С каждым днём технология блокчейна вызывает всё больше интереса у казахстанцев. В сетях вовсю идут дискуссии об её грандиозных возможностях, а власти уже инициировали разработку проектов по внедрению новшества.

Совместно со специалистами «Крыша» решила разобраться, что сулит блокчейн отечественному рынку недвижимости, в чём подвох при покупке жилья за биткоины и какие госуслуги планируется перевести на инновационную технологию в будущем.

Немного предыстории. Технология блокчейна (англ. blockchain — «цепочка блоков») обрела популярность благодаря биткоину — основанной на ней криптовалюте. Многие думают, что блокчейн подходит только для хранения данных транзакций, но на деле в цепочке могут сохраняться любые данные, в том числе фотографии, тексты и т. д. По своей сути блокчейн — это выстроенная по определённым правилам непрерывная последовательная цепочка блоков, содержащих данные в хэшированном виде.

Хэш-функция — это алгоритм, который принимает любую информацию и генерирует из неё последовательность букв и цифр фиксированной длины. Например хэш krisha.kz будет выглядеть так: 696c18ae7aa1f20e45367a3c19a36fe24aa14a5270f85e3fb97d98da92240a69. При этом за счёт криптографических алгоритмов внесённую в реестр запись невозможно удалить или подделать.

Фишка в том, что копии цепочек блоков хранятся и обрабатываются на множестве разных компьютеров, независимо друг от друга. Иными словами, создаётся так называемый распределённый реестр, с помощью которого информация может храниться вечно.

— Применение блокчейна в государственных органах только-только начинает набирать обороты. Сама технология появилась ещё в 1990-е годы, а криптовалюту создали только в 2009-м. Власти многих стран сейчас прощупывают эффективность блокчейна. Почему я ратую за его внедрение? Потому что таким образом обеспечивается абсолютная прозрачность и записи невозможно уничтожить за счёт децентрализации. Напомню, что в настоящее время в государственных структурах разных стран данные хранятся и администрируются централизованно, в одном месте. Это позволяет администраторам проводить различные манипуляции, — рассказал президент Ассоциации казахстанского интернет-бизнеса и мобильной коммерции Константин Горожанкин.

О перспективах развития блокчейна в РК и на рынке жилья в частности

Дастан Кожабеков, и. о. директора Казахстанской ассоциации блокчейна и криптовалют

— Технология признана всеми известными мировыми экспертами. Одним из достоинств блокчейна, применимых именно в сфере недвижимости, является возможность отследить всю историю сделки. К примеру, когда вы покупаете жильё, можно посмотреть, было ли оно в залоге, сколько раз его перепродали и т. д. Риск покупки проблемной недвижимости заметно минимизируется. При этом для внедрения данной технологии требуется соответствующая инфраструктура, техническое обеспечение.

Абильбек Нарембаев, эксперт по криптовалюте
— Хорошим примером применения блокчейна для облегчения сделок с недвижимостью и сдачей её в аренду являются платформы токенизации объектов (токен — это единица стоимости, выпущенная частной организацией в системе блокчейн. — Прим. ред.) При данном процессе активы могут быть проданы так же, как и акции на бирже, а транзакции проходить онлайн. Это позволяет продавцам токенизировать активы, в основном обрабатывая их как продажу акций, и создавать ликвидность посредством реализации токенов, которые впоследствии можно обменять на наличные. При этом покупатели владеют процентной долей собственности. Применение блокчейна позволит избавиться от посредников между покупателем и продавцом, что сэкономит деньги на различных комиссиях. Да и процесс оформления сделки будет проходить намного быстрее, а для инвесторов появится возможность покупки недвижимости в складчину.

Константин Горожанкин, президент Ассоциации казахстанского интернет-бизнеса 
— По моему мнению, в первую очередь на базу блокчейна следует переводить регистрацию прав собственности на недвижимость и автомобили. Технология позволяет отследить всё, что происходило с объектом. Если это автомобиль, то посмотреть, сколько раз он был в авариях, если жильё, то не находится ли в залоге и т. п. Помимо этого я сталкивался с такими ситуациями, когда приходишь взять справку по недвижимости, и вдруг выясняется, что у тебя там прописан какой-то непонятный человек. Если госуслуги будут работать на базе блокчейна, подобное станет невозможным. В цепочке ничего нельзя откорректировать, любой человек сможет получить достоверную информацию.

Регистрация сделок купли-продажи станет быстрее и дешевле

Не так давно АО Astana Innovations презентовало ряд проектов с применением блокчейна в сфере недвижимости. Заниматься их реализацией будет специально созданный при компании Центр компетенций по смарт-технологиям, который изучал применимость блокчейна в разных отраслях. В итоге одним из проектов стало его внедрение при регистрации земельных участков и других видов недвижимости на базе существующих систем государственного земельного кадастра и регистра с применением смарт-контрактов.

Смарт-контрактами называют договоры, которые заключаются полностью в цифровом виде. Их исполнение, как, например, переход права собственности от одного владельца к другому, обеспечивается специальными алгоритмами. Они же проверяют возможность и законность сделки.

По словам председателя правления компании Олжаса Сартаева, технология обеспечит полную прозрачность процедуры оформления земельного участка, а также позволит:

  • проводить регистрацию без бумажного документооборота;
  • обеспечить быстроту и дешевизну доступа и проверки записей;
  • безопасить данные от взлома и изменения;
  • создать удобство координации с налоговой и другими службами;
  • создать центрального администратора, который выступит в качестве регулятора.

Как заявил Сартаев, международные прогнозы свидетельствуют, что внедрение технологии на рынке недвижимости позволит снизить стоимость заключения одной сделки до 1.5 %.
— Каждому объекту недвижимости будут присваиваться уникальные хэш-ключи, которые позволят гражданам мониторить историю и статус обладания правом собственности. Блокчейн сделает процесс заключения сделок более оперативным, позволит предоставлять достоверные данные о правах собственности и обеспечит прозрачность практик управления землёй, — заявил Олжас Сартаев.

По его словам, сегодня процесс регистрации и продажи недвижимого имущества во многих странах недостаточно эффективен и удобен для населения:
— Есть проблемы двойной продажи участков и жилья, необходимость оплаты нотариальных услуг для удостоверения договоров купли-продажи. Вдобавок регистрация прав на недвижимость уполномоченным органом довольно длительна, а в Астане есть проблемы с долевым строительством.

Cпикер отметил, что прецеденты внедрения блокчейна в сферу недвижимости уже есть. Так, в Грузии с января 2017 года по-новому работает регистрация недвижимого имущества.

Блокчейн обезопасит дольщиков

В будущем в Казахстане планируется «блокчейнизировать» процессы регистрации договоров долевого участия и вести учёт объектов на стадии строительства, что сейчас осуществляется исключительно на бумаге и усложняет процессы надзора за застройщиками. Планируется, что апробация пройдёт сначала в Астане.

Центр компетенции обеспечит оперативность регистрации сделок. Стоимость их заключения намерены снизить за счёт отсутствия необходимости в услугах третьих сторон, подтверждающих законность сделок, достоверность информации о правах собственности и прозрачность практик управления землёй и прочим недвижимым имуществом.

По пути защиты прав пайщиков уже движется Россия. В настоящее время там реализуется пилотный проект по внедрению блокчейна при регистрации договоров долевого строительства и ипотеки в Нижнем Новгороде. Как рассказали авторы проекта, за основу взят прототип, разработанный в Швеции, где вышеназванные процессы занимают всего два часа. Ожидается, что при заключении договоров программа будет автоматически взаимодействовать с Фондом защиты прав дольщиков. На данный момент процедура оформления подобных документов в РФ занимает около 15 дней.

Аукционы по продаже земельных участков сделают прозрачными

Пилотным проектом по внедрению блокчейна в государственные услуги РК станет система проведения аукционов по продаже права аренды на землю. Напомним, подобные аукционы проводятся регулярно, о них можно узнать на официальном сайте акимата столицы.

Центр компетенции планирует апробировать технологию в столице совместно с компанией Bitfury. Авторы проекта уверены, что это позволит значительно снизить коррупционные риски.

Продажа и покупка недвижимости за криптовалюту

Не секрет, что технология блокчейна стала известной во всём мире благодаря популярности биткоина, курс которого с января по декабрь этого года вырос с $1 тысячи до $12 тысяч. Это разделило казахстанских аналитиков на два лагеря — одни называют данную криптовалюту очередным пузырём, другие убеждены в дальнейшем росте её востребованности. При этом Национальный банк РК официально не признал легальность биткоинов, сославшись на то, что для изучения механизмов регулирования требуется время. Но прямого запрета на их продажу или покупку не последовало. Правда, в конце ноября председатель правления НБ Данияр Акишев всё же заявил, что сейчас готовится ряд предложений по этому вопросу, среди которых есть и ограничение операций с криптовалютой для физических лиц.

Впрочем, нерешённый вопрос легитимности цифровых денег в РК не отпугнул отечественных продавцов недвижимости. За последние месяцы на «Крыше» стало появляться всё больше объявлений о продаже объектов за криптовалюту. Причём перейти на новый вид оплаты собственники решили не только в таких крупных городах, как Астана и Алматы, но и в Таразе, Уральске и Павлодаре. Покупателям предлагают купить квартиры в элитных ЖК, дома и даже производственные помещения.

 


Мы обзвонили продавцов и выяснили, что резкого обесценивания биткоина они не опасаются, впрочем, как и рисков, связанных с использованием криптовалюты. При этом многие признаются, что звонки с предложениями приобрести недвижимость таким способом единичны, а в большинстве случаев вовсе отсутствуют.

«Крыша» узнала у юриста, с какими трудностями может столкнуться покупатель, решивший приобрести недвижимость за криптовалюту.

Бахыт Касымбеков

юрист

— Биткоин — валюта неофициальная. Нет курса, установленного Нацбанком, по которому можно было бы оценить его реальную стоимость. В любом случае в договоре купли-продажи придётся указывать цену недвижимости в тенге. Думаю, нотариусы сами откажутся регистрировать сделку в биткоинах. Конечно, неофициально человек может продать объект за что угодно. Но потом, если вдруг сделку признают недействительной, человеку вернут только ту сумму, которая указана в договоре. Тот факт, что продавец продал своё имущество за биткоины, придётся доказывать.

На сегодняшний день операции с криптовалютами разрешены в ряде государств. К примеру, в Германии биткоин признан в качестве расчётной денежной единицы, а в Японии он уже является законным платёжным средством с налогом на покупку. Правда, имеются и страны, в которых криптовалюта запрещена или введены ограничения по проведению операций с ней. Среди них Китай, Боливия, Эквадор и Исландия.

Своим мнением относительно нового способа оплаты поделились и другие специалисты.

Лариса Степаненко

директор АН VIZIT

— Один раз мы столкнулись с тем, что продавец выставил квартиру на продажу за криптовалюту в пять раз дороже её реальной стоимости в обычных деньгах. Пока я не представляю себе, что это и как на подобный шаг вообще можно решиться. В будущем продавать квартиры за цифровые деньги, может быть, и будут, но вопрос в том, кто их станет покупать? Сделки состоятся только в том случае, если на рынке эти средства будут использоваться так же, как и другие денежные знаки.

— Я знаю, что уже были подобные сделки, когда недвижимость покупали за биткоины. Думаю, очень скоро мы услышим и о коммерческих проектах, где будут принимать к оплате криптовалюту. Процесс уже идёт. Регулятор пока сказал, что не понимает природу криптовалюты и нужно время на её изучение. Думаю, здесь будет то же самое, что и с электронными деньгами. Сначала они начали работать, люди стали ими пользоваться, и только спустя пять лет появился закон, — рассказал Горожанкин.

Отметим, что за вывод денег с биткоин-счёта на бирже на карту Visa или MasterCard взимается комиссия. На большинстве бирж её размер устанавливает пользователь — чем выше комиссия, тем быстрее придёт перевод. В среднем придётся отдать от 0.5 до 5 % от суммы.

Подытоживая, хотелось бы отметить, что, так как криптовалюты не имеют единого централизованного органа, а государство не гарантирует их реальную стоимость, есть риск потерять инвестированные в них средства. Будьте осторожны и удачных вам сделок!