Узнали у экспертов, как изменятся цены на жильё на первичном и вторичном рынках в 2022 году, стоит ли надеяться на их снижение и какие новые возможности и тренды могут появиться.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— В 2022 году ожидается большой объём строительства жилья от частных застройщиков, при этом спрос на квартиры будет на достаточном уровне.

Влияние пенсионных денег на цены уже снизилось. Сейчас больше сказывается рост стоимости стройматериалов. Тренд связан с ажиотажем на этом рынке. Спрос на квартиры рождает рост предложений, следовательно, потребность в материалах увеличивается. Это отражается на стоимости жилья, и мы идём по кругу.

Стабилизации, а тем более снижения цен не ожидается. В этом году первичка подорожала на 7.5–8 %. Если застройщики повысят цену пропорционально затратам, квартиры могут подорожать ещё на столько же, в итоге — до 15 %. Впрочем, многие компании постараются удержать цены, чтобы не потерять покупателей.

Из трендов 2022 года могу назвать быстрые цифровые ипотеки и развитие ипотечных программ. В России около 70 % жилья реализуется в кредит. Это круто, так и должно быть. Если мы уйдём от кэша, то рынок станет намного прозрачнее. У нас до сих пор есть сделки, когда пишется одна цена, а выплачивается другая. Это максимально рисковые операции. С ними не стоит иметь дело вообще.

Первичный рынок РК находится в опасности из-за большого количества незаконных договоров купли-продажи.

Спикер отметил, что огромное количество квартир реализуется в обход закона о долевом строительстве. Застройщики вместо договоров о долевом участии продают квартиры по инвестиционным, предварительным и другим схемам.

— В Нур-Султане более 70 % таких сделок, в Алматы — 40 %, в Шымкенте — порядка 50 %. Если говорить о регионах, то в Караганде, Уральске, Петропавловске таким способом реализуется 100 % квартир.
Такие сделки автоматически признаются недействительными. В случае дефолта застройщика у государства будет позиция: «Вы сами пошли в эту сделку, сами и разбирайтесь!» При этом власти могут начать ужесточать контроль, но это снизит количество предложений и повысит спрос, а соответственно, и цены, — подытожил президент АЗК.

По версии экспертов, в 2022 году:
— Цены на стройматериалы продолжат расти, что отразится на первичке.
— Площади квартир станут меньше, чтобы обеспечить доступность жилья.
— Будут развиваться быстрые цифровые ипотеки.
— Появятся новые соцпрограммы.
— Увеличится спрос на первичку в регионах.
— Появятся новые, более лояльные механизмы покупки новостроек — рассрочки.
— Вторичный рынок будет следовать за первичным.

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Open Development 
— Этот год сформировал настоящее ралли на рынке жилья РК. Квартиры подорожали во всех регионах. Лидерами традиционно стали Нур-Султан и Алматы.

Несмотря на существенный рост ипотечного портфеля, количество сделок купли-продажи составляет не более 25 % от всего объёма, что говорит о неисчерпанном потенциале.

На спрос в 2021 году повлияла пенсионная программа, высвободившая более 1.5 трлн тенге. Для сравнения: все инвестиции в жилищное строительство в РК составляют около 2 трлн, и снятие пенсионных накоплений в таком объёме, разумеется, существенно подогрело рынок.
Отразилось и увеличение себестоимости строительства более чем на 20 % из-за удорожания основных материалов и услуг. Некоторые позиции подорожали вдвое, и тренд сохраняется. При этом на заводах огромные очереди на закупку. 

Вероятно, в 2022-м нас ждёт дальнейший рост цен. Возможно, он будет менее стремительным, но мы прогнозируем рост не менее 10 %. Застройщикам необходимо найти новые механизмы оптимизации своих процессов для контроля себестоимости. Неэффективные компании начнут уходить с рынка, что приведёт к монополизации и дальнейшему увеличению стоимости жилья на фоне снижения предложений. 

Амиржан Имамбаев, аналитик BI Group  
— Сейчас спрос растёт стабильно, и это продолжится до конца года. Квартиры покупают следующими способами: 40 % клиентов в столице предпочитают наличный расчёт, 35 % — в рассрочку, 25 % — в ипотеку.

С начала 2022 года ожидается замедление темпов роста, и останется здоровый спрос после ажиотажа на фоне пандемии. Ожидается появление новых ипотечных программ, как государственных, так и коммерческих. Возможно, рост арендного жилья продолжится при участии государственных программ. 

Марина Грушина, директор агентства недвижимости «Арбат Риэл Эстейт» 
—  В этом году рынок недвижимости был очень активным, в том числе за счёт пенсионных денег и отложенного спроса в 2020-м. Цены на жильё достигли максимума.

В следующем году не стоит ожидать такого же эффекта — льготные ипотечные программы закрывают, пенсионными большая часть населения уже воспользовалась. Думаю, спрос снизится. На первичном рынке это может привести к появлению новых механизмов для реализации. Застройщикам придётся конкурировать и предлагать оптимальные условия для выкупа строящихся квартир. Например, в Испании, Турции, Грузии и других турзонах в период карантина застройщики предлагали долгие рассрочки — до пяти лет, управление недвижимостью — сдача в аренду и компенсация затрат на выкуп. Думаю, такие предложения могут появиться и у нас. 

Что касается вторичного рынка, то он всегда идёт вслед за первичным. Никогда вторичка не будет вполовину дешевле новостроек. Когда растут цены на новостройки, покупатели идут на вторичку. Следовательно, собственники из-за высокого спроса поднимают цены. 

Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology 
— Цены на жильё уже стабилизировались. Такого роста, как в этом году, уже не будет. Относительно спроса в 2022-м думаю, что Нур-Султан отдаст лидерство по количеству вводимых квадратов Алматы и регионам, в том числе западным и северным. Несмотря на небольшие рынки, спрос на первичку там крайне высок.

Пока в Казахстане очень низкий уровень обеспеченности жильём — в среднем 22.6 кв. м на человека. Правительство будет стремиться увеличить показатель, запуская программы по обеспечению квадратами. Допускаю, что они будут социальной направленности.

По трендам могу сказать, что из-за роста цен на недвижимость станет привлекательной покупка сборных домокомплектов. Сейчас появились современные экологичные и доступные материалы для них. То есть человек, имея участок с коммуникациями, может возвести себе жильё за один-два месяца.

В крупных городах будет уменьшаться квадратура жилья — застройщики будут стараться выжать возможный максимум, то есть ввести максимальное количество квартир на доступной площади.