Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в октябре 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


 

Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.
Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.

Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

 

Цены предложения в сентябре и октябре 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в сентябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, сентябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66929 52342 57886 65040 51622 79597 49092
1-большая 78453 67000 68959 80130 56559 94006 55795
2-маленькая 86115 57272 72308 83316 66184 95021 59339
2-большая 110765 66312 91664 113050 78724 132303 70871
3-маленькая 108559 н/д 89681 107575 87616 116857 72171
3-средняя 124338 102166 111298 129530 96311 166084 85098
3-большая 150564 97250 117860 149824 104551 165126 95917
4-маленькая 145500 н/д 124083 147347 114666 165947 98111
4-средняя 162600 н/д 146040 182195 124722 209034 120111
4-большая 206060 н/д 161830 187461 142777 238363 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в октябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, октябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 68305 49109 57853 65044 53192 83746 50522
1-большая 77659 51000 69579 77929 57004 94232 55192
2-маленькая 86170 57111 71595 82730 66804 97734 59898
2-большая 113246 76896 91639 114581 77096 128295 71278
3-маленькая 109304 н/д 91386 110092 89094 107759 69837
3-средняя 124980 122500 112724 128984 94590 161318 87356
3-большая 149757 86250 117855 150421 106687 171593 95957
4-маленькая 139204 н/д 125459 147575 125666 180423 83750
4-средняя 175280 н/д 141817 177295 120648 193790 118937
4-большая 201905 138500 160423 188666 145000 234136 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в сентябре 2013 года — 107 575$, а в октябре 2013 года — 110 092$.

 

Динамика цен предложения в октябре 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1376 -3233 -33 4 1570 4149 1430
1-большая -794 -16000 620 -2201 445 226 -603
2-маленькая 55 -161 -713 -586 620 2713 559
2-большая 2481 10584 -25 1531 -1628 -4008 407
3-маленькая 745 н/д 1705 2517 1478 -9098 -2334
3-средняя 642 20334 1426 -546 -1721 -4766 2258
3-большая -807 -11000 -5 597 2136 6467 40
4-маленькая -6296 н/д 1376 228 11000 14476 -14361
4-средняя 12680 н/д -4223 -4900 -4074 -15244 -1174
4-большая -4155 н/д -1407 1205 2223 -4227 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 2,06 -6,18 -0,06 0,01 3,04 5,21 2,91
1-большая -1,01 -23,88 0,90 -2,75 0,79 0,24 -1,08
2-маленькая 0,06 -0,28 -0,99 -0,70 0,94 2,86 0,94
2-большая 2,24 15,96 -0,03 1,35 -2,07 -3,03 0,57
3-маленькая 0,69 н/д 1,90 2,34 1,69 -7,79 -3,23
3-средняя 0,52 19,90 1,28 -0,42 -1,79 -2,87 2,65
3-большая -0,54 -11,31 0,00 0,40 2,04 3,92 0,04
4-маленькая -4,33 н/д 1,11 0,15 9,59 8,72 -14,64
4-средняя 7,80 н/д -2,89 -2,69 -3,27 -7,29 -0,98
4-большая -2,02 н/д -0,87 0,64 1,56 -1,77 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за октябрь 2013 года увеличилась на 2 517$ (+2.34%).

 

Объёмы предложения в сентябре и октябре 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в сентябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
цены, сентябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 364 19 495 541 163 144 130
1-большая 139 3 507 152 271 66 55
2-маленькая 345 11 715 623 146 138 163
2-большая 467 8 523 323 160 201 158
3-маленькая 279 н/д 503 258 73 70 35
3-средняя 285 6 188 205 80 95 51
3-большая 224 8 320 199 49 134 69
4-маленькая 58 н/д 24 92 6 19 9
4-средняя 30 н/д 118 46 36 41 18
4-большая 56 н/д 53 52 9 33 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в октябре-2013 (н/д – нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, октябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 317 25 423 462 168 167 136
1-большая 145 1 443 130 191 61 44
2-маленькая 357 7 660 505 130 144 140
2-большая 428 12 490 257 140 194 143
3-маленькая 245 0 415 261 59 61 25
3-средняя 246 4 196 208 88 103 58
3-большая 202 3 311 185 44 137 48
4-маленькая 56 0 29 88 2 20 6
4-средняя 20 0 104 48 29 26 12
4-большая 55 1 41 50 6 35 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в сентябре 2013 года — 258, а в октябре 2013 года — 261.

 

Динамика объёмов предложения в октябре 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -47 6 -72 -79 5 23 6
1-большая 6 -2 -64 -22 -80 -5 -11
2-маленькая 12 -4 -55 -118 -16 6 -23
2-большая -39 4 -33 -66 -20 -7 -15
3-маленькая -34 н/д -88 3 -14 -9 -10
3-средняя -39 -2 8 3 8 8 7
3-большая -22 -5 -9 -14 -5 3 -21
4-маленькая -2 н/д 5 -4 -4 1 -3
4-средняя -10 н/д -14 2 -7 -15 -6
4-большая -1 н/д -12 -2 -3 2 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за октябрь 2013 года увеличился на 3 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

 

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в сентябре и октябре 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   изменение
формат Сентябрь октябрь ИСП
1-комн 2,48 2,26 -0,22
2-комн 1,29 1,16 -0,12
3-комн 1,75 2,81 1,05
4-комн 5,71 0,42 -5,29
город 2,04 1,90 -0,14

Основные моменты динамики ИСП в октябре:

— формат 3-комнатных квартир показал в октябре резкий рост ИСП;
— остальные рассматриваемые форматы (1-, 2- и 4-комнатные квартиры) за октябрь снизили свои ИСП;
— лидер снижения ИСП: формат 4-комнатных квартир;
— в форматах 1- и 2-комнатных квартир ИСП уменьшился незначительно;
— в октябре ИСП у всех форматов, кроме 4-комнатных квартир, остается выше критического значения +1;
— общий по городу ИСП заметно снизился.

Выводы по октябрю:

— в октябре форматы 1-, 2- и 3- комнатных квартир остаются инвестиционно привлекательными;
— наиболее выгодными вложениями в октябре стали инвестиции в 1- и 3-комнатные квартиры.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 1 ноября 2013 1501 просмотр Добавить комментарий