Что сейчас происходит на рынке жилья Казахстана? Как изменится спрос и предложение? Насколько реально банкротство застройщиков? Почему объёмы строительства будут уменьшаться и что будет с ценами?

Ответы на эти и другие вопросы читайте в комментариях экспертов рынка.

Тренды:

  • Осенью спрос на жильё в Казахстане повысится, но цены не будут расти активно.
  • Ситуация на первичном рынке остаётся напряжённой: более 80 % застройщиков работают в обход действующего законодательства о долевом строительстве.
  • Продажи с помощью рассрочек, скидок часто используют застройщики, у которых нет разрешений на привлечение средств дольщиков или документов на строительство. Такие сделки очень рискованные. Нужно внимательно всё проверять.
  • Вторичный рынок за неимением платёжеспособного спроса из продаж может уйти в сегмент аренды.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана

 — Как и в прошлые годы, это лето не стало исключением и не отличилось успешными продажами. Это связано с тем, что не было основных государственных инструментов поддержки строительной отрасли. При этом правильный баланс рынка недвижимости Казахстана начинает восстанавливаться. Это значит, что объём спроса и предложения переходит в ту фазу, когда покрываются естественные потребности в жилье.

Пенсионные накопления и льготные ипотечные программы внесли в рынок Казахстана дисбаланс — они нарастили количество сделок и ударили по цене. Все эти инструменты поддержки принесли негатив строительному рынку. Сейчас количество сделок переходит в нормальную стадию. Мы видим, что рынок начинает входить в естественный баланс спроса и предложения.

Напомню, когда подпитка платёжеспособного спроса резко повысила объём предложения, строить начали все. Например, компания раньше производила кирпичи, а на фоне запуска доступных ипотек, распечатки пенсионных она ушла в стройку. Но не все до конца понимают рынок, как на нём балансировать, выстраивать продажи. И многие такие компании сейчас на грани дефолта, и их немало в Астане, Алматы, Актобе и других городах. И это ответственность акиматов, которые вовремя не проконтролировали застройщиков.

Если говорить о сегодняшних предпочтениях покупателей, то чаще всего покупают квартиры в ЖК комфорт-класса. Например, в Алматы в этом году порядка 43 % всего жилья — это комфорт. Потом в прогрессе бизнес-класс, его доля тоже достаточно большая. Затем примерно в равных долях идут премиум- и экономклассы. То есть люди больше и чаще выбирают комфорт, исходя из качества строительства, благоустроенности районов, оснащённости инфраструктурой.

Основным способом покупки остаётся ипотека Отбасы банка, намного меньше — ипотеки коммерческих банков и наличными.

Что касается прогнозов на осень, то активного роста цен на первичное жильё мы не ожидаем. Цены продолжат расти умеренно, без резких скачков, в пределах 0.1-0.5 % в месяц. Тотального подорожания не будет, но и какого-либо снижения мы объективно не можем ожидать.

На рост повлияет удорожание производственных процессов, увеличение накладных расходов, снижение рентабельности застройщиков — поэтому цена неумолимо будет расти.

По спросу ожидаем, что рынок оживится и объём сделок осенью увеличится. Это и покупка квартир для студентов, и подключение аграрного сегмента, и в целом окончание поры отпусков и покупка жилья на будущее. Продажи уже начались, главное — грамотно их выстраивать.

Кстати, хочу отметить, что продажи с помощью рассрочек, скидок и подарков часто используют застройщики, у которых нет разрешительных документов на привлечение средств дольщиков или документов на строительство. Такие сделки очень рискованные. К подобным предложениям я бы относился предельно подозрительно и скрупулёзно, потому что остаться без ничего более вероятно, чем получить квартиру по дешёвой цене и выиграть «роллс-ройс» в придачу. Всё это больше напоминает классическую финансовую пирамиду.

Другой, более надёжный способ покупки жилья на первичном рынке — когда у застройщика есть все разрешения, документы на стройку и когда он работает совместно с банком через какую-то ипотечную программу.

Но в любом случае всегда перед покупкой строящегося жилья, даже несмотря на участие банка и разрекламированное имя застройщика, нужно проверять сначала все документы самим или с юристом. Это документы на землю, разрешение на строительство, пройденная экспертиза и разрешение на привлечение средств дольщика или гарантия Казахстанской жилищной компании. Их отсутствие — реальный барьер для заключения договора с застройщиком.

Если говорить в целом о прогнозах для строительного рынка Казахстана, то нас ждёт снижение объёмов строительства жилья.

Они будут закономерно и существенно снижаться на фоне изношенности и ограниченности инженерных сетей. Это актуально не только для Астаны, но и для каждого города Казахстана. Если в Астане ситуация наболевшая и давняя, то в Алматы её ещё можно выправить, и, как я вижу, это пытаются делать. Насколько эффективно, покажет время. В других городах мы пока не видим большой динамики.

Также в строительной отрасли ожидается дефицит рабочей силы, управленцев, инженеров, отделочников. Тем более сейчас начинается большой проект по строительству комфортных школ. Если часть застройщиков будет задействована в нём, то жилищное строительство просядет.

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Группы компаний Renome
 
 — Ситуация на строительном рынке РК по-прежнему остается тяжёлой. Количество сделок купли-продажи недвижимости в январе-июне упало почти на 40 % по сравнению с предыдущим периодом 2022 года. Лидерами снижения стали ВКО и Карагандинская область (—60 %).Также большое снижение зафиксировали все крупнейшие города нашей страны: Астана (—20 %), Алматы (—13 %), Шымкент (—25 %).

При этом пока мы видим всё ещё рост ввода в эксплуатацию жилья практически во всех регионах. Объём вырос на 11.7 %, что говорит о высоком предложении на рынке жилья. Однако инвестиции в жилищное строительство падают, и уже в следующем году мы увидим существенное снижение предложения и уменьшение темпов ввода в эксплуатацию. В Астане инвестиции упали на 17.4 %, что говорит о неактивном желании строительных компаний начинать новые проекты.

Хотя официальная статистика и показывает рост стоимости квадратного метра примерно на 5 %, но, по нашим данным, это лето было временем беспрецедентных скидок и снижения стоимости жилья более чем на 15 %.

Этим летом наибольшей популярностью пользовались малогабаритные одно-, двухкомнатные квартиры комфорт-класса. И основной вид сделок осуществлялся через ипотечные программы Отбасы банка.

Осенью мы прогнозируем по-прежнему сложную ситуацию для застройщиков, хотя предполагаем небольшое оживление спроса. Считаем, что застройщики и далее будут делать довольно существенные скидки в борьбе за малочисленного покупателя.

Многие строительные компании также начали объявлять беспрецедентные рассрочки на 25, 30 и даже 50 месяцев без переплаты, что говорит о серьёзной лояльности по отношению к клиенту. 

Важно отметить, что уже в следующем году количество новых объектов заметно сократится, особенно в крупных городах, на фоне отсутствия инфраструктурной подготовки и отсутствия новых ипотечных программ.

Это повлечёт за собой значительный рост стоимости жилья, не менее чем на 15 %, уже к концу первого квартала 2024 года. Поэтому, пожалуй, сейчас лучшее время для покупки жилья.

Кроме того, мы вынуждены сообщить, что более 80 % всех объектов РК работают в обход действующего законодательства по привлечению средств дольщиков, что может привести к серьёзному росту долгостроев по всему Казахстану, в частности в столице.

Поэтому мы настоятельно просим потенциальных покупателей внимательно изучать все юридические документы и особенно сейчас вкладываться только в те проекты, которые имеют гарантию Единого жилищного оператора АО «Казахстанская жилищная компания». В таком случае даже при банкротстве застройщика инвестиции покупателя будут надёжно защищены.

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home, Алматы

 — Как на вторичном, так и на первичном рынке сейчас мы наблюдаем тенденцию роста интереса к жилью: покупатели начали активнее интересоваться недвижимостью, чаще звонят и ходят на показы, чем летом. Правда, покупательская способность ещё слабовата. При этом количество предложений пока остаётся на уровне середины лета.

Относительно спроса осенью: всё будет зависеть от новых ипотечных программ и ставок по кредитам, которые, возможно, предложат банки.

Даже если ничего не появится, спрос всё равно немного вырастет из-за сезонной активности. Люди, даже если не смогут купить в собственность, будут брать недвижимость в аренду.

Учитывая высокие ставки по ипотекам в коммерческих банках, вероятно, спрос на аренду жилья в этом году будет выше, чем на покупку.

Не ожидаю активного роста цен, но и снижения тоже не будет. Они будут держаться примерно на сегодняшнем уровне, плюс-минус в зависимости от ценовой политики застройщиков, так как вторичка всегда следует за новостройками.

Если говорить о вторичном жилье, которое уже не проходит в ипотеку, то пока нет никаких предпосылок к тому, что продавцы будут снижать на него цены. Многие предпочитают сдавать его в аренду и получать стабильный пассивный доход, тем более что спрос на аренду в Алматы остаётся высоким.

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана

 — Сейчас ситуация на рынке вторичного жилья такова, что мы проходим понемногу этап снижения спроса в связи с сезоном отпусков. Наступает осень, и мы ориентируемся на повышение спроса.

Вторая причина активизации — вторичный рынок более надёжный, чем первичный, ему больше доверяют. Как известно, на первичном сейчас есть ряд проблем: некоторые строительные компании уходят с рынка, многие задерживают сдачу ЖК, есть проблемы с инженерными сетями, отоплением, подачей воды. Поэтому многие покупатели выбирают вторичный рынок, где всё более-менее понятно.

Также сейчас мы наблюдаем рост спроса и ставок на арендное жильё. Многие продавцы больших, 3-, 4-комнатных, квартир рассматривают варианты сдачи жилья, потому что за последний год спрос на аренду и цены на неё достаточно хорошо выросли. Особенно если квартира расположена в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

В осенний период ожидаем оживление покупательского спроса и активности именно на вторичном рынке. Также вероятно повышение цен в этом сегменте в диапазоне от 3 % до 7 % до конца года.

Эльдар Шамсутдинов, экономист

 — Пятилетняя ретроспектива Бюро нацстатистики показывает, что спрос (количество сделок) прошёл аномальные значения 2021-2022 годов и стадию нормализации. Сейчас происходит сокращение реальных сделок при росте предложения.

Полагаю, что показатель спроса в том числе поддерживается за счёт социального жилья, поскольку президент поставил чёткую задачу перед исполнительными органами решить проблемы с очередниками. Если гипотетически исключить сделки с соцжильём, то спрос должен быть на уровне 2019 года с дисконтом в 30 %. Согласно статистике, рынок пришёл в норму, но с учётом того что данные статистики неполноценны, полагаю, что ряд строительных компаний испытывает сложности.

Как уже ранее заявлял, сейчас у строительных компаний начинаются проблемы с ликвидностью, крупные компании оптимизируют свои расходы через сокращение штата, а также частично замещают выпавшие доходы посредством госзаказа по строительству школ и больниц.

При этом нужно учитывать, что планируемые облигационные выпуски крупных застройщиков таковы, что компании готовы платить до 22.5 % годовых по своим облигациям. Такие ставки говорят как о высоких рисках в отрасли, так и необходимости в срочной ликвидности. О чём я говорил ещё в апреле: к осени компании, не сумевшие работать на падающем рынке, будут вынуждены уйти.

Относительно цен и покупки в ипотеку скажу, что не стоит ориентироваться на базовую ставку Нацбанка. Моя позиция такова, что при покупке жилья основное внимание нужно уделять цене квартиры, а не ставке по кредиту, поскольку ипотека — это долгосрочный продукт, а значит его можно рефинансировать на более выгодных условиях, когда инфляция придёт в норму.

Покупка дорогого жилья в дешёвый кредит является менее выгодной сделкой: покупатель в любом случае выплатит процентную разницу через переплату стоимости жилья.

В целом по прогнозам для строительного рынка могу сказать, что если запрос застройщиков к марже будет временно уменьшен и цена на жильё будет доступна для среднего кошелька, то с помощью вовлечения собственных и заёмных средств рынок продолжит движение.

Иначе будет скачкообразное движение, падение спроса, за которым последует падение строительства, что вызовет ограничение и ухудшение предложения (дешёвые материалы, малая квадратура и т. д.), что, в свою очередь, будет толкать цены дальше вверх.

Данный цикл можно прервать, если пересмотреть подходы к жилищному рынку. Если раньше бизнес ориентировался на спрос, то теперь спрос нужно создавать, поскольку потребность в жилье в больших городах сохраняется.

Спрос можно поддержать через индивидуальных инвесторов: паевые инвестиционные фонды, жилищные трасты и т. д. Тогда бы строительные компании остались на уровне сервисных. Это, конечно, существенно снизит маржу, но и уберёт риски из отрасли и частично сохранит рабочие места. Правда, будет риск существенной монополизации строительного рынка, но хуже, чем сейчас, не будет.

Что касается вторичного жилья, то это всегда рынок продавца. Более того, на малых рынках часто реализуется эффект храповика, когда продавцы с большой неохотой снижают цены, поскольку не готовы принять потери в виде недополученной прибыли.

Крайне сложно предсказать поведение вторичного рынка. К тому же дополнительным фактором сохранения цены является резко возросшая аренда жилья. Для снижения цены на вторичном рынке должен произойти шок.