Продолжаем исследовать цены предложений на квартиры в городе Алматы. Ранее, в работе было введено понятие категории квартиры, которое использовалось для конкретных оценок. В приложении 1 можно подробнее почитать про эти категории.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в октябре и ноябре

В таблице 1 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в октябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 1:

Цены в сентябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63621 48800 54462 60803 49357 73257 44528
1-большая 73437 58800 65820 73472 53479 88298 52763
2-маленькая 79545 53000 67277 78037 61723 90064 56979
2-большая 105009 75250 88472 106414 74622 123574 64906
3-маленькая 105554 98750 82310 98185 81435 112097 69961
3-средняя 116256
 93000 107382 124326 86747 153341 79151
3-большая 136307 97833 115846 146470 88377 172498 82404
4-маленькая 128859 н/д 117371 130603 н/д 151777 89777
4-средняя 168750 н/д 133640 173260 101954 199869 107915
4-большая 186781 н/д 150919 195720 129375 220434 101666

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 63077 47333 54272 61197 48991 74306 44147
1-большая 72871 61000 65800 74586 55074 87208 49918
2-маленькая 79618 51727 67217 77381 61504 89788 56329
2-большая 103228 74766 87907 105865 73183 121505 65316
3-маленькая 101826 85000 81914 99064 81180 113845 70576
3-средняя 115077
 91000 106055 123127 82827 161797 80787
3-большая 138026 80642 117355 143681 89364 174356 82085
4-маленькая 125070 н/д 119017 129070 н/д 159866 94500
4-средняя 168953 н/д 133151 169419 113000 196650 112944
4-большая 184240 н/д 154611 186454 131538 228333 104800

Теперь, пользуясь таблицами 1 и 2, можно достаточно уверенно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры.

Например: 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью 65 кв. м соответствует категории «3-средняя». По таблицам 1-2 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в октябре 2011 года — 116 256$, а в ноябре 2011 года — 115 077$.

Динамика цен предложения в октябре

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 3:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -544 -1467 -190 394 -366 1049 -381
1-большая -566 2200 -20 1114 1595 -1090 -2845
2-маленькая 73 -1273 -60 -656 -219 -276 -650
2-большая -1781 -484 -565 -549 -1439 -2069 410
3-маленькая -3728 -13750 -396 879 -255 1748 615
3-средняя -1179
 -2000 -1327 -1199 -3920 8456 1636
3-большая 1719 -17191 1509 -2789 987 1858 -319
4-маленькая -3789 н/д 1646 -1533 н/д 8089 4723
4-средняя 203 н/д -489 -3841 11046 -3219 5029
4-большая -2541 н/д 3692 -9266 2163 7899 3134

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0.86 -3.01 -0.35 0.65 -0.74 1.43 -0.86
1-большая -0.77 3.74 -0.03 1.52 2.98 -1.23 -5.39
2-маленькая 0.09 -2.40 -0.09 -0.84 -0.35 -0.31 -1.14
2-большая -1.70 -0.64 -0.64 -0.52 -1.93 -1.67 0.63
3-маленькая -3.53 -13.92 -0.48 0.90 -0.31 1.56 0.88
3-средняя -1.01
 -2.15 -1.24 -0.96 -4.52 5.51 2.07
3-большая 1.26 -17.57 1.30 -1.90 1.12 1.08 -0.39
4-маленькая -2.94 н/д 1.40 -1.17 н/д 5.33 5.26
4-средняя 0.12 н/д -0.37 -2.22 10.83 -1.61 4.66
4-большая -1.36 н/д 2.45 -4.73 1.67 3.58 3.08

По таблицам 3-4 можно определить динамику средней цены предложения для конкретной квартиры. Рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью 65 кв. м подешевела в ноябре на 1 179$ (-1.01%).

Объёмы предложения в октябре и ноябре

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в октябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 5:

Объёмы в октябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 454 5 477 718 161 163 141
1-большая 241 5 506 149 167 63 38
2-маленькая 505 11 639 710 116 140 198
2-большая 488 8 577 451 129 300 140
3-маленькая 235 4 456 316 64 92 26
3-средняя 389
 6 219 205 95 99 95
3-большая 265 6 281 185 57 96 48
4-маленькая 57 0 35 97 0 27 9
4-средняя 56 0 101 73 22 23 13
4-большая 55 0 81 43 8 23 3

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в ноябре (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в ноябре
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 479 9 383 619 167 150 129
1-большая 243 5 473 144 167 95 55
2-маленькая 438 11 595 710 116 135 159
2-большая 523 12 524 427 128 271 139
3-маленькая 218 2 437 271 46 84 26
3-средняя 371
 4 231 199 87 108 99
3-большая 258 14 297 188 50 87 41
4-маленькая 57 0 29 71 0 21 6
4-средняя 43 0 99 62 27 20 18
4-большая 54 0 63 48 13 27 5

Теперь, пользуясь таблицами 5 и 6, можно определить объём предложения конкретной квартиры.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Алмалинском районе площадью 65 кв. м соответствует категории «3-средняя». По таблицам 5 и 6 находим объём предложения подобных квартир в октябре 2011 года — 389, а в ноябре 2011 года — 371.

Динамика объёмов предложения

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 7:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 25 4 -94 -99 6 -13 -12
1-большая 2 0 -33 -5 0 32 17
2-маленькая -67 0 -44 0 0 -5 -39
2-большая 35 4 -53 -24 -1 -29 -1
3-маленькая -17 -2 -19 -45 -18 -8 0
3-средняя -18
 -2 12 -6 -8 9 4
3-большая -7 8 16 3 -7 -9 -7
4-маленькая 0 н/д -6 -26 н/д -6 -3
4-средняя -13 н/д -2 -11 5 -3 5
4-большая -1 н/д -18 5 5 4 2

По данным таблицы 7 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 65 кв. м в Алмалинском районе, уменьшился на 18 квартир (-4.62%).

Таким образом, зная параметры конкретной квартиры, можно, используя информацию из табл.8 определить её категорию, а по табл. 1-7 не только довольно точно определить среднюю цену предложения подобных квартир, узнать дорожают или дешевеют такие квартиры, а также примерные объёмы предложения и их динамику за месяц.

Приложение 1
Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 8.

 

Таблица 8
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий и составляют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

Приложение 2
Динамика категорий квартир в терминах векторов сдвига

Что такое вектор сдвига? Это такой вектор, который наглядно показывает динамику основных рыночных параметров сегмента: цены предложения и объёма предложения за определенный промежуток времени.

Вектор сдвига имеет следующие координаты:
— по вертикали относительное изменение цены предложения сегмента (в%);
— по горизонтали относительное изменение объёма предложения сегмента (в%).

Основные направления вектора сдвига:
— влево-вверх (рост цены предложения и падение объёма предложения);
— вправо-вверх (рост цены предложения и увеличение объёма предложения);
— влево-вниз (уменьшение цены предложения и падение объёма предложения);
— вправо-вниз (уменьшение цены предложения и рост объёма предложения).

Вектор сдвига является удобным и наглядным инструментом отслеживания тенденций на рынке недвижимости.

Ниже, на рисунках 1-6 показаны векторы сдвига для 1-2-3-комнатных квартир шести районов города района в ноябре 2011 года. Для удобства векторы сдвига 1-комнатных квартир показаны зелеными стрелками, 2-комнатных — красными, 3-комнатных — синими. Категории квартир обозначены естественным образом: например 3-комнатная большая квартира имеет обозначение 3б, 2-комнатная маленькая — 2м и т. д.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Алмалинского района:

— наблюдается сильная разнонаправленность векторов сдвига различных категорий квартир;
— однокомнатные квартиры всех категорий (1м и 1б) показывают рост объёмов предложения и небольшое падение цены предложения;
— резко уменьшился объём предложения маленьких 2-комнатных квартир (2м) при неизменной цене предложения;
— большие 2-комнатные квартиры (2б) показывают рост объёмов предложения на фоне уменьшения цены предложения;
— векторы сдвига всех категорий 3-комнатных квартир (3м, 3с и 3б) направлены влево: падение объёмов;
— дорожают большие 3-комнатные (3б), а маленькие и средние 3-комнатные (3м и 3с) — дешевеют.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Ауэзовского района:

— выделяются три направления векторов сдвига: влево-вниз (1м, 1б, 2м, 2б, 3м), вправо-вверх (3б) и вправо-вниз (3с);
— падают цены предложения и объёмы предложения маленьких и больших 1-комнатных (1м и 1б), маленьких и больших 2-комнатных (2м и 2б) и маленьких 3-комнатных (3м);
— большие 3-комнатные квартиры (3б) дорожают и их объём предложения растёт;
— средние 3-комнатные квартиры (3с) дешевеют и их в ноябре стало меньше, чем в октябре.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Бостандыкского района:

— все категории 1-комнатных квартир (1м и 1б) и маленькие 3-комнатные (3м ) имеет общее направление векторов сдвига влево-вверх: удорожание и падение объёма предложения;
— векторы сдвига больших 2-комнатных квартир (2б) и средних 3-комнатных (3с) направлены влево-вниз: уменьшение цены предложения и падение объёмов предложения;
— маленькие 2-комнатные квартиры (2м) дешевеют при неизменном объёме предложения;
— большие 3-комнатные квартиры (3б) дешевеют, на рынке в ноябре их стало меньше, чем в октябре.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Жетысуского района:

— все категории 2- и 3-комнатных квартир (2м, 2б, 3м, 3с, 3б) показывают в ноябре падение объёмов предложения: почти все их векторы сдвига направлены влево;
— особенно сильно упали объёма предложения во всех категориях 3-комнатных квартир (3м, 3с, 3б);
— большие 1-комнатные квартиры (1б) подорожали без изменения объёма предложения;
— маленькие 1-комнатные квартиры (1м) немного подешевели, а их объём предложения в ноябре увеличился.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Медеуского района:

— векторы сдвига маленьких 1-комнатных квартир (1м), маленьких и больших 3-комнатных квартир (3м, 3б) направлены влево-вверх: рост цены предложения и падение объёмов предложения;
— векторы сдвига всех 2-комнатных квартир (2м и 2б) направлены влево-вниз: удешевление на фоне падающих объёмов предложения;
— значительно подорожали средние 3-комнатные квартиры (3с), которых в ноябре стало заметно больше на рынке;
— в ноябре наблюдается очень большой рост объёма предложения больших 1-комнатных квартир (1б) и их заметное удешевление.

 

 

 

Основные моменты динамики категорий квартир Турксибского района:

— у больших 2-комнатных квартир (2б), маленьких и средних 3-комнатных квартир (3м и 3с) векторы сдвига направлены вверх и вправо-вверх: удорожание при небольшом росте объёма предложения;
— векторы сдвига больших 3-комнатных квартир (3б), маленьких 1- и 2-комнатных квартир (1м и 2м) направлены влево-вниз: удешевление и падение объёмов предложения;
— в ноябре наблюдается огромный рост объёма предложения и удешевление больших 1-комнатных квартир (1б).

 

Николай Стекольников, аналитик