Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. В прошлой работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении можно подробнее почитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в августе и сентябре

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в августе (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63554 42769 52878 59295 46565 72100 43213
1-большая 71379 64750 64445 73168 53222 91689 50714
2-маленькая 78368 62000 66132 76990 62035 85689 54937
2-большая 103287 59363 86917 105599 70854 121001 63861
3-маленькая 99553 н/д 82135 96637 82492 113681 69812
3-средняя 120405 120000 106924 124895 82957 155304 80402
3-большая 139485
 65071 115108 144981 87152 158602 89454
4-маленькая 131500 н/д 110084 140654 н/д 169000 93666
4-средняя 166070 н/д 129886 165763 108968 185150 109400
4-большая 181854 н/д 151819 189041 135625 226466 95000

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63857 44615 53419 60769 48118 72688 44721
1-большая 71329 н/д 65180 74774 53394 88203 53634
2-маленькая 78807 62000 66920 77698 62088 89516 55597
2-большая 103294 64303 87719 104182 73396 125024 64683
3-маленькая 102825 н/д 82198 96806 80217 114418 68906
3-средняя 119477 111428 107247 125729 84461 146084 81190
3-большая 135351
 83300 112555 146141 88871 166072 84061
4-маленькая 127242 н/д 113684 133537 н/д 160250 88062
4-средняя 166447 116333 130217 173971 110983 196658 109777
4-большая 202109 226666 160886 194522 137272 216818 111600

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Например: 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью около 70 кв. м соответствует категории «3-большая». По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в августе 2011 года — 139 485$, а в сентябре 2011 года — 135 351$.

Динамика цен предложения в сентябре

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 303 1846 541 1474 1553 588 1508
1-большая -50 н/д 735 1606 172 -3486 2920
2-маленькая 439 0 788 708 53 3827 660
2-большая 7 4940 802 -1417 2542 4023 822
3-маленькая 3272 н/д 63 169 -2275 737 -906
3-средняя -928 -8572 323 834 1504 -9220 788
3-большая -4134 18229 -2553 1160 1719 7470 -5393
4-маленькая -4258 н/д 3600 -7117 н/д -8750 -5604
4-средняя 377 н/д 331 8208 2015 11508 377
4-большая 20255 н/д 9067 5481 1647 -9648 16600

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.48 4.32 1.02 2.49 3.34 0.82 3.49
1-большая -0.07 н/д 1.14 2.19 0.32 -3.80 5.76
2-маленькая 0.56 0.00 1.19 0.92 0.09 4.47 1.20
2-большая 0.01 8.32 0.92 -1.34 3.59 3.32 1.29
3-маленькая 3.29 н/д 0.08 0.17 -2.76 0.65 -1.30
3-средняя -0.77 -7.14 0.30 0.67 1.81 -5.94 0.98
3-большая -2.96 28.01 -2.22 0.80 1.97 4.71 -6.03
4-маленькая -3.24 н/д 3.27 -5.06 н/д -5.18 -5.98
4-средняя 0.23 н/д 0.25 4.95 1.85 6.22 0.34
4-большая 11.14 н/д 5.97 2.90 1.21 -4.26 17.47

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры.

Рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью около 70 кв. м подешевела в августе на 4134$ (-2.96%).

Объёмы предложения в августе и сентябре

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в августе (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в августе
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 447 13 626 658 191 204 136
1-большая 231 6 520 157 157 84 49
2-маленькая 485 10 697 827 117 148 160
2-большая 548 22 518 438 144 300 171
3-маленькая 307 н/д 469 366 69 66 32
3-средняя 325 6 211 245 84 115 80
3-большая 210 7 367 272 46 78 67
4-маленькая 54 н/д 76 71 н/д 8 9
4-средняя 71 н/д 97 76 50 20 15
4-большая 62 н/д 72 48 8 30 4

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 559 13 692 815 202 228 154
1-большая 273 н/д 653 195 233 104 52
2-маленькая 557 14 865 905 125 181 210
2-большая 613 26 661 514 181 325 169
3-маленькая 297 н/д 527 394 101 86 32
3-средняя 430 7 289 278 110 118 131
3-большая 278 15 397 268 51 97 70
4-маленькая 95 н/д 59 120 н/д 20 16
4-средняя 67 3 163 69 59 41 18
4-большая 55 3 101 67 11 33 5

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры. Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью около 70 кв. м соответствует категории «3-большая».

По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в августе 2011 года — 210, а в сентябре 2011 года — 278.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 112 0 66 157 11 24 18
1-большая 42 н/д 133 38 76 20 3
2-маленькая 72 4 168 78 8 33 50
2-большая 65 4 143 76 37 25 -2
3-маленькая -10 н/д 58 28 32 20 0
3-средняя 105 1 78 33 26 3 51
3-большая 68 8 30 -4 5 19 3
4-маленькая 41 н/д -17 49 н/д 12 7
4-средняя -4 н/д 66 -7 9 21 3
4-большая -7 н/д 29 19 3 3 1

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 70 кв. м в Алмалинском районе, вырос в сентябре на 68 квартир.

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.8 определить её категорию, а по табл.1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

Николай Стекольников, аналитик.