Квартиру можно продать в рассрочку: покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму выплачивает частями по графику. Но что делать, если он перестанет платить?
Вместе с юристом Бахытом Касымбековым разбираемся, как правильно оформить такую сделку и какие риски предусмотреть заранее.

Какой договор заключать

Продажа квартиры в рассрочку разрешена и регулируется общими правилами законодательства.

Есть два варианта. Можно оформить:

  1. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
    В нём сразу указывают стоимость квартиры, первоначальный взнос, график и сроки остальных платежей.
  2. Предварительный договор купли-продажи.
    В нём указывают цену квартиры, сроки и порядок оплаты. Затем заключают основной договор купли-продажи с окончательными условиями сделки.

Важно: предварительный договор сам по себе не передаёт квартиру покупателю и не делает его собственником. Для этого нужен основной договор купли-продажи и государственная регистрация права собственности.

Договор лучше составить у нотариуса. Он поможет правильно оформить условия сделки и закрепить права и обязанности сторон. Название договора не имеет решающего значения — важно, какие условия в нём прописаны.

Самый безопасный вариант — договориться, что квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты. Для этого нужно обсудить условия с нотариусом и прописать их в договоре. Само подписание договора ещё не делает покупателя собственником. Для этого нужно зарегистрировать право собственности. Если стороны договорились о полной оплате до перехода квартиры, регистрацию проводят после окончательного расчёта. Это делает нотариус.

Что прописать в договоре

  • стоимость квартиры;
  • первоначальный взнос — сумму и дату платежа;
  • график платежей — суммы и сроки;
  • пеню или штраф за просрочку;
  • условия расторжения — когда можно расторгнуть договор, сколько денег вернут покупателю и какие удержания допустимы;
  • порядок передачи квартиры — когда покупатель получит ключи, сможет заселиться и оформит право собственности.

Например, квартира стоит 30 млн тенге. Покупатель сразу вносит 20 млн, а оставшиеся 10 млн выплачивает в течение года. В договоре нужно указать даты и суммы всех платежей, а также последствия просрочки.

Может ли покупатель жить в квартире до полной оплаты

Стороны могут договориться, что покупатель заселится до полной оплаты квартиры. Но для продавца это дополнительный риск.

Если покупатель получил ключи, заселился, а потом перестал платить, освободить квартиру может быть сложно. Поэтому в договоре нужно указать, на каком основании он проживает в квартире, кто оплачивает коммунальные услуги и что будет при нарушении графика платежей.

Если покупатель откажется выезжать добровольно, вопрос, возможно, придётся решать через суд.

Юрист Бахыт Касымбеков советует заранее прописать условия проживания в договоре рассрочки или оформить отдельный договор.

Зачем нужен договор задатка

До заключения основного договора стороны могут оформить договор задатка. Он подтверждает намерение заключить сделку и закрепляет договорённости.

  • Если покупатель откажется от сделки по своей вине, задаток остаётся у продавца.
  • Если сделку сорвёт продавец, он должен вернуть задаток в двойном размере. Это предусмотрено статьёй 338 Гражданского кодекса РК.

При этом договор задатка не заменяет договор рассрочки. В последнем нужно отдельно прописать стоимость квартиры, график платежей и остальные условия сделки.

Что делать, если покупатель перестал платить

Сначала проверьте договор: когда покупатель должен был внести деньги и что предусмотрено за просрочку.

Если покупатель ещё не стал собственником и не заселился, решить вопрос обычно проще. Но продавец не может просто расторгнуть договор и оставить себе все полученные деньги. Нужно соблюдать условия договора и закон.

Если покупатель уже стал собственником или живёт в квартире, ситуация сложнее. Возможно, придётся направить письменное требование или обратиться в суд.

Поэтому ещё до сделки важно прописать, как расторгнуть договор, вернуть деньги и освободить квартиру, если покупатель перестанет платить.

Можно ли погасить рассрочку ипотекой

Покупатель может оформить ипотеку и выплатить продавцу оставшуюся сумму.

Но решение принимает банк: он проверит доходы и кредитную историю покупателя, а также квартиру.

Если планируется такой вариант, заранее нужно уточнить в банке условия ипотеки и порядок оформления квартиры в залог.

Что проверить перед сделкой

Юрист Бахыт Касымбеков советует:

  1. Проверить продавца и покупателя на наличие долгов и судебных споров через Реестр должников, а также через Единый портал судебных органов.
  2. Убедиться, что покупатель сможет платить в срок.
  3. Прописать в договоре график платежей, штрафы и условия расторжения сделки.

Также проверьте квартиру: нет ли на ней ареста, залога и других обременений. Это можно сделать через eGov или у нотариуса.

Если есть сомнения в платёжеспособности покупателя или подозрения в мошенничестве, от сделки лучше отказаться.

Полезные материалы:
Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку в Казахстане
В Казахстане продлили послабления по ипотеке и автокредитам
Арендатор не платит и не съезжает: как защитить свою квартиру
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?
Камера в подъезде: нужно ли разрешение соседей