Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. Ранее, в работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении 1 можно подробнее прочитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в феврале и марте 2012 года

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в феврале (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 64306 48000 55131 62498 50606 75007 46451
1-большая 74146 55400 66138 75165 56316 85504 51518
2-маленькая 80945 60444 69426 78686 62944 91412 57376
2-большая 105305 74131 89552 108232 75839 125701 66426
3-маленькая 103719 69000 85570 98880 81725 112618 73066
3-средняя 120330 85000 109986 123360 93726 158362 82933
3-большая 136014 86000 116516 146688 97722 173566 81226
4-маленькая 130576 0 119021 129369 0 159210 93894
4-средняя 160960 0 135604 171524 115526 193846 105151
4-большая 190380 95000 153426 202813 138250 227666 122000

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  марте (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 64824 51000 55203 61853 49982 73812 44630
1-большая 75960 53800 67304 75471 56957 84503 51276
2-маленькая 80539 56636 69471 79572
 63944 90391 57423
2-большая 108757 72477 90556 109065 75396 125869 68222
3-маленькая 104188 63142 85728 99709 79425 110804 69632
3-средняя 119940 92000 109609 126821 90168 159563 81666
3-большая 138518 0 118178 148512 98856 167887 83465
4-маленькая 129770 0 120622 130231 0 157592 90210
4-средняя 151454 0 136552 183345 112725 220678 98129
4-большая 183628 0 163096 196933 136666 201833 111142

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Для примера возьмём 2-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 43 кв. м. Эта квартира соответствует категории «2-маленькая». По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в феврале 2012 года — 78 686$, а в марте 2012 года — 79 572$.

Динамика цен предложения в марте 2012 года

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 518 3000 72 -645 -624 -1195 -1821
1-большая 1814 -1600 1166 306 641 -1001 -242
2-маленькая -406 -3808 45 886 1000 -1021 47
2-большая 3452 -1654 1004 833 -443 168 1796
3-маленькая 469 -5858 158 829 -2300 -1814 -3434
3-средняя -390 7000 -377 3461 -3558 1201 -1267
3-большая 2504 н/д 1662 1824 1134 -5679 2239
4-маленькая -806 н/д 1601 862 н/д -1618 -3684
4-средняя -9506 н/д 948 11821 -2801 26832 -7022
4-большая -6752 н/д 9670 -5880 -1584 -25833 -10858

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.81 6.25 0.13 -1.03 -1.23 -1.59 -3.92
1-большая 2.45 -2.89 1.76 0.41 1.14 -1.17 -0.47
2-маленькая -0.50 -6.30 0.06 1.13 1.59 -1.12 0.08
2-большая 3.28 -2.23 1.12 0.77 -0.58 0.13 2.70
3-маленькая 0.45 -8.49 0.18 0.84 -2.81 -1.61 -4.70
3-средняя -0.32 8.24 -0.34 2.81 -3.80 0.76 -1.53
3-большая 1.84 н/д 1.43 1.24 1.16 -3.27 2.76
4-маленькая -0.62 н/д 1.35 0.67 н/д -1.02 -3.92
4-средняя -5.91 н/д 0.70 6.89 -2.42 13.84 -6.68
4-большая -3.55 н/д 6.30 -2.90 -1.15 -11.35 -8.90

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры. Рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 43 кв. м в за март увеличила цену предложения на 886$ (+1.13%).

Объёмы предложения в феврале и марте 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в феврале (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 409 9 510 616 175 202 116
1-большая 212 4 414 188 212 76 44
2-маленькая 482 7 627 620
 139 139 159
2-большая 493 17 573 325 141 300 172
3-маленькая 289 5 541 333 40 94 42
3-средняя 360 1 216 212 76 87 84
3-большая 267 2 312 184 39 108 79
4-маленькая 51 0 45 70 0 15 15
4-средняя 40 0 133 59 45 31 26
4-большая 33 3 60 52 12 16 8

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в марте (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в январе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 396 7 492 595 171 178 111
1-большая 218 5 397 199 176 63 67
2-маленькая 472 11 653 577
 146 144 159
2-большая 483 22 566 348 157 252 222
3-маленькая 307 7 501 303 32 87 53
3-средняя 358 9 191 207 100 87 69
3-большая 239 0 337 162 41 116 69
4-маленькая 71 0 53 80 0 27 19
4-средняя 33 0 123 55 40 28 31
4-большая 35 0 52 53 12 24 7

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры.

Например: рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 43 кв. м соответствует категории «2-маленькая». По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в феврале 2012 года — 620, а в марте 2012 года — 577.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -13 -2 -18 -21 -4 -24 -5
1-большая 6 1 -17 11 -36 -13 23
2-маленькая -10 4 26 -43
 7 5 0
2-большая -10 5 -7 23 16 -48 50
3-маленькая 18 2 -40 -30 -8 -7 11
3-средняя -2 8 -25 -5 24 0 -15
3-большая -28 н/д 25 -22 2 8 -10
4-маленькая 20 н/д 8 10 н/д 12 4
4-средняя -7 н/д -10 -4 -5 -3 5
4-большая 2 н/д -8 1 0 8 -1

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 2-комнатной квартире площадью 43 кв. м в Бостандыкском районе, в марте 2012 года уменьшился на 43 квартиры.

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.8 определить её категорию, а по табл.1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение 1
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

 

Николай Стекольников, аналитик