Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в марте и апреле 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в марте (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 64824 51000 55203 61853 49982 73812 44630
1-большая 75960 53800 67304 75471 56957 84503 51276
2-маленькая 80539 56636 69471
 79572 63944 90391 57423
2-большая 108757 72477 90556 109065 75396 125869 68222
3-маленькая 104188 63142 85728 99709 79425 110804 69632
3-средняя 119940 92000 109609 126821 90168 159563 81666
3-большая 138518 н/д 118178 148512 98856 167887 83465
4-маленькая 129770 н/д 120622 130231 н/д 157592 90210
4-средняя 151454 н/д 136552 183345 112725 220678 98129
4-большая 183628 н/д 163096 196933 136666 201833 111142

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  апреле (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 64935 48200 56041 62671 49932 72744 45742
1-большая 74016 54666 67100 75880 56142 83266 52306
2-маленькая 80402 56140 69288 78925 64136 90220 56749
2-большая 107013 69947 90561 111044 75528 125586 67580
3-маленькая 104405 78750 86093 101107 80105 112526 66073
3-средняя 122251 96666 109070 129753 90659 165411 81473
3-большая 137241 92666 119491 151398 103476 166809 82594
4-маленькая 132028 н/д 119605 131999 н/д 155565 89854
4-средняя 149565 н/д 140020 190678 115081 209675 108772
4-большая 189387 н/д 172465 196577 134444 212054 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах. Для примера возьмём 2-комнатную квартиру в Ауэзовском районе площадью 43 кв. м. Эта квартира соответствует категории «2-маленькая». По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в марте 2012 года — 69 471$, а в апреле 2012 года — 69 288$.

Динамика цен предложения в апреле 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 111 -2800 838 818 -50 -1068 1112
1-большая -1944 866 -204 409 -815 -1237 1030
2-маленькая -137 -496 -183
 -647 192 -171 -674
2-большая -1744 -2530 5 1979 132 -283 -642
3-маленькая 217 15608 365 1398 680 1722 -3559
3-средняя 2311 4666 -539 2932 491 5848 -193
3-большая -1277 н/д 1313 2886 4620 -1078 -871
4-маленькая 2258 н/д -1017 1768 н/д -2027 -356
4-средняя -1889 н/д 3468 7333 2356 -11003 10643
4-большая 5759 н/д 9369 -356 -2222 10221 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.17 -5.49 1.52 1.32 -0.10 -1.45 2.49
1-большая -2.56 1.61 -0.30 0.54 -1.43 -1.46 2.01
2-маленькая -0.17 -0.88 -0.26 -0.81 0.30 -0.19 -1.17
2-большая -1.60 -3.49 0.01 1.81 0.18 -0.22 -0.94
3-маленькая 0.21 24.72 0.43 1.40 0.86 1.55 -5.11
3-средняя 1.93 5.07 -0.49 2.31 0.54 3.67 -0.24
3-большая -0.92 н/д 1.11 1.94 4.67 -0.64 -1.04
4-маленькая 1.74 н/д -0.84 1.36 н/д -1.29 -0.39
4-средняя -1.25 н/д 2.54 4.00 2.09 -4.99 10.85
4-большая 3.14 н/д 5.74 -0.18 -1.63 5.06 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц. Взятая для примера 2-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью 43 кв. м в апреле уменьшила цену предложения на 183$ (-0.26%).

Объёмы предложения в марте и апреле 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в марте (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 396 7 492 595 171 178 111
1-большая 218 5 397 199 176 63 67
2-маленькая 472 11 653
 577 146 144 159
2-большая 483 22 566 348 157 252 222
3-маленькая 307 7 501 303 32 87 53
3-средняя 358 9 191 207 100 87 69
3-большая 239 н/д 337 162 41 116 69
4-маленькая 71 н/д 53 80 н/д 27 19
4-средняя 33 н/д 123 55 40 28 31
4-большая 35 н/д 52 53 12 24 7

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в апреле (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 477 5 582 610 193 188 116
1-большая 244 3 560 168 204 52 44
2-маленькая 493 10 856
 649 141 145 214
2-большая 577 19 603 346 169 271 205
3-маленькая 355 4 529 253 51 95 75
3-средняя 397 6 197 245 94 107 79
3-большая 325 6 300 187 50 121 79
4-маленькая 71 н/д 38 67 н/д 23 24
4-средняя 46 н/д 100 56 37 40 22
4-большая 31 н/д 58 71 9 37 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах. Например: рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью 43 кв. м соответствует категории «2-маленькая». По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в марте 2012 года — 653, а в апреле 2012 года — 856.

Динамика объёмов предложения

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 81 -2 90 15 22 10 5
1-большая 26 -2 163 -31 28 -11 -23
2-маленькая 21 -1 203 72 -5 1 55
2-большая 94 -3 37 -2 12 19 -17
3-маленькая 48 -3 28 -50 19 8 22
3-средняя 39 -3 6 38 -6 20 10
3-большая 86 н/д -37 25 9 5 10
4-маленькая 0 н/д -15 -13 н/д -4 5
4-средняя 13 н/д -23 1 -3 12 -9
4-большая -4 н/д 6 18 -3 13 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 2-комнатной квартире площадью 43 кв. м в Ауэзовском районе, в апреле 2012 года увеличился на 203 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл. 2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл. 6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик