Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. Ранее, в работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении 1 можно подробнее почитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в сентябре и октябре

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63857 44615 53419 60769 48118 72688 44721
1-большая 71329 н/д 65180 74774 53394 88203 53634
2-маленькая 78807 62000 66920 77698 62088 89516 55597
2-большая 103294 64303 87719
 104182 73396 125024 64683
3-маленькая 102825 н/д 82198 96806 80217 114418 68906
3-средняя 119477 111428 107247 125729 84461 146084 81190
3-большая 135351 83300 112555 146141 88871 166072 84061
4-маленькая 127242 н/д 113684 133537 н/д 160250 88062
4-средняя 166447 116333 130217 173971 110983 196658 109777
4-большая 202109 226666 160886 194522 137272 216818 111600

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в октябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63621 48800 54462 60803 49357 73257 44528
1-большая 73437 58800 65820 73472 53479 88298 52763
2-маленькая 79545 53000 67277 78037 61723 90064 56979
2-большая 105009 75250 88472 106414 74622 123574 64906
3-маленькая 105554 98750 82310 98185 81435 112097 69961
3-средняя 116256 93000 107382 124326 86747 153341 79151
3-большая 136307 97833 115846 146470 88377 172498 82404
4-маленькая 128859 н/д 117371 130603 н/д 151777 89777
4-средняя 168750 н/д 133640 173260 101954 199869 107915
4-большая 186781 н/д 150919 195720 129375 220434 101666

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Например: 2-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью около 52 кв. м соответствует категории «2-большая». По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в сентябре 2011 года — 87 719$, а в октябре 2011 года — 88 472$.

Динамика цен предложения в сентябре

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -236 4185 1043 34 1239 569 -193
1-большая 2108 н/д 640 -1302 85 95 -871
2-маленькая 738 -9000 357 339 -365 548 1382
2-большая 1715 10947 753
 2232 1226 -1450 223
3-маленькая 2729 н/д 112 1379 1218 -2321 1055
3-средняя -3221 -18428 135 -1403 2286 7257 -2039
3-большая 956 14533 3291 329 -494 6426 -1657
4-маленькая 1617 н/д 3687 -2934 н/д -8473 1715
4-средняя 2303 н/д 3423 -711 -9029 3211 -1862
4-большая -15328 н/д -9967 1198 -7897 3616 -9934

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.37 9.38 1.95 0.06 2.57 0.78 -0.43
1-большая 2.96 н/д 0.98 -1.74 0.16 0.11 -1.62
2-маленькая 0.94 -14.52 0.53 0.44 -0.59 0.61 2.49
2-большая 1.66 17.02 0.86
 2.14 1.67 -1.16 0.34
3-маленькая 2.65 н/д 0.14 1.42 1.52 -2.03 1.53
3-средняя -2.70 -16.54 0.13 -1.12 2.71 4.97 -2.51
3-большая 0.71 17.45 2.92 0.23 -0.56 3.87 -1.97
4-маленькая 1.27 н/д 3.24 -2.20 н/д -5.29 1.95
4-средняя 1.38 н/д 2.63 -0.41 -8.14 1.63 -1.70
4-большая -7.58 н/д -6.20 0.62 -5.75 1.67 -8.90

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры. Рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью 52 кв. м подорожала в октябре на 753$ (+0.86%).

Объёмы предложения в сентябре и октябре

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в сентябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 559 13 692 815 202 228 154
1-большая 273 н/д 653 195 233 104 52
2-маленькая 557 14 865 905 125 181 210
2-большая 613 26 661 514 181 325 169
3-маленькая 297 н/д 527 394 101 86 32
3-средняя 430 7 289 278 110 118 131
3-большая 278 15 397 268 51 97 70
4-маленькая 95 н/д 59 120 н/д 20 16
4-средняя 67 3 163 69 59 41 18
4-большая 55 3 101 67 11 33 5

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в октябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 454 5 477 718 161 163 141
1-большая 241 5 506 149 167 63 38
2-маленькая 505 11 639 710 116 140 198
2-большая 488 8 577
 451 129 300 140
3-маленькая 235 4 456 316 64 92 26
3-средняя 389 6 219 205 95 99 95
3-большая 265 6 281 185 57 96 48
4-маленькая 57 н/д 35 97 н/д 27 9
4-средняя 56 н/д 101 73 22 23 13
4-большая 55 н/д 81 43 8 23 3

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры.

Например: рассмотренная выше 2-комнатная квартира в Ауэзовском районе площадью 52 кв. м соответствует категории «2-большая». По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в сентябре 2011 года — 661, а в октябре 2011 года — 577.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -105 -8 -215 -97 -41 -65 -13
1-большая -32 н/д -147 -46 -66 -41 -14
2-маленькая -52 -3 -226 -195 -9 -41 -12
2-большая -125 -18 -84 -63 -52 -25 -29
3-маленькая -62 н/д -71 -78 -37 6 -6
3-средняя -41 -1 -70 -73 -15 -19 -36
3-большая -13 -9 -116 -83 6 -1 -22
4-маленькая -38 н/д -24 -23 н/д 7 -7
4-средняя -11 н/д -62 4 -37 -18 -5
4-большая 0 н/д -20 -24 -3 -10 -2

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 2-комнатной квартире площадью 52 кв. м в Ауэзовском районе, уменьшился в октябре на 84 квартиры.

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.8 определить её категорию, а по табл.1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

Приложение 2
Динамика категорий квартир в терминах векторов сдвига

Что такое вектор сдвига? Это такой вектор, который наглядно показывает изменение цены предложения сегмента и динамику его объёма предложения за определенный промежуток времени.

Вектор сдвига имеет следующие координаты:
— по вертикали относительное (в%) изменение цены предложения сегмента;
— по горизонтали относительное (в%) изменение объёма предложения сегмента.

Основные направления вектора сдвига:
— влево-вверх (рост цены предложения и падение объёма предложения);
— вправо-вверх (рост цены предложения и увеличение объёма предложения);
— влево-вниз (уменьшение цены предложения и падение объёма предложения);
— вправо-вниз (уменьшение цены предложения и рост объёма предложения).

Вектор сдвига является удобным и наглядным инструментом отслеживания тенденций на рынке недвижимости.

Ниже, на рисунках 1-6 показаны векторы сдвига для 1-2-3-комнатных квартир шести районов города района в октябре 2011 года. Для удобства векторы сдвига 1-комнатных квартир показаны зелёными стрелками, 2-комнатных — красными, 3-комнатных — синими. Категории квартир обозначены естественным образом: например 3-комнатная большая квартира имеет обозначение 3б, 2-комнатная маленькая — 2м и т. д.

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Алмалинского района:
— все категории квартир дружно устремились влево (что соответствует падению объёмов предложения);
— группа квартир категорий 1б, 3б, 3м, 2м, 2б имеют примерно одинаковые направления векторов сдвига (влево-вверх), то есть наблюдается удорожание этих квартир на фоне уменьшающегося их объёма предложения;
— векторы сдвига квартир категорий 1м и 3с направлены влево-вниз, что означает одновременное уменьшение цены предложения и их объёмов предложения.

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Ауэзовского района:
— все категории квартир сдвинулись влево (падение объёмов предложения);
— все категорий квартир имеют примерно одинаковые направления векторов сдвига (влево-вверх), то есть наблюдается удорожание этих квартир на фоне уменьшающегося их объёма предложения.

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Бостандыкского района:
— все категории квартир дружно сдвинулись влево (общее падение объёмов предложения);
— группа квартир категорий 2б, 3м, 2м, 3б имеют примерно одинаковые направления векторов сдвига (влево-вверх), то есть наблюдается удорожание этих квартир на фоне уменьшающегося их объёма предложения;
— векторы сдвига квартир категорий 1б и 3с направлены влево-вниз, что означает одновременное уменьшение цены предложения и их объёмов предложения;
— категория 1м сдвинулась строго влево, что означает уменьшение объёма предложения при неизменной цене предложения.

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Жетысуского района:
— почти все категории квартир (кроме 3б) дружно устремились влево (падение объёмов предложения);
— группа квартир категорий 3с, 1м, 2б, 3м, 1б имеют примерно одинаковые направления векторов сдвига (влево-вверх), то есть наблюдается удорожание этих квартир на фоне уменьшающегося их объёма предложения;
— вектор сдвига квартир категории 2м направлен влево-вниз, что означает одновременное уменьшение цены предложения и их объёмов предложения;
— категория 3б сдвинулась вправо-вниз, что означает удешевление категории и увеличение объёма предложения.

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Медеуского района:
— почти все категории квартир (кроме 3м) сдвинулись влево (падение объёмов предложения);
— группа квартир категорий 3с, 1м, 2м имеют примерно одинаковые направления векторов сдвига (влево-вверх), то есть наблюдается удорожание этих квартир на фоне уменьшающегося их объёма предложения;
— вектор сдвига квартир категории 2б направлен влево-вниз, что означает одновременное уменьшение цены предложения и их объёмов предложения;
— категория 3м сдвинулась вправо-вниз, что означает удешевление категории и увеличение объёма предложения;
— категория 1б сдвинулась строго влево, что соответствует падению объёма предложения при неизменной цене предложения;
— категория 3б сдвинулась строго вверх, что соответствует удорожанию при неизменном объёме предложения.

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Турксибского района:
— все категории квартир сдвинулись влево (падение объёмов предложения);
— группа квартир категорий 2м, 3м, 2б имеют примерно одинаковые направления векторов сдвига (влево-вверх), то есть наблюдается удорожание этих квартир на фоне уменьшающегося объёма предложения;
— векторы сдвига квартир группы категорий 1м, 1б, 3б, 3с направлены влево-вниз, что означает одновременное уменьшение цены предложения и их объёмов предложения.

 

Николай Стекольников, аналитик