NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют ноябрю-2013, красные — декабрю-2013.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл. 1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1981 2034 53 2,69 411 349 -62 -15,09
панель  2-комн. 1937 1931 -6 -0,33 549 421 -128 -23,32
панель  3-комн. 1833 1841 8 0,44 741 650 -91 -12,28
панель  4-комн. 1824 1849 25 1,37 121 94 -27 -22,31
панель  5-комн. 1699 1986 287 16,89 6 1 -5 -83,33
кирпич  1-комн. 2219 2169 -50 -2,24 437 348 -89 -20,37
кирпич  2-комн. 2189 2188 -1 -0,03 746 582 -164 -21,98
кирпич  3-комн. 2272 2287 15 0,65 653 494 -159 -24,35
кирпич  4-комн. 2422 2300 -122 -5,04 163 176 13 7,98
кирпич  5-комн. 2207 2232 26 1,16 25 18 -7 -28
монолит 1-комн. 1926 1990 64 3,3 89 72 -17 -19,1
монолит 2-комн. 2078 2107 29 1,41 176 164 -12 -6,82
монолит 3-комн. 2215 2160 -55 -2,46 207 174 -33 -15,94
монолит 4-комн. 2500 2426 -75 -2,99 52 58 6 11,54
монолит 5-комн. 1863 1634 -230 -12,32 10 6 -4 -40
все панель      1896 1911 14 0,76 1828 1515 -313 -17,12
все кирпич      2241 2226 -15 -0,65 2024 1618 -406 -20,06
все монолит     2142 2142 -1 -0,04 534 474 -60 -11,24
все 1-комн.     2086 2091 5 0,22 937 769 -168 -17,93
все 2-комн.     2081 2083 2 0,11 1471 1167 -304 -20,67
все 3-комн.     2061 2050 -11 -0,54 1601 1318 -283 -17,68
все 4-комн.     2218 2193 -26 -1,16 336 328 -8 -2,38
все 5-комн.     2048 2079 30 1,48 41 25 -16 -39,02
весь Алм. р-н   2085 2082 -3 -0,13 4386 3607 -779 -17,76

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1528 1534 7 0,44 286 240 -46 -16,08
панель  2-комн. 1516 1505 -12 -0,78 261 206 -55 -21,07
панель  3-комн. 1521 1543 22 1,45 240 181 -59 -24,58
панель  4-комн. 1444 1470 25 1,76 42 44 2 4,76
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1517 1485 -33 -2,16 142 117 -25 -17,61
кирпич  2-комн. 1456 1470 15 1,01 158 148 -10 -6,33
кирпич  3-комн. 1523 1459 -65 -4,24 77 69 -8 -10,39
кирпич  4-комн. 1005 902 -103 -10,29 12 9 -3 -25
кирпич  5-комн. 5154 4416 -738 -14,31 4 5 1 25
монолит 1-комн. 1368 1361 -6 -0,46 142 151 9 6,34
монолит 2-комн. 1175 1220 45 3,8 143 133 -10 -6,99
монолит 3-комн. 1302 1369 67 5,15 77 64 -13 -16,88
монолит 4-комн. 1172 988 -184 -15,7 4 3 -1 -25
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1518 1523 6 0,37 829 671 -158 -19,06
все кирпич      1515 1500 -14 -0,95 393 348 -45 -11,45
все монолит     1276 1305 30 2,31 366 351 -15 -4,1
все 1-комн.     1485 1471 -14 -0,94 570 508 -62 -10,88
все 2-комн.     1412 1416 4 0,29 562 487 -75 -13,35
все 3-комн.     1478 1489 11 0,73 394 314 -80 -20,3
все 4-комн.     1334 1352 18 1,33 58 56 -2 -3,45
все 5-комн.     5154 4416 -738 -14,31 4 5 1 25
весь Жет. р-н   1461 1461 0 0,01 1588 1370 -218 -13,73

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1747 1769 22 1,26 978 803 -175 -17,89
панель  2-комн. 1675 1666 -9 -0,53 1197 1047 -150 -12,53
панель  3-комн. 1641 1641 0 -0,01 1253 960 -293 -23,38
панель  4-комн. 1699 1701 2 0,14 226 198 -28 -12,39
панель  5-комн. 1696 1751 55 3,24 6 8 2 33,33
кирпич  1-комн. 1693 1702 9 0,52 324 284 -40 -12,35
кирпич  2-комн. 1688 1692 4 0,25 265 244 -21 -7,92
кирпич  3-комн. 1717 1730 13 0,74 257 230 -27 -10,51
кирпич  4-комн. 1803 1878 74 4,13 80 67 -13 -16,25
кирпич  5-комн. 1900 2500 600 31,58 5 4 -1 -20
монолит 1-комн. 1561 1580 19 1,24 363 292 -71 -19,56
монолит 2-комн. 1537 1518 -19 -1,26 554 409 -145 -26,17
монолит 3-комн. 1645 1588 -57 -3,47 408 351 -57 -13,97
монолит 4-комн. 1609 1581 -29 -1,77 79 91 12 15,19
монолит 5-комн. 1444 1515 71 4,88 9 8 -1 -11,11
все панель      1683 1687 4 0,24 3660 3016 -644 -17,6
все кирпич      1709 1724 16 0,92 931 829 -102 -10,96
все монолит     1577 1560 -18 -1,13 1413 1151 -262 -18,54
все 1-комн.     1695 1715 19 1,14 1665 1379 -286 -17,18
все 2-комн.     1639 1634 -5 -0,29 2016 1700 -316 -15,67
все 3-комн.     1651 1642 -10 -0,59 1918 1541 -377 -19,66
все 4-комн.     1702 1703 1 0,08 385 356 -29 -7,53
все 5-комн.     1633 1806 173 10,57 20 20 0 0
весь Ауэз. р-н  1662 1664 2 0,09 6004 4996 -1008 -16,79

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2124 2153 30 1,4 72 50 -22 -30,56
панель  2-комн. 2091 2081 -11 -0,51 153 133 -20 -13,07
панель  3-комн. 1907 1935 28 1,47 205 219 14 6,83
панель  4-комн. 2110 2136 26 1,25 45 30 -15 -33,33
панель  5-комн. 2224 2710 486 21,85 5 3 -2 -40
кирпич  1-комн. 2490 2440 -50 -2 297 260 -37 -12,46
кирпич  2-комн. 2502 2568 67 2,66 396 335 -61 -15,4
кирпич  3-комн. 2596 2576 -20 -0,76 517 448 -69 -13,35
кирпич  4-комн. 2738 2817 79 2,9 204 132 -72 -35,29
кирпич  5-комн. 2671 2696 25 0,95 48 35 -13 -27,08
монолит 1-комн. 2537 2520 -17 -0,67 63 74 11 17,46
монолит 2-комн. 2488 2606 118 4,76 188 126 -62 -32,98
монолит 3-комн. 2524 2556 31 1,25 240 197 -43 -17,92
монолит 4-комн. 2778 2804 26 0,93 130 99 -31 -23,85
монолит 5-комн. 3020 2966 -54 -1,79 34 38 4 11,76
все панель      2020 2023 3 0,16 480 435 -45 -9,38
все кирпич      2571 2574 3 0,12 1462 1210 -252 -17,24
все монолит     2590 2638 47 1,82 655 534 -121 -18,47
все 1-комн.     2435 2418 -18 -0,72 432 384 -48 -11,11
все 2-комн.     2413 2467 54 2,24 737 594 -143 -19,4
все 3-комн.     2431 2409 -22 -0,91 962 864 -98 -10,19
все 4-комн.     2677 2733 57 2,11 379 261 -118 -31,13
все 5-комн.     2781 2831 50 1,79 87 76 -11 -12,64
весь Мед. р-н   2474 2480 6 0,24 2597 2179 -418 -16,1

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1488 1499 12 0,79 50 37 -13 -26
панель  2-комн. 1324 1331 7 0,56 108 106 -2 -1,85
панель  3-комн. 1274 1338 63 4,97 127 94 -33 -25,98
панель  4-комн. 1295 1252 -43 -3,32 13 13 0 0
панель  5-комн. 1363 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
кирпич  1-комн. 1460 1460 0 0,02 316 306 -10 -3,16
кирпич  2-комн. 1358 1364 6 0,44 426 346 -80 -18,78
кирпич  3-комн. 1319 1279 -39 -2,99 214 164 -50 -23,36
кирпич  4-комн. 1307 1317 10 0,77 10 6 -4 -40
кирпич  5-комн. 1556 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1381 1497 116 8,41 47 58 11 23,4
монолит 2-комн. 1286 1323 36 2,8 43 30 -13 -30,23
монолит 3-комн. 1069 1097 28 2,65 28 28 0 0
монолит 4-комн. 787 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1329 1354 25 1,9 300 250 -50 -16,67
все кирпич      1382 1382 0 0,02 968 822 -146 -15,08
все монолит     1264 1355 91 7,2 120 116 -4 -3,33
все 1-комн.     1454 1469 15 1,02 413 401 -12 -2,91
все 2-комн.     1346 1354 8 0,61 577 482 -95 -16,46
все 3-комн.     1284 1280 -4 -0,3 369 286 -83 -22,49
все 4-комн.     1259 1272 14 1,09 25 19 -6 -24
все 5-комн.     1460 н/д  н/д  н/д  4 0 -4 -100
весь Турк. р-н  1360 1373 13 0,97 1388 1188 -200 -14,41

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1999 2018 19 0,97 407 334 -73 -17,94
панель  2-комн. 1953 1980 28 1,42 559 440 -119 -21,29
панель  3-комн. 1894 1937 43 2,25 855 698 -157 -18,36
панель  4-комн. 2028 2033 5 0,27 196 175 -21 -10,71
панель  5-комн. 1970 1913 -57 -2,88 6 6 0 0
кирпич  1-комн. 2069 2074 5 0,24 314 288 -26 -8,28
кирпич  2-комн. 2082 2113 31 1,5 725 636 -89 -12,28
кирпич  3-комн. 2238 2209 -29 -1,29 494 428 -66 -13,36
кирпич  4-комн. 2241 2227 -14 -0,63 190 152 -38 -20
кирпич  5-комн. 2406 2361 -45 -1,88 21 15 -6 -28,57
монолит 1-комн. 2256 2187 -68 -3,03 100 82 -18 -18
монолит 2-комн. 2339 2310 -29 -1,22 306 256 -50 -16,34
монолит 3-комн. 2456 2473 16 0,66 467 451 -16 -3,43
монолит 4-комн. 2726 2727 0 0,02 200 165 -35 -17,5
монолит 5-комн. 2584 2534 -51 -1,96 27 20 -7 -25,93
все панель      1944 1975 30 1,57 2023 1653 -370 -18,29
все кирпич      2145 2146 2 0,08 1744 1519 -225 -12,9
все монолит     2458 2450 -8 -0,31 1100 974 -126 -11,45
все 1-комн.     2057 2060 3 0,15 821 704 -117 -14,25
все 2-комн.     2086 2107 21 1,02 1590 1332 -258 -16,23
все 3-комн.     2132 2164 32 1,5 1816 1577 -239 -13,16
все 4-комн.     2335 2325 -10 -0,42 586 492 -94 -16,04
все 5-комн.     2446 2379 -67 -2,75 54 41 -13 -24,07
весь Бост. р-н  2132 2149 17 0,81 4867 4146 -721 -14,81

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

 

   

 

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка ноябрь декабрь индекса ($) индекса (%) ноябрь декабрь объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1814 1839 25 1,39 2208 1815 -393 -17,8
панель  2-комн. 1775 1765 -9 -0,53 2830 2358 -472 -16,68
панель  3-комн. 1738 1766 28 1,61 3429 2808 -621 -18,11
панель  4-комн. 1825 1825 1 0,04 645 554 -91 -14,11
панель  5-комн. 1841 1977 137 7,42 25 18 -7 -28
кирпич  1-комн. 1943 1913 -30 -1,52 1904 1660 -244 -12,82
кирпич  2-комн. 1974 1988 14 0,69 2760 2333 -427 -15,47
кирпич  3-комн. 2141 2136 -5 -0,21 2253 1857 -396 -17,58
кирпич  4-комн. 2321 2303 -18 -0,77 674 551 -123 -18,25
кирпич  5-комн. 2544 2624 80 3,14 105 77 -28 -26,67
монолит 1-комн. 1714 1725 11 0,65 818 745 -73 -8,92
монолит 2-комн. 1847 1859 12 0,65 1448 1141 -307 -21,2
монолит 3-комн. 2098 2091 -8 -0,36 1450 1297 -153 -10,55
монолит 4-комн. 2496 2419 -77 -3,07 470 423 -47 -10
монолит 5-комн. 2550 2573 22 0,88 80 72 -8 -10
все  панель     1774 1788 14 0,78 9137 7553 -1584 -17,34
все  кирпич     2053 2045 -8 -0,38 7696 6478 -1218 -15,83
все  монолит    1992 1992 0 0,01 4266 3678 -588 -13,78
все 1-комн.     1847 1848 1 0,04 4930 4220 -710 -14,4
все 2-комн.     1868 1873 5 0,27 7038 5832 -1206 -17,14
все 3-комн.     1938 1952 13 0,69 7132 5962 -1170 -16,4
все 4-комн.     2188 2162 -26 -1,17 1789 1528 -261 -14,59
все 5-комн.     2462 2532 70 2,83 210 167 -43 -20,48
город           1920 1925 5 0,24 21099 17709 -3390 -16,07

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).
Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
     

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.65%, что незначительно меньше, чем было в прошлом месяце (0.75%);
— основное перераспределение предложения по типам: очень большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за месяц сохранили направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.61%, что незначительно меньше, чем было в прошлом месяце (0.67%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных квартир;
— в формате 5-комнатных квартир доля объёма предложения практически не изменилась за месяц;
— в форматах 1- и 4-комнатных квартир продолжается значительное увеличение долей объёма предложения;
— в формате 2-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения;
— формат 5-комнатных квартир за месяц поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 0.68%, что заметно меньше, чем было в прошлом месяце (0.83%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского и Ауэзовского районов в пользу Жетысуского, Турксибского и Бостагдыкского районов;
— в Алатауском и Медеуском районах доли объёма предложения за месяц практически не изменились;
— Турксибский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— Ауэзовский район продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— Алмалинский, Жетысуский и Бостандыкский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 5 5 0 Цена предложения в среднем по городу заметно увеличилась, структура предложения практически не изменилась.
Алм -3 -4 1 Цена предложения в среднем по району заметно снизилась, структура предложения практически не изменилась.
Жет 0 1 -1 Цена предложения в среднем по району и структура предложения практически не изменились.
Ауэ 2 0 2 Цена предложения в среднем по району практически не изменились, структура предложения немного сдвинулась в пользу относительно дорогого жилья.
Мед 6 19 -13 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения сильно изменилась в пользу относительно дешевого жилья.
Тур 13 9 4 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения значительно изменилась в пользу относительно дорогого жилья.
Бос 17 12 5 Цена предложения в среднем по району резко выросла, структура предложения значительно изменилась в пользу относительно дорогого жилья.
Ала 9 7 2 Цена предложения в среднем по району значительно выросла, структура предложения немного изменилась в пользу относительно дорогого жилья.

 

Выводы по ноябрю:

— общая динамика среднего по городу индекса (+5$) определяется заметным общим увеличением уровня цен предложения и неизменностью структуры предложения;

— все районы, кроме Алмалинского и Ауэзовского, показали заметный рост цен предложения;
— в Алмалинском районе наблюдается падение цен предложения;
— в Ауэзовском районе цены предложения практически не изменились;

— во всех районах, кроме Жетысуского и Медеуского наблюдается перераспределение предложения в пользу дорогого жилья;
— в Жетысуском районе структура предложения практически не изменилась;
— в Медеуском районе структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Табл.9 ОИА ($) изменение ОИА ($) изменение ОИА(%) Объём предложения изменение объёма предложения изменение объёма предложения (%)
город 875 -64 -6,81 8170 423 5,46
формат цена изменение цены изменение цены      
  предложения  предложения ($)  предложения (%)      
1-комн. 515 -18 -3,30 2278 265 13,16
2-комн. 780 -25 -3,14 3225 277 9,40
3-комн. 1122 -65 -5,49 2161 -36 -1,64
4-комн. 2049 -24 -1,18 506 -83 -14,09

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 3.32%, что значительно больше, чем было в прошлом месяце (2.83%).

Основное перераспределение объёмов предложения: огромные снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Формат 2-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, а форматы 3- и 4-комнатных квартир продолжат снижать свои доли.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.066).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.110.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами декабрьского изменения общего индекса аренды (-64$) являются
— резкое общее снижение цен предложения: −34$;
— огромное перераспределение предложения в пользу дешевых сегментов: −30$.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .