Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в июне и июле 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июне (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в июне
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66926 49400 55921 63490
 51232 73765 45894
1-большая 72043 н/д 66501 75568 56286 92539 55800
2-маленькая 80929 57750 69353 79609 64400 97401 57155
2-большая 108620 66833 91787 111099 76290 124567 67690
3-маленькая 105673 75000 87588 102686 80852 116387 65307
3-средняя 124231 91000 109766 127706 89554 163048 83925
3-большая 138685 н/д 118261 147524 96655 171147 83712
4-маленькая 133185 н/д 118925 138545 н/д 154216 87300
4-средняя 155866 н/д 139580 195049 114448 206862 107684
4-большая 201308 н/д 169720 191255 129684 226076 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  июле (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в июле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67298 46563 56374 63899
 51116 73469 46363
1-большая 75144 64800 66863 74606 57545 97393 55424
2-маленькая 81712 53833 69058 79774 64841 96870 56090
2-большая 106251 67763 91888 109440 76867 124505 68022
3-маленькая 104351 75000 88170 101106 80640 121945 65871
3-средняя 125961 85600 115616 126585 90968 152459 83988
3-большая 142730 94333 120495 147086 102560 177462 89816
4-маленькая 134508 н/д 118045 136483 111666 144775 88166
4-средняя 163022 н/д 143350 187864 116708 200250 110956
4-большая 185594 н/д 164879 188777 134705 238528 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 2-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 33 кв. м. Эта квартира соответствует категории «1-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в июне 2012 года — 63 490$, а в июле 2012 года — 63 899$.

Динамика цен предложения в июле 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 372 -2837 453 409
 -116 -296 469
1-большая 3101 н/д 362 -962 1259 4854 -376
2-маленькая 783 -3917 -295 165 441 -531 -1065
2-большая -2369 930 101 -1659 577 -62 332
3-маленькая -1322 0 582 -1580 -212 5558 564
3-средняя 1730 -5400 5850 -1121 1414 -10589 63
3-большая 4045 н/д 2234 -438 5905 6315 6104
4-маленькая 1323 н/д -880 -2062 н/д -9441 866
4-средняя 7156 н/д 3770 -7185 2260 -6612 3272
4-большая -15714 н/д -4841 -2478 5021 12452 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.56 -5.74 0.81 0.64
 -0.23 -0.40 1.02
1-большая 4.30 н/д 0.54 -1.27 2.24 5.25 -0.67
2-маленькая 0.97 -6.78 -0.43 0.21 0.68 -0.55 -1.86
2-большая -2.18 1.39 0.11 -1.49 0.76 -0.05 0.49
3-маленькая -1.25 0.00 0.66 -1.54 -0.26 4.78 0.86
3-средняя 1.39 -5.93 5.33 -0.88 1.58 -6.49 0.08
3-большая 2.92 н/д 1.89 -0.30 6.11 3.69 7.29
4-маленькая 0.99 н/д -0.74 -1.49 н/д -6.12 0.99
4-средняя 4.59 н/д 2.70 -3.68 1.97 -3.20 3.04
4-большая -7.81 н/д -2.85 -1.30 3.87 5.51 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 2-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 33 кв. м в июле увеличилась на 409$ (+0.64%).

Объёмы предложения в июне и июле 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июне (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в июне
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 385 5 598 629
 181 197 153
1-большая 217 0 594 171 190 73 25
2-маленькая 490 8 868 652 131 122 196
2-большая 531 24 648 441 144 226 211
3-маленькая 299 3 572 331 51 98 52
3-средняя 341 3 219 292 94 136 74
3-большая 262 0 307 199 47 98 40
4-маленькая 54 0 40 72 0 37 10
4-средняя 45 0 112 51 29 29 19
4-большая 34 0 75 88 19 46 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июле (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в июле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 413 19 559 588
 172 174 130
1-большая 200 5 488 184 222 80 33
2-маленькая 486 6 852 621 139 147 199
2-большая 558 19 633 422 162 233 179
3-маленькая 253 2 559 350 62 73 39
3-средняя 317 5 199 239 113 121 102
3-большая 229 6 271 170 53 93 60
4-маленькая 59 0 22 91 3 20 12
4-средняя 44 0 111 59 24 32 23
4-большая 37 0 62 66 17 35 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 1-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 33 кв. м соответствует категории «1-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в июне 2012 года — 629, а в июле 2012 года — 588.

Динамика объёмов предложения в июле 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 28 14 -39 -41
 -9 -23 -23
1-большая -17 н/д -106 13 32 7 8
2-маленькая -4 -2 -16 -31 8 25 3
2-большая 27 -5 -15 -19 18 7 -32
3-маленькая -46 -1 -13 19 11 -25 -13
3-средняя -24 2 -20 -53 19 -15 28
3-большая -33 н/д -36 -29 6 -5 20
4-маленькая 5 н/д -18 19 н/д -17 2
4-средняя -1 н/д -1 8 -5 3 4
4-большая 3 н/д -13 -22 -2 -11 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 1-комнатной квартире площадью 33 кв. м в Бостандыкском районе, в июле 2012 года уменьшился на 41 квартиру.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик