Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. Ранее, в работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении 1 можно подробнее прочитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в декабре-2011 и январе-2012

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в декабре-2011 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 62677 44437 54789 61407 50057 69854 44937
1-большая 74319 55600 65830 75111 55874 88497 51552
2-маленькая 79770 59555 67404 77813 62504 87728 55729
2-большая 103563 72066 87941 106757 74598 117431 65702
3-маленькая 104251 0 83404 99713 79966 111059 69060
3-средняя 119661 97800 106082 126496 85061 157681 78298
3-большая 135882 82625 115467
 143682 86214 176750 84483
4-маленькая 127600 0 114570 128096 105000 155133 93250
4-средняя 163403 0 136350 175034 112766 208500 116778
4-большая 182065 0 155031 191750 132272 239470 113166

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в январе-2012 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63367 44166 55566 62382 50621 72329 45092
1-большая 73712 0 66326 73671 56820 86589 53609
2-маленькая 80621 56500 68662 77928 63662 91737 56438
2-большая 105675 73000 89477 107003 74255 120926 66769
3-маленькая 103651 0 84452 99160 82352 110804 70519
3-средняя 118034 0 105943 128503 88200 157577 79832
3-большая 135623 0 113424
 144428 88729 170206 85085
4-маленькая 133098 0 115688 132561 0 157687 93000
4-средняя 166500 0 128244 182999 110708 205000 106636
4-большая 192370 0 155061 202026 127875 237200 117500

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Ауэзовском районе площадью 69 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-большая». По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в декабре-2011 — 115 467$, а в январе-2012 — 113 424$.

Динамика цен предложения в январе-2012

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 690 -271 777 975 564 2475 155
1-большая -607 н/д 496 -1440 946 -1908 2057
2-маленькая 851 -3055 1258 115 1158 4009 709
2-большая 2112 934 1536 246 -343 3495 1067
3-маленькая -600 н/д 1048 -553 2386 -255 1459
3-средняя -1627 н/д -139 2007 3139 -104 1534
3-большая -259 н/д -2043
 746 2515 -6544 602
4-маленькая 5498 н/д 1118 4465 н/д 2554 -250
4-средняя 3097 н/д -8106 7965 -2058 -3500 -10142
4-большая 10305 н/д 30 10276 -4397 -2270 4334

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1.10 -0.61 1.42 1.59 1.13 3.54 0.34
1-большая -0.82 н/д 0.75 -1.92 1.69 -2.16 3.99
2-маленькая 1.07 -5.13 1.87 0.15 1.85 4.57 1.27
2-большая 2.04 1.30 1.75 0.23 -0.46 2.98 1.62
3-маленькая -0.58 н/д 1.26 -0.55 2.98 -0.23 2.11
3-средняя -1.36 н/д -0.13 1.59 3.69 -0.07 1.96
3-большая -0.19 н/д -1.77
 0.52 2.92 -3.70 0.71
4-маленькая 4.31 н/д 0.98 3.49 н/д 1.65 -0.27
4-средняя 1.90 н/д -5.94 4.55 -1.83 -1.68 -8.68
4-большая 5.66 н/д 0.02 5.36 -3.32 -0.95 3.83

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры.

Рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью 69 кв. м подешевела в январе на 2 043$ (-1.77%).

Объёмы предложения в декабре-2011 и январе-2012

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в декабре-2011 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 387 12 360 441 119 147 122
1-большая 234 4 374 116 138 74 53
2-маленькая 364 7 548 576 99 147 128
2-большая 418 12 432 333 77 224 130
3-маленькая 204 0 388 272 48 80 32
3-средняя 304 4 166 173 77 74 87
3-большая 231 6 229 151 32 73 49
4-маленькая 52 0 24 87 2 12 6
4-средняя 25 0 93 56 24 17 11
4-большая 36 0 50 44 8 27 4

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в январе-2012 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 436 8 476 514 154 152 122
1-большая 228 0 406 189 189 92 42
2-маленькая 510 10 608 689 121 165 97
2-большая 480 13 529 314 92 253 145
3-маленькая 226 0 470 277 45 109 34
3-средняя 340 0 224 186 60 82 74
3-большая 248 0 305
 185 41 116 62
4-маленькая 68 0 48 65 0 10 16
4-средняя 24 0 125 44 32 20 14
4-большая 36 0 65 45 10 20 2

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью 69 кв. м соответствует категории «3-большая». По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в декабре-2011 — 229, а в январе-2012 года — 305.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 49 -4 116 73 35 5 0
1-большая -6 н/д 32 73 51 18 -11
2-маленькая 146 3 60 113 22 18 -31
2-большая 62 1 97 -19 15 29 15
3-маленькая 22 н/д 82 5 -3 29 2
3-средняя 36 н/д 58 13 -17 8 -13
3-большая 17 н/д 76 34 9 43 13
4-маленькая 16 н/д 24 -22 н/д -2 10
4-средняя -1 н/д 32 -12 8 3 3
4-большая 0 н/д 15 1 2 -7 -2

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 69 кв. м в Ауэзовском районе, в январе увеличился на 76 квартир.

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.8 определить её категорию, а по табл.1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение 1
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

Приложение 2
Динамика категорий квартир в терминах векторов сдвига

Что такое вектор сдвига? Это такой вектор, который наглядно показывает динамику основных рыночных параметров сегмента: цены предложения и объёма предложения за определенный промежуток времени.

Вектор сдвига имеет следующие координаты:
— по вертикали относительное изменение цены предложения сегмента (в%);
— по горизонтали относительное изменение объема предложения сегмента (в%).

Основные направления вектора сдвига:

  • влево-вверх (рост цены предложения и падение объёма предложения);
  • вправо-вверх (рост цены предложения и увеличение объёма предложения);
  • влево-вниз (уменьшение цены предложения и падение объёма предложения);
  • вправо-вниз (уменьшение цены предложения и рост объёма предложения).

Вектор сдвига является удобным и наглядным инструментом отслеживания тенденций на рынке недвижимости.

Ниже, на рисунках 1-6 показаны векторы сдвига для 1-2-3-комнатных квартир шести районов города района в январе-2012.

Для удобства векторы сдвига 1-комнатных квартир показаны зелеными стрелками, 2-комнатных — красными, 3-комнатных — синими.
Категории квартир обозначены естественным образом: например большая 3-комнатная квартира имеет обозначение 3б, маленькая 2-комнатная — 2м и т. д.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Алмалинского района:

— векторы сдвига почти всех категорий квартир (кроме больших 1-комнатных) направлены вправо, что свидетельствует об общем росте объёмов предложения в январе;
— маленькие 1-комнатные квартиры (1м) значительно подорожали;
— большие 1-комнатные квартиры (1б) подешевели, а их объём предложения уменьшился;
— все категории 2-комнатных квартир (2м и 2б) показали в январе рост объёмов предложения и увеличение цен предложения;
— все категории 3-комнатных квартир (3м, 3с и 3б) показали в январе рост объёмов предложения и уменьшение цен предложения.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Ауэзовского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир направлены вправо, что говорит об общем увеличении предложения в январе;
— все категории 1-комнатных квартир (1м и 1б), все категории 2-комнатных квартир (2м и 2б), а также маленькие 3-комнатные квартиры в январе дорожают и показывают рост объёмов предложения;
— в январе резко снизился объём предложения средних 3-комнатных квартир (3с), а цена предложения осталась прежней;
— большие 3-комнатные квартиры (3б) заметно подешевели, а на рынке их стало значительно меньше.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Бостандыкского района:

— векторы сдвига почти всех категорий квартир (кроме больших 2-комнатных) направлены вправо, что соответствует общему росту активности;
— маленькие 1-комнатные квартиры (1м), средние и большие 3-комнатные квартиры (3с и 3б) дорожают с увеличением объёмов предложения;
— 2-комнатые квартиры в январе немного увеличили цены предложения, при этом больших 2-комнатных (2б) стало меньше, а маленьких (2м) — значительно больше;
— подешевели в январе только большие 1-комнатные (1б) и маленькие 3-комнатные (3м) квартиры.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Жетысуского района:

— векторы сдвига почти всех категорий квартир (кроме маленьких и средних 3-комнатных) направлены преимущественно вправо, что свидетельствует об общем увеличении активности в январе;
— все категории 1-комнатных (1м и 1б), маленькие 2-комнатные (2м) и большие 3-комнатные (3б) квартиры в январе показывают значительное увеличение цены предложения и рост объёмов предложения;
— заметно подешевели и уменьшили объём предложения большие 2-комнатные квартиры (2б);
— выделяется группа (маленькие и средние 3-комнатные квартиры), вектор сдвига которых направлен влево-вверх: значительное удорожание и уменьшение объёмов предложения.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Медеуского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир направлены преимущественно вправо, что говорит об общем росте активности в январе;
— векторы сдвига маленьких 1-комнатных (1м) и всех категорий 2-комнатных (2м и 2б) направлены вправо-вверх: рост цены предложения сопровождается увеличением объёмов предложения;
— объёмы предложения маленьких и средних 3-комнатных квартир (3м и 3с) уменьшились, а их цены предложения практически не изменились;
— векторы сдвига больших 1-комнатных (1б) и больших 3-комнатных (3б) квартир направлены вправо-вниз: удешевление сопровождается увеличением объёмов предложения.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Турксибского района:

— векторы сдвига всех категорий квартир направлены преимущественно вверх, что свидетельствует об общем удорожании в январе;
— удорожание больших 1-комнатных (1б), маленьких 2-комнатных (2м) и средних 3-комнатных (3с) сопровождается значительным падением объёмов предложения;
— удорожание больших 2-комнатных (2б), маленьких и больших 3-комнатных (3м и 3б) сопровождается ростом объёмов предложения;
— очень маленький вектор сдвига наблюдается у маленьких 1-комнатных квартир (1м), что показывает неизменность цены и объёма предложения в этом сегменте.

 

Николай Стекольников, аналитик