Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в сентябре и октябре 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66352 45777 56782 64143 50445 79098 47074
1-большая 76690 65000 67403 78691 57185 97124 56019
2-маленькая 82480 50000 69323 80012 64983 101003 58709
2-большая 108697 74370 91020 112194 76624 128701 68860
3-маленькая 103933 71500 88605 100613
 82365 120385 74594
3-средняя 123429 92500 111305 129645 92755 158702 86630
3-большая 143810 н/д 118779 143594 103068 172851 83333
4-маленькая 140982 н/д 113363 139801 н/д 146210 88500
4-средняя 169459 н/д 138528 185383 114307 197228 96666
4-большая 209669 н/д 158449 191978 133478 233488 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  октябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66008 43285 56508 64133 51582 76012 48655
1-большая 75973 н/д 67456 77711 56749 95475 55979
2-маленькая 82889 48414 69465 80112 63773 96763 58759
2-большая 110162 68106 90353 111753 76979 128241 68381
3-маленькая 105860 71333 87823 103367
 82157 112053 73090
3-средняя 123072 90000 111474 128959 91550 152236 87431
3-большая 144825 91375 120205 146955 105085 170094 86109
4-маленькая 143508 н/д 119432 143816 н/д 139400 90684
4-средняя 165580 н/д 142889 175999 119560 179250 104689
4-большая 230090 н/д 152747 193837 132960 239222 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в сентябре 2012 года — 100 613$, а в октябре 2012 года — 103 367$.

Динамика цен предложения в октябре 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -344 -2492 -274 -10 1137 -3086 1581
1-большая -717 н/д 53 -980 -436 -1649 -40
2-маленькая 409 -1586 142 100 -1210 -4240 50
2-большая 1465 -6264 -667 -441 355 -460 -479
3-маленькая 1927 -167 -782 2754
 -208 -8332 -1504
3-средняя -357 -2500 169 -686 -1205 -6466 801
3-большая 1015 н/д 1426 3361 2017 -2757 2776
4-маленькая 2526 н/д 6069 4015 н/д -6810 2184
4-средняя -3879 н/д 4361 -9384 5253 -17978 8023
4-большая 20421 н/д -5702 1859 -518 5734 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.52 -5.44 -0.48 -0.02 2.25 -3.90 3.36
1-большая -0.93 н/д 0.08 -1.25 -0.76 -1.70 -0.07
2-маленькая 0.50 -3.17 0.20 0.12 -1.86 -4.20 0.09
2-большая 1.35 -8.42 -0.73 -0.39 0.46 -0.36 -0.70
3-маленькая 1.85 -0.23 -0.88 2.74
 -0.25 -6.92 -2.02
3-средняя -0.29 -2.70 0.15 -0.53 -1.30 -4.07 0.92
3-большая 0.71 н/д 1.20 2.34 1.96 -1.60 3.33
4-маленькая 1.79 н/д 5.35 2.87 н/д -4.66 2.47
4-средняя -2.29 н/д 3.15 -5.06 4.60 -9.12 8.30
4-большая 9.74 н/д -3.60 0.97 -0.39 2.46 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м в октябре увеличилась на 2754$ (+2.74%).

Объёмы предложения в сентябре и октябре 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 500 9 505 633 221 185 154
1-большая 187 3 471 184 213 58 51
2-маленькая 541 5 851 711 149 163 157
2-большая 639 27 600 433 157 255 149
3-маленькая 313 4 473 343 60 92 37
3-средняя 319 6 235 248 99 114 63
3-большая 215 н/д 357 250 66 148 51
4-маленькая 86 н/д 44 53 н/д 19 6
4-средняя 37 н/д 127 60 39 35 24
4-большая 36 н/д 109 66 23 45 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в октябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 461 11 492 564 206 162 144
1-большая 201 н/д 414 182 259 64 85
2-маленькая 427 5 778 638 136 172 145
2-большая 572 26 628 361 157 222 126
3-маленькая 263 2 516 308
 69 67 35
3-средняя 290 4 210 188 87 111 58
3-большая 209 6 346 243 56 132 44
4-маленькая 92 н/д 29 56 н/д 16 15
4-средняя 40 н/д 87 61 32 36 23
4-большая 32 н/д 92 69 20 36 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в сентябре 2012 года — 343, а в октябре 2012 года — 308.

Динамика объёмов предложения в октябре 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -39 2 -13 -69 -15 -23 -10
1-большая 14 н/д -57 -2 46 6 34
2-маленькая -114 0 -73 -73 -13 9 -12
2-большая -67 -1 28 -72 0 -33 -23
3-маленькая -50 -2 43 -35
 9 -25 -2
3-средняя -29 -2 -25 -60 -12 -3 -5
3-большая -6 н/д -11 -7 -10 -16 -7
4-маленькая 6 н/д -15 3 н/д -3 9
4-средняя 3 н/д -40 1 -7 1 -1
4-большая -4 н/д -17 3 -3 -9 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, в октябре 2012 года уменьшился на 35 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик