Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в июле и августе 2012 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июле (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в июле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67298 46563 56374 63899 51116 73469 46363
1-большая 75144 64800 66863 74606 57545 97393 55424
2-маленькая 81712 53833 69058 79774 64841 96870 56090
2-большая 106251 67763 91888 109440 76867 124505 68022
3-маленькая 104351 75000 88170 101106
 80640 121945 65871
3-средняя 125961 85600 115616 126585 90968 152459 83988
3-большая 142730 94333 120495 147086 102560 177462 89816
4-маленькая 134508 н/д 118045 136483 111666 144775 88166
4-средняя 163022 н/д 143350 187864 116708 200250 110956
4-большая 185594 н/д 164879 188777 134705 238528 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  августе (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66677 45357 57392 64641 51375 76104 47687
1-большая 74909 70500 67829 78880 57240 97913 57288
2-маленькая 82544 52000 70159 80501 64157 98034 58089
2-большая 106702 67555 91383 112519 76548 128167 67865
3-маленькая 105194 73800 87709 102287
 79804 119609 74266
3-средняя 124029 90200 111045 127660 91440 157119 86367
3-большая 142081 85222 121014 145131 104305 176679 86226
4-маленькая 139780 н/д 121512 139495 104285 142611 97588
4-средняя 178618 н/д 143167 184681 118319 185210 107040
4-большая 201169 210000 160986 193968 134034 251689 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в июле 2012 года — 101 106$, а в августе 2012 года — 102 287$.

Динамика цен предложения в августе 2012 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -621 -1206 1018 742 259 2635 1324
1-большая -235 5700 966 4274 -305 520 1864
2-маленькая 832 -1833 1101 727 -684 1164 1999
2-большая 451 -208 -505 3079 -319 3662 -157
3-маленькая 843 -1200 -461 1181
 -836 -2336 8395
3-средняя -1932 4600 -4571 1075 472 4660 2379
3-большая -649 -9111 519 -1955 1745 -783 -3590
4-маленькая 5272 н/д 3467 3012 -7381 -2164 9422
4-средняя 15596 н/д -183 -3183 1611 -15040 -3916
4-большая 15575 н/д -3893 5191 -671 13161 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.92 -2.59 1.81 1.16 0.51 3.59 2.86
1-большая -0.31 8.80 1.44 5.73 -0.53 0.53 3.36
2-маленькая 1.02 -3.40 1.59 0.91 -1.05 1.20 3.56
2-большая 0.42 -0.31 -0.55 2.81 -0.42 2.94 -0.23
3-маленькая 0.81 -1.60 -0.52 1.17
 -1.04 -1.92 12.74
3-средняя -1.53 5.37 -3.95 0.85 0.52 3.06 2.83
3-большая -0.45 -9.66 0.43 -1.33 1.70 -0.44 -4.00
4-маленькая 3.92 н/д 2.94 2.21 -6.61 -1.49 10.69
4-средняя 9.57 н/д -0.13 -1.69 1.38 -7.51 -3.53
4-большая 8.39 н/д -2.36 2.75 -0.50 5.52 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м в августе увеличилась на 1 181$ (+1.17%).

Объёмы предложения в июле и августе 2012 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июле (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в июле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 413 19 559 588 172 174 130
1-большая 200 5 488 184 222 80 33
2-маленькая 486 6 852 621 139 147 199
2-большая 558 19 633 422 162 233 179
3-маленькая 253 2 559 350
 62 73 39
3-средняя 317 5 199 239 113 121 102
3-большая 229 6 271 170 53 93 60
4-маленькая 59 0 22 91 3 20 12
4-средняя 44 0 111 59 24 32 23
4-большая 37 0 62 66 17 35 0

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в августе (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 460 11 489 583 189 167 134
1-большая 194 4 440 181 196 73 47
2-маленькая 508 12 852 686 162 153 181
2-большая 620 21 578 404 150 243 154
3-маленькая 280 4 510 341
 55 65 36
3-средняя 339 8 208 202 107 87 65
3-большая 230 7 322 197 43 122 53
4-маленькая 71 0 31 75 5 14 13
4-средняя 44 0 126 52 37 30 20
4-большая 41 1 87 56 23 29 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в июле 2012 года — 350, а в августе 2012 года — 341.

Динамика объёмов предложения в августе 2012 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 47 -8 -70 -5 17 -7 4
1-большая -6 -1 -48 -3 -26 -7 14
2-маленькая 22 6 0 65 23 6 -18
2-большая 62 2 -55 -18 -12 10 -25
3-маленькая 27 2 -49 -9
 -7 -8 -3
3-средняя 22 3 9 -37 -6 -34 -37
3-большая 1 1 51 27 -10 29 -7
4-маленькая 12 н/д 9 -16 2 -6 1
4-средняя 0 н/д 15 -7 13 -2 -3
4-большая 4 н/д 25 -10 6 -6 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, в августе 2012 года уменьшился на 9 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Николай Стекольников, аналитик