Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. Ранее, в работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении 1 можно подробнее прочитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в январе и феврале 2012 года

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в январе (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63367 44166 55566 62382 50621 72329 45092
1-большая 73712 н/д 66326 73671 56820 86589 53609
2-маленькая 80621 56500 68662 77928 63662 91737 56438
2-большая 105675 73000 89477 107003 74255 120926 66769
3-маленькая 103651 н/д 84452 99160 82352 110804 70519
3-средняя 118034
 н/д 105943 128503 88200 157577 79832
3-большая 135623 н/д 113424 144428 88729 170206 85085
4-маленькая 133098 н/д 115688 132561 н/д 157687 93000
4-средняя 166500 н/д 128244 182999 110708 205000 106636
4-большая 192370 н/д 155061 202026 127875 237200 117500

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  феврале (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 64306 48000 55131 62498 50606 75007 46451
1-большая 74146 55400 66138 75165 56316 85504 51518
2-маленькая 80945 60444 69426 78686 62944 91412 57376
2-большая 105305 74131 89552 108232 75839 125701 66426
3-маленькая 103719 69000 85570 98880 81725 112618 73066
3-средняя 120330 85000 109986 123360 93726 158362 82933
3-большая 136014 86000 116516 146688 97722 173566 81226
4-маленькая 130576 н/д 119021 129369 н/д 159210 93894
4-средняя 160960 н/д 135604 171524 115526 193846 105151
4-большая 190380 95000 153426 202813 138250 227666 122000

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Алмалинском районе площадью 65 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-средняя».

По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в январе 2012 года — 118 034$, а в феврале 2012 года — 120 330$.

Динамика цен предложения в феврале 2012 года

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 939 3834 -435 116 -15 2678 1359
1-большая 434 н/д -188 1494 -504 -1085 -2091
2-маленькая 324 3944 764 758 -718 -325 938
2-большая -370 1131 75 1229 1584 4775 -343
3-маленькая 68 н/д 1118 -280 -627 1814 2547
3-средняя 2296
 н/д 4043 -5143 5526 785 3101
3-большая 391 н/д 3092 2260 8993 3360 -3859
4-маленькая -2522 н/д 3333 -3192 н/д 1523 894
4-средняя -5540 н/д 7360 -11475 4818 -11154 -1485
4-большая -1990 н/д -1635 787 10375 -9534 4500

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1.48 8.68 -0.78 0.19 -0.03 3.70 3.01
1-большая 0.59 н/д -0.28 2.03 -0.89 -1.25 -3.90
2-маленькая 0.40 6.98 1.11 0.97 -1.13 -0.35 1.66
2-большая -0.35 1.55 0.08 1.15 2.13 3.95 -0.51
3-маленькая 0.07 н/д 1.32 -0.28 -0.76 1.64 3.61
3-средняя 1.95 н/д 3.82 -4.00 6.27 0.50 3.88
3-большая 0.29 н/д 2.73 1.56 10.14 1.97 -4.54
4-маленькая -1.89 н/д 2.88 -2.41 н/д 0.97 0.96
4-средняя -3.33 н/д 5.74 -6.27 4.35 -5.44 -1.39
4-большая -1.03 н/д -1.05 0.39 8.11 -4.02 3.83

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры.

Рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью 65 кв. м в за февраль увеличила цену предложения на 2 296$ (+1.95%).

Объёмы предложения в январе и феврале 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в январе (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 436 8 476 514 154 152 122
1-большая 228 0 406 189 189 92 42
2-маленькая 510 10 608 689 121 165 97
2-большая 480 13 529 314 92 253 145
3-маленькая 226 0 470 277 45 109 34
3-средняя 340
 0 224 186 60 82 74
3-большая 248 0 305 185 41 116 62
4-маленькая 68 0 48 65 0 10 16
4-средняя 24 0 125 44 32 20 14
4-большая 36 0 65 45 10 20 2

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в феврале (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 409 9 510 616 175 202 116
1-большая 212 4 414 188 212 76 44
2-маленькая 482 7 627 620 139 139 159
2-большая 493 17 573 325 141 300 172
3-маленькая 289 5 541 333 40 94 42
3-средняя 360
 1 216 212 76 87 84
3-большая 267 2 312 184 39 108 79
4-маленькая 51 0 45 70 0 15 15
4-средняя 40 0 133 59 45 31 26
4-большая 33 3 60 52 12 16 8

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью 65 кв. м соответствует категории «3-средняя». По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в январе 2012 года — 340, а в феврале 2012 года — 360.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -27 1 34 102 21 50 -6
1-большая -16 н/д 8 -1 23 -16 2
2-маленькая -28 -3 19 -69 18 -26 62
2-большая 13 4 44 11 49 47 27
3-маленькая 63 н/д 71 56 -5 -15 8
3-средняя 20
 н/д -8 26 16 5 10
3-большая 19 н/д 7 -1 -2 -8 17
4-маленькая -17 н/д -3 5 н/д 5 -1
4-средняя 16 н/д 8 15 13 11 12
4-большая -3 н/д -5 7 2 -4 6

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 65 кв. м в Алмалинском районе, в феврале 2012 года увеличился на 20 квартир.

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл. 8 определить её категорию, а по табл. 1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение 1
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

Приложение 2
Динамика категорий квартир в терминах векторов сдвига

Что такое вектор сдвига? Это такой вектор, который наглядно показывает динамику основных рыночных параметров сегмента: цены предложения и объёма предложения за определенный промежуток времени.

Вектор сдвига имеет следующие координаты:
— по вертикали относительное изменение цены предложения сегмента (в%);
— по горизонтали относительное изменение объема предложения сегмента (в%).

Основные направления вектора сдвига:

  • влево-вверх (рост цены предложения и падение объёма предложения);
  • вправо-вверх (рост цены предложения и увеличение объёма предложения);
  • влево-вниз (уменьшение цены предложения и падение объёма предложения);
  • вправо-вниз (уменьшение цены предложения и рост объёма предложения).

Вектор сдвига является удобным и наглядным инструментом отслеживания тенденций на рынке недвижимости.

Ниже, на рисунках 1-6 показаны векторы сдвига для 1-2-3-комнатных квартир шести районов города района в феврале 2012 года.

Для удобства векторы сдвига 1-комнатных квартир показаны зелёными стрелками, 2-комнатных — красными, 3-комнатных — синими. Категории квартир обозначены естественным образом: например большая 3-комнатная квартира имеет обозначение 3б, маленькая 2-комнатная — 2м и т. д.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Алмалинского района:

— обращает на себя внимание разнонаправленность всех векторов сдвига в феврале;
— все категории 1-комнатныех квартир (1м и 1б) и маленькие 2-комнатные (2м) двигаются в одну сторону (влево-вверх) — рост цены предложения и падение объёмов предложения;
— векторы сдвига средних и больших 3-комнатных квартир (3с и 3б) направлены вправо-вверх — одновременный рост цен предложения и объёмов предложения;
— маленькие 3-комнатные квартиры имеют вектор сдвига строго вправо — рост объёма предложения при неизменной цене предложения;
— уменьшилась цена предложения только в категории больших 2-комнатных квартир.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Ауэзовского района:

— векторы сдвига почти всех категорий квартир направлены вправо, что говорит об общем увеличении предложения в феврале;
— векторы сдвига всех категорий 1-комнатных квартир (1м и 1б) в феврале направлены вправо-вниз — рост объёмов предложения и падение цен предложения;
— большие 2-комнатные квартиры имеют вектор сдвига строго вправо — рост объёма предложения при неизменной цене предложения;
— векторы сдвига группы квартир — маленькие 2-комнатные (2м), маленькие и большие 3-комнатные (3м и 3б) имеют общее направление вправо-вверх — рост цен предложения и объёмов предложения;
— выделяется категория средних 3-комнатных квартир (3с) — только у неё наблюдается падение объёма предложения, сопровождающееся ростом цены предложения.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Бостандыкского района:

— заметно увеличили цены предложения при сохранившихся объёмах категории больших 2-комнатных (2б) и больших 3-комнатных (3б) квартир;
— выросли цены предложения с падением объёмов только в категории маленьких 2-комнатных квартир (2м);
— выросли цены предложения с ростом объёмов только в категории больших 2-комнатных квартир (2б);
— не изменились цены предложения и резко возросли объёмы в категориях маленьких 1-комнатных (1м) и маленьких 3-комнатных (3м) квартир;
— в категории средних 3-комнатных квартир (3с) наблюдается сильное падение цены предложения и значительный рост объёма.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Жетысуского района:

— в пяти категориях (1м, 1б, 2м, 2б и 3с) наблюдается рост объёмов предложения;
— категории больших 2-комнатных (2б) и средних 3-комнатных (3с) квартир показывают рост цены предложения;
— маленькие 1-комнатные квартиры не изменили цену предложения;
— в категориях больших 1-комнатных (1б) и малых 2-комнатных (2м) есть небольшое падение цены предложения, сопровождающееся заметным ростом объёмов;
— в категории больших 3-комнатных квартир наблюдается резкий рост цены предложения и заметное снижение объёма;
— маленькие 3-комнатные квартиры (3м) немного снизили цену предложения и заметно уменьшили объём.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Медеуского района:

— все категории квартир можно объёдинить в три группы;
— первая: маленькие 1-комнатные (1м), большие 2-комнатные (2б) и средние 3-комнатные (3с) — имеют общее направление векторов сдвига вправо-вверх (рост цен предложения и увеличение объёмов);
— вторая: большие 1-комнатные (1б) и маленькие 2-комнатные (2м) — имеют общее направление векторов сдвига влево-вниз (падение цен предложения и уменьшение объёмов);
— третья: маленькие и большие 3-комнатные квартиры (3м и 3б) — их векторы сдвига направлены влево-вверх (увеличение цен предложения и падение объёмов).

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Турксибского района:

— векторы сдвига почти всех категорий квартир направлены преимущественно вправо, что свидетельствует об общем увеличении объёмов предложения в феврале;
— группа квартир: маленькие 2-комнатные (2м), маленькие и средние 3-комнатные (3м и 3с) показывают рост цен предложения и увеличение объёмов;
— группа квартир: маленькие 1-комнатные (1м), большие 2-комнатные (2б) и большие 3-комнатные (3б) показывают падение цен предложения и увеличение объёмов;
— выделяется категория маленьких 1-комнатных квартир, в которой наблюдается значительный рост цены предложения и небольшое падение объёма.

 

Николай Стекольников, аналитик