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— кирпич продолжает быстро увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.90%, что заметно меньше, чем было в прошлом месяце (1.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные падения долей объёма предложения в сегментах 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных;
— форматы 1- и 4-комнатных квартир за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 3-комнатных квартир продолжается увеличение доли, а в форматах 2- и 5-комнатных квартир продолжается падение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 1.03%, что заметно меньше, чем было в прошлом месяце (1.26%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Жетысуского, Медеуского и Турксибского районов в пользу Алмалинского, Ауэзовского и Бостандыкского районов;
— Турксибский и Медеуский районы продолжают уменьшать свои доли объёма предложения;
— Ауэзовский, Бостандыкский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Алмалинский и Жетысуский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами августовского изменение среднего по городу индекса (+10$) являются
— значительный общий рост цен предложения: +7$;
— заметное перераспределение предложения в пользу дорогого жилья: +3$.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.8 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 852 64 8,12 7415 -435 -5,54
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 499 11 2,26 2227 -257 -10,35
2-комн. 741 45 6,40 2779 -254 -8,37
3-комн. 1117 44 4,13 1941 32 1,68
4-комн. 2089 169 8,80 468 44 10,38

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 2.77%, что во много раз больше, чем было в прошлом месяце (0.69%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромное снижение долей объёма предложения в сегментах 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

Формат 1-комнатных квартир продолжает быстро снижать свою долю, а форматы 2- и 4-комнатных квартир продолжают увеличивать свои доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко выросла (+0.053).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.088.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами августовского изменения общего индекса аренды (+64$) являются
— сильный рост цен предложения: +41$;
— очень большое перераспределение предложения в пользу дорогих сегментов: +23$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .