Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в ноябре и декабре 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65452 51000 56571 64319 52039 76070 48118
1-большая 74762 н/д 67746 76819 56481 95371 54710
2-маленькая 83052 50000 69254 80534 65460 93549 58015
2-большая 110885 71875 90698 111114 78251 123816 68880
3-маленькая 109142 70000 87366 101337 83856 112393 72843
3-средняя 119744 90000 111544 129367 89784 147756 86542
3-большая 148399 86142 120592 146624 108311 171598 88581
4-маленькая 142724 н/д 126540 144163 н/д 144700 93857
4-средняя 161346 н/д 143456 175528 117769 191828 98470
4-большая 210856 н/д 154630 190489 135357 230000 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  декабре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67237 51250 56387 64411 51731 78123 48253
1-большая 78363 62714 68200 79238 56226 94700 54943
2-маленькая 82583 50000 70084 81748 64934 89119 58536
2-большая 111869 70071 91647 111938 76166 120165 70390
3-маленькая 106668 н/д 88043 101992 81615 109163 71916
3-средняя 124206 н/д 106164 132369 93169 149546 85522
3-большая 150202 88800 119729 150109 101900 170265 87785
4-маленькая 140587 н/д 127020 141227 103333 143178 н/д
4-средняя 176750 н/д 144388 180080 116800 190000 109250
4-большая 219783 н/д 158618 185054 139166 228035 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в ноябре 2012 года — 101 337$, а в декабре 2012 года — 101 992$.

Динамика цен предложения в декабре 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1785 250 -184 92 -308 2053 135
1-большая 3601 н/д 454 2419 -255 -671 233
2-маленькая -469 0 830 1214 -526 -4430 521
2-большая 984 -1804 949 824 -2085 -3651 1510
3-маленькая -2474 н/д 677 655
 -2241 -3230 -927
3-средняя 4462 н/д -5380 3002 3385 1790 -1020
3-большая 1803 2658 -863 3485 -6411 -1333 -796
4-маленькая -2137 н/д 480 -2936 н/д -1522 н/д
4-средняя 15404 н/д 932 4552 -969 -1828 10780
4-большая 8927 н/д 3988 -5435 3809 -1965 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 2.73 0.49 -0.33 0.14 -0.59 2.70 0.28
1-большая 4.82 н/д 0.67 3.15 -0.45 -0.70 0.43
2-маленькая -0.56 0.00 1.20 1.51 -0.80 -4.74 0.90
2-большая 0.89 -2.51 1.05 0.74 -2.66 -2.95 2.19
3-маленькая -2.27 н/д 0.77 0.65
 -2.67 -2.87 -1.27
3-средняя 3.73 н/д -4.82 2.32 3.77 1.21 -1.18
3-большая 1.21 3.09 -0.72 2.38 -5.92 -0.78 -0.90
4-маленькая -1.50 н/д 0.38 -2.04 н/д -1.05 н/д
4-средняя 9.55 н/д 0.65 2.59 -0.82 -0.95 10.95
4-большая 4.23 н/д 2.58 -2.85 2.81 -0.85 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м в декабре увеличилась на 665$ (+0.65%).

Объёмы предложения в ноябре и декабре 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 395 7 518 613 201 154 125
1-большая 145 0 431 166 217 57 73
2-маленькая 338 5 727 612 141 153 163
2-большая 549 16 517 336 131 235 133
3-маленькая 235 4 500 311
 50 86 32
3-средняя 288 4 262 211 88 111 63
3-большая 223 7 325 215 45 142 55
4-маленькая 73 0 25 49 0 20 7
4-средняя 26 0 103 73 26 35 17
4-большая 58 0 73 67 14 21 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в декабре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в декабре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 343 6 358 517 173 126 104
1-большая 131 7 340 155 216 60 53
2-маленькая 300 3 500 511 115 109 135
2-большая 432 14 401 261 96 207 97
3-маленькая 217 0 422 262
 39 55 24
3-средняя 237 0 217 181 68 96 44
3-большая 163 5 253 164 30 116 56
4-маленькая 80 0 25 44 3 28 0
4-средняя 36 0 94 47 15 29 12
4-большая 37 0 55 55 12 28 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в ноябре 2012 года — 311, а в декабре 2012 года — 262.

Динамика объёмов предложения в декабре 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -52 -1 -160 -96 -28 -28 -21
1-большая -14 н/д -91 -11 -1 3 -20
2-маленькая -38 -2 -227 -101 -26 -44 -28
2-большая -117 -2 -116 -75 -35 -28 -36
3-маленькая -18 н/д -78 -49
 -11 -31 -8
3-средняя -51 н/д -45 -30 -20 -15 -19
3-большая -60 -2 -72 -51 -15 -26 1
4-маленькая 7 н/д 0 -5 н/д 8 н/д
4-средняя 10 н/д -9 -26 -11 -6 -5
4-большая -21 н/д -18 -12 -2 7 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, в декабре 2012 года уменьшился на 49 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.