Доходность и рост цен на недвижимость в ОАЭ: что изменилось в 2021 году?

Статьи: Доходность и рост цен на недвижимость в ОАЭ: что изменилось в 2021 году?
PR

Содержание:

Последствия пандемии, ударившей в 2020 году по мировой экономике, на текущий момент стали снижаться по отношению к рынку недвижимости Эмиратов.

Успехи правительства в борьбе с вирусом, общенациональная вакцинация, гибкая политика Центрального банка ОАЭ привели к заметному восстановлению сектора к августу 2021 года. Сейчас хорошее время для рассмотрения переживших кризисный год видов недвижимости, их доходности и темпов роста цен.

Типы недвижимости в Арабских Эмиратах

Прежде чем решиться купить в Дубае недвижимость, предлагаем разобраться, какие виды недвижимости представлены на рынке ОАЭ, в чем их особенности и какую нишу они занимают на рынке.

Разделим все типы на две большие группы: жилая и коммерческая недвижимость.

 

Жилая недвижимость

В эту группу недвижимости входят следующие виды жилья:

  • Виллы и таунхаусы. Малые и семейные виллы и таунхаусы отличаются относительно небольшой жилой площадью и более низкими ценами. Здесь присутствует обилие удобств и благ, рассчитанных на семейный отдых и близость к таким общественным учреждениями, как школы и клиники. Крупные и элитные виллы относятся к высокой ценовой категории. Они построены из самых качественных материалов и рассчитаны на состоятельных покупателей, желающих получить максимально элитный образ жизни внутри Эмиратов. Вилла — личный дом. В таунхаусах у резидентов есть соседи по зданию.
  • Апартаменты — это самый популярный и многочисленный вид недвижимости в ОАЭ. Они хорошо подходят как для проживания, так и для коммерческой деятельности: сдачи в аренду или перепродажи. Среди апартаментов можно выделить студии и малогабаритную недвижимость (под малогабаритной недвижимостью стоит понимать небольшие по площади апартаменты, максимум с двумя комнатами) и апартаменты (представляют собой жилье от трех и более комнат, это средний и крупный сегмент недвижимости).
  • Пентхаусы отличаются от обычных апартаментов большим числом комнат, значительно большей площадью жилого пространства, доступом к различным удобствам, расположенным на крыше. Например, мини-гольф, джакузи или бассейн под открытым небом.
  • Рабочее жилье. Относительно небольшой сектор жилой недвижимости. Представляет из себя общежития, объекты со множеством студий-апартаментов и других видов коммунального жилья. Приобретается юридическими лицами для размещения своего рабочего персонала.

 

Коммерческая недвижимость

К этой группе относится вся недвижимость, так или иначе предназначенная для ведения бизнеса, производства и другой коммерческой деятельности.

Основные виды такой собственности:

  • Офисные пространства.
  • Торговые площади.
  • Складские и сортировочные помещения.
  • Выставочные залы.
  • Производственные помещения.

Часть недвижимости в этой группе особенно ощутила на себе последствия пандемии.

Большое число работников было сокращено или переведено на работу из дома, поэтому офисные помещения в данный момент являются нерентабельным видом недвижимости. Какой-то спрос на коммерческую недвижимость все еще существует, но он незначительный.

Торговые площади сохранились лишь в крупных моллах и торговых центрах. Спрос из этого сектора переместился в сектор складских и сортировочных помещений ввиду масштабного перехода ретейла в сферу интернет-коммерции. Последний тип недвижимости вырос в цене в последние полтора года, то есть в 2020-м — первом полугодии 2021 года. Этот тип недвижимости покупается оптом, большими количествами и площадью. Спрос создают крупнейшие ретейл-компании как Эмиратов, так и международного рынка.

Выставочные залы — популярный сегмент рынка на фоне планируемого события этого года — выставки «Экспо-2020» (Expo-2020) в Дубае. Основная территория, где развернется выставка, — район Дубай Саус (Dubai South), а также близкие к нему районы.

Доходность по типам недвижимости

Разберем доходность недвижимости на примере двух групп собственности: жилой и коммерческой.

 

Доходность жилой недвижимости

  • Низкая доходность рабочего жилья. Сильнее прочих доходность просела по сектору рабочего жилья по очевидным причинам, связанным с COVID-19. Особенно надо отметить в этом роль международных ограничений на передвижение. Абу-Даби и Дубай — главные коммерческие и индустриальные центры страны, и они испытали серьезный удар от сокращения рабочих мигрантов. Переход на удаленную работу привел к резкому падению спроса, а падение спроса — к падению цен по сектору.
  • Неопределенная доходность элитной жилой недвижимости. Этот вид недвижимости уже больше десяти лет находится в ситуации постепенного снижения цен из-за постоянного переизбытка предложения. Пандемия лишь усугубила имеющуюся проблему. С одной стороны, такое положение может быть рассмотрено как выгодное. Покупка элитной недвижимости по низким ценам — это хороший вариант для инвесторов. Однако такое приобретение происходит из соображения скорого роста сектора и прибыли на основе разницы цены покупки и перепродажи объекта. И в этом кроется главная проблема. Элитная недвижимость Эмиратов показала исключительную среди других мировых рынков устойчивость к росту. Некоторые изменения начали происходить лишь в июле 2021 года. Цены на виллы начали расти, притом быстро. Составляя лишь 13 % всего рынка жилой недвижимости, этот сегмент показал рост на 7 % в квартал и 6.3 % в год. Эту недвижимость чаще покупают, чем арендуют. Ее можно купить по низкой цене сейчас и ожидать роста цен в будущем.
  • Высокая доходность семейных вилл и апартаментов. Сектор семейных вилл и апартаментов больше всех остальных популярен среди инвесторов. Так, с 2013 года по текущий момент средние цены в секторе выросли с 81 700 до 217 800 долларов США. Крупные апартаменты также продолжают существовать за счет высокого спроса аренды. В текущей ситуации из-за сокращения притока иностранцев цены на эту недвижимость упали, но все еще остаются прибыльными. Другой момент, который стоит отметить, что помимо заработка с аренды этот сегмент позволяет зарабатывать на перепродаже. Недавний тренд на рынке, и опирается он на две причины: первая — это все большая популярность контрактов аренда-покупка и вторая — низкие ставки по ипотечным кредитам. Крупные апартаменты удовлетворяют этот спрос, а доступная ипотека позволяет большему числу людей переходить с аренды на покупку недвижимости.

В целом 40 % всех транзакций купли-продажи недвижимости в Дубае были совершены с той или иной долей ипотеки. Основной сектор — жилая недвижимость, апартаменты и виллы.

Низкие проценты от Центрального банка ОАЭ позволили банкам увеличить выдачу кредитов на 5 %, сократив требования по задатку с 25 до 20 % для тех, кто такой кредит берет впервые.

На рынок Эмиратов постепенно возвращаются состоятельные инвесторы и экспаты, но большую роль играет растущее число новых инвесторов. Они не настолько состоятельны, но очень заинтересованы в рынке. Новые инвесторы, число которых превысило 11 000 за первые полгода 2021 года, являются сейчас главной движущей силой на рынке вилл.

Средняя сумма ипотеки для приобретения жилой недвижимости в первом полугодии 2021 года составила 600 000 долларов США, при этом распределение использования кредита разделилось практически 50 на 50 между виллами/таунхаусами и апартаментами.

 

Доходность коммерческой недвижимости

С этой группой недвижимости все намного проще. Складские помещения, сортировочные пространства и выставочные залы имеют высокий спрос, цены на них растут, как и доход с их продаж.

Офисы и производственные помещения пострадали сильнее всего. Сейчас спрос в основном сконцентрирован на офисах площадью менее 1 000 квадратных метров. Это малогабаритные объекты.

Доходность торговых площадей упала, несмотря на это, они все еще представляют внушительный сегмент рынка.

Сектору недвижимости, рассчитанному на использование в ретейле, прогнозируют рост на 111 % в ближайшие пять лет.

Если же рассматривать эту группу как целое и сравнивать с жилой недвижимостью, то общие показатели ее рентабельности чуть выше. Это объясняется несколькими свойствами коммерческой недвижимости:

  • Ограниченное предложение при высоком спросе.
  • Высокий возврат средств с инвестиций. Рынок стабильный, доходы на нем высокие, выше, чем у тех, кто сдает в аренду жилую недвижимость.
  • Быстрое увеличение стоимости капитала за счет конкурентного рынка.
  • Жилая недвижимость гораздо слабее подвержена традиционным рыночным инструментам, страдает от сезонности и нерыночных факторов.
  • Длительные и более гибкие условия лизинга.
  • Компетентность и квалифицированность арендаторов.

Однако вход на этот сегмент рынка сложнее и требует большей подготовки.

Рост цен по доходности

Разделим всю недвижимость на объекты с высокой и низкой доходностью.

 

Недвижимость с высокой доходностью

Сюда относятся:

  • Складские помещения и сортировочные пространства.
  • Торговые площади.
  • Выставочные залы.
  • Малогабаритные и семейные виллы.
  • Апартаменты.

В отношении складов и сортировочных пространств застройщики и инвесторы заявляют о высоких возвратах с вложений. Годовая доходность — 8–10 %. Рост цен составил 60 %.

Коммерческая недвижимость для ретейла, а также выставочные залы выросли на 45 % в первом квартале 2021 года и закрепили тренд во втором квартале.

Цены на покупку вилл и таунхаусов в 2020 году выросли на 22 %, с начала 2021 года — на 14.27 %. Ежемесячный прирост цены составил около 2.5–3.5 %. Тренд роста достаточно плавный. Оценка также производилась по ценам за квадратные метры.

В 2020 году цены на покупку апартаментов выросли всего на 4.86 %, с начала 2021 года рост составил уже 12.22 %. Ежемесячный прирост цены за последние несколько месяцев равен 2.5 %. В целом тренд роста достаточно плавный. Оценивались цены за квадратные метры.

Согласно индексу цен ВалюСтрат (ValuStrat), к маю 2021 года средние ставки аренды на оба вида жилой недвижимости (виллы и апартаменты) снизились на 2.8 % годовых.

 

Недвижимость с низкой доходностью

К этой категории относятся:

  • Элитное жилье.
  • Офисы и производственные помещения.
  • Рабочее жилье.

Элитное жилье показало общий рост цен на 13 %, однако большая доля этого роста пришлась на последние полтора месяца (июнь—июль). Для долгосрочных выводов следует выждать некоторое время.

Некоторые виды офисной недвижимости выросли лишь на 4 % за первый квартал 2021 года. Тренд роста остается достаточно слабым.

Доступное рабочее жилье превратилось практически в несуществующий вид недвижимости на данный момент. Описанные выше причины, а также общие низкие цены на обычную жилую недвижимость лишили этот сектор спроса.

Заключение

В целом рынок недвижимости начал постепенно восстанавливаться после удара пандемии. Однако процесс этот происходит неравномерно и медленно.

Малогабаритная элитная недвижимость, апартаменты показывают хорошие результаты по доходности и достаточно выраженный, но плавный тренд роста цен.

Такие же результаты у недвижимости, используемой в ретейле и интернет-коммерции.

В то же время элитный сектор, а также офисы, производственные помещения и рабочее жилье либо сильно сократились, либо показывают низкие результаты доходности из-за низкого спроса. Рост цен также достаточно спокойный.

Можно сделать вывод о том, что инвесторам главное внимание следует уделять сектору интернет-коммерции, а также следить за ипотечной политикой и количеством выданных банками кредитов. Помимо роста продаж в секторе апартаментов и малых вилл текущий тренд постепенно способен будет перейти на более крупную элитную недвижимость.

В целом аренда недвижимости может сократиться, уступив прямой покупке собственности или аренде-покупки, когда контракт арендатора подразумевает в конце передачу ему прав собственности.

Поможем купить недвижимость в Дубае

Сотрудники Ax Capital сориентируют в многообразии рынка недвижимости Дубая. Подробно расскажут, где и почему выгоднее приобрести недвижимость, а также помогут с оформлением купли-продажи.

На правах рекламы.



Опубликовано 23 августа 2021 Комментарии отключены



x