Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в ноябре 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


 

Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.
Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.

Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

 

Цены предложения в октябре и ноябре 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в октябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, октябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 68305 49109 57853 65044 53192 83746 50522
1-большая 77659 51000 69579 77929 57004 94232 55192
2-маленькая 86170 57111 71595 82730 66804 97734 59898
2-большая 113246 76896 91639 114581 77096 128295 71278
3-маленькая 109304 н/д 91386 110092 89094 107759 69837
3-средняя 124980 122500 112724 128984 94590 161318 87356
3-большая 149757 86250 117855 150421 106687 171593 95957
4-маленькая 139204 н/д 125459 147575 125666 180423 83750
4-средняя 175280 н/д 141817 177295 120648 193790 118937
4-большая 201905 138500 160423 188666 145000 234136 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в ноябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, ноябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 69729 50125 57952 64426 52707 81999 50518
1-большая 78364 54000 69566 79203 57540 96298 54936
2-маленькая 85739 56333 71974 82671 67617 97767 60101
2-большая 110639 84125 92358 114566 77679 129561 71426
3-маленькая 108377 н/д 91425 108621 94448 108802 68693
3-средняя 130434 130000 114931 126873 96512 155814 86483
3-большая 149222 90000 118879 148370 104720 170128 93261
4-маленькая 139527 н/д 124645 151236 н/д 179117 н/д
4-средняя 183540 н/д 141234 172600 123718 193948 111250
4-большая 216304 н/д 160439 197406 150000 222593 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в октябре 2013 года — 110 092$, а в ноябре 2013 года — 108 621$.

 

Динамика цен предложения в ноябре 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1424 1016 99 -618 -485 -1747 -4
1-большая 705 3000 -13 1274 536 2066 -256
2-маленькая -431 -778 379 -59 813 33 203
2-большая -2607 7229 719 -15 583 1266 148
3-маленькая -927 н/д 39 -1471 5354 1043 -1144
3-средняя 5454 7500 2207 -2111 1922 -5504 -873
3-большая -535 3750 1024 -2051 -1967 -1465 -2696
4-маленькая 323 н/д -814 3661 н/д -1306 н/д
4-средняя 8260 н/д -583 -4695 3070 158 -7687
4-большая 14399 н/д 16 8740 5000 -11543 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 2,08 2,07 0,17 -0,95 -0,91 -2,09 -0,01
1-большая 0,91 5,88 -0,02 1,63 0,94 2,19 -0,46
2-маленькая -0,50 -1,36 0,53 -0,07 1,22 0,03 0,34
2-большая -2,30 9,40 0,78 -0,01 0,76 0,99 0,21
3-маленькая -0,85 н/д 0,04 -1,34 6,01 0,97 -1,64
3-средняя 4,36 6,12 1,96 -1,64 2,03 -3,41 -1,00
3-большая -0,36 4,35 0,87 -1,36 -1,84 -0,85 -2,81
4-маленькая 0,23 н/д -0,65 2,48 н/д -0,72 н/д
4-средняя 4,71 н/д -0,41 -2,65 2,54 0,08 -6,46
4-большая 7,13 н/д 0,01 4,63 3,45 -4,93 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за ноябрь 2013 года уменьшилась на 1 471$ (-1.34%).

 

Объёмы предложения в октябре и ноябре 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в октябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
цены, октябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 317 25 423 462 168 167 136
1-большая 145 1 443 130 191 61 44
2-маленькая 357 7 660 505 130 144 140
2-большая 428 12 490 257 140 194 143
3-маленькая 245 н/д 415 261 59 61 25
3-средняя 246 4 196 208 88 103 58
3-большая 202 3 311 185 44 137 48
4-маленькая 56 н/д 29 88 2 20 6
4-средняя 20 н/д 104 48 29 26 12
4-большая 55 1 41 50 6 35 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в ноябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, ноябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 371 36 406 437 157 155 145
1-большая 140 7 433 91 147 62 58
2-маленькая 339 6 526 510 140 114 142
2-большая 442 16 469 276 142 176 129
3-маленькая 250 н/д 427 265 58 48 29
3-средняя 256 3 194 209 81 127 62
3-большая 218 4 312 185 43 132 60
4-маленькая 55 н/д 24 79 н/д 17 н/д
4-средняя 35 н/д 121 55 32 37 16
4-большая 46 н/д 50 64 2 32 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в октябре 2013 года — 261, а в ноябре 2013 года — 265.

 

Динамика объёмов предложения в ноябре 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 54 11 -17 -25 -11 -12 9
1-большая -5 6 -10 -39 -44 1 14
2-маленькая -18 -1 -134 5 10 -30 2
2-большая 14 4 -21 19 2 -18 -14
3-маленькая 5 н/д 12 4 -1 -13 4
3-средняя 10 -1 -2 1 -7 24 4
3-большая 16 1 1 0 -1 -5 12
4-маленькая -1 н/д -5 -9 н/д -3 н/д
4-средняя 15 н/д 17 7 3 11 4
4-большая -9 н/д 9 14 -4 -3 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за ноябрь 2013 года увеличился на 4 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

 

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в октябре и ноябре 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.

Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   изменение
формат октябрь ноябрь ИСП
1-комн 2,26 0,73 -1,53
2-комн 1,16 1,68 0,52
3-комн 2,81 1,22 -1,58
4-комн 0,42 3,45 3,03
город 1,90 1,40 -0,50

Основные моменты динамики ИСП в ноябре:

— формат 4-комнатных квартир показал в ноябре резкий рост ИСП;
— в формате 2-комнатных квартир также наблюдается значительное увеличение ИСП;
— форматы 1- и 3-комнатных квартир в ноябре снизили сильно уменьшили свои ИСП;
— в ноябре ИСП выше критического значения +1 образовался форматах 2-, 3- и 4-комнаных квартир;
— общий по городу ИСП заметно снизился.

Выводы по ноябрю:

— в ноябре форматы 2-, 3- и 4-комнатных квартир остаются инвестиционно привлекательными;
— наиболее выгодными вложениями в ноябре стали инвестиции в 4-комнатные квартиры.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 3 декабря 2013 1050 просмотров Добавить комментарий