В честь 25-летия независимости «Крыша» решила вспомнить, как все эти годы развивался и менялся рынок недвижимости в Казахстане, какие события определили его основные тенденции.

Однушка за $15 000 налом, или Как в РК зарождался рынок жилья

Начальный период, 1991–1999 годы, характерен становлением рынка недвижимости как такового. Частная собственность только зарождалась — проводилась массовая приватизация жилья и госпредприятий. Ситуация осложнялась общим экономическим кризисом на просторах бывшего СССР и в суверенном Казахстане в частности. Население республики при покупке жилья могло рассчитывать только на собственные силы — ипотеки не было. Также был непонятен механизм ценообразования. Поэтому сделки с недвижимостью носили единичный характер.

Следует отметить, что первые специализированные СМИ с объявлениями о продаже недвижимости появились в августе 1991 года ещё в Казахской ССР. На это время пришёлся путч в Москве, развал СССР. Тогда в текстах почти не указывались цены предложений. Исключение составляла аренда, и то желаемая плата значилась в рублях (в среднем 300 рублей в месяц за однушку).

16 декабря 1991-го Республика Казахстан обрела независимость. Рыночные отношения брали своё, и уже в 1992 году появились первые ценники с указанием сумм в долларах.

За однокомнатную в мкр «Аксай-4» просили $8 000, в мкр «Самал» — $15 000, за двухкомнатную в центре — $17 000, в мкр «Алмагуль» — $12 000, за трёхкомнатную в центре — $21 000, в спальных районах — $18 000.

Также для этих лет характерно практически полное отсутствие строительства нового жилья. Если в 1991 году в Казахстане было построено 6.1 млн кв. м, то в 1999-м — всего 1.1 млн кв. м.

Введение 15 ноября 1993 года казахстанской национальной валюты — тенге, можно сказать, никак не отразилось на умах собственников. К этому времени у населения сформировалось чёткая убеждённость в устойчивости совсем другой валюты. Поэтому для объявлений тех лет характерны следующие слова и фразы: «оплата в СКВ или в рублях по курсу», «дом за доллары», «цена — по договорённости», «налом», «безналом», «в рассрочку», также появляется сокращение «у. е.»

Любопытно, что, несмотря на сложную экономическую ситуацию, в стране находились граждане, имеющие возможность купить не одну, а сразу несколько квартир разных площадей. В печатных изданиях встречаются такие тексты: «Маклер поможет купить-продать квартиру. Имеется обширный банк данных по квартирам. Продавцы обслуживаются бесплатно». Буквально через пару лет уже целые организации готовы были выкупить или предложить недвижимость.

В 1995-м цены предложений были такими:
Продажа
— однокомнатная: Фурманова — Аль-Фараби, 15 500 у. е.; Абылай хана — Райымбека, 11 000 у. е.; мкр «Тастак-1», 7 500 у. е.;
— двухкомнатная: район вокзала Алматы-1, 10 000 у. е.; мкр «Самал-1», 17 000 у. е.;
— трёхкомнатная: мкр «Аксай-1», 12 000 у. е.; Панфилова — Райымбека, $12 600 у. е.; мкр «Водник», 4 500 у. е.

Аренда
— однокомнатная: Абая — Байзакова, $90/мес.; 1-й мкр, $70/мес.; мкр «Самал» (без тел. и мебели) — $80/мес.;
— двухкомнатная: Абая — Чапаева, $180/мес.; Алматы-1, $100/мес.;
— трёхкомнатная: мкр «Аксай-3», $170/мес.; «Самал-1», $300/мес.; Тимирязева — Байзакова, $100/мес.

Сколько девальваций пережили казахстанцы за 25 лет

Кстати, с момента своего появления тенге обесценивался пять раз. В первый — в январе 1994 года, через полтора месяца после появления. Если в конце 1993-го доллар стоил 4.7 тенге, то после девальвации подорожал почти в 10 раз. Однако казахстанцы практически не заметили этого изменения, поскольку ещё не совсем привыкли к нацвалюте.

Вторая волна, в 1999 году, оказалась очень ощутимой. После объявления свободного колебания курса доллар подскочил с 84 до 138 тенге.

Через десять лет, в 2009 году, тенге обесценился на четверть, за доллар просили не 120 тенге, а почти 150 местных единиц. Четвёртая девальвация произошла в феврале 2014 года. Доллар подорожал до 185 тенге.

В пятый раз это случилось в августе 2015 года. 20-го числа правительство и Нацбанк решили отменить валютный коридор, перейти к свободно плавающему курсу и реализовывать новую денежно-кредитную политику. В результате уже в этот день за один доллар просили 255 тенге.

Сегодняшние скачки курса больше не считаются девальвациями — всё укладывается в режим объявленного инфляционного таргетирования. Напомним, рекордное подорожание доллара произошло 18 января 2016 года — до 372.58 тенге за доллар.

Потеря контроля, или Почему цены на жильё в РК выросли в 10 раз?

Следующие 2000–2007 годы пришлись на пик кажущегося расцвета экономики. Причём первые три года стали своеобразным верхним стартом для её развития. Благодаря росту цен на нефть, главное недробогатство республики, в Казахстан хлынул поток инвестиций, повысились зарплаты и общий уровень жизни, набирало скорость ипотечное кредитование, а также массовое строительство первичного жилья.

Правда, впоследствии всё это оказалось не таким радужным. Потому что никаких серьёзных экономических оснований, к примеру появления собственных производств, в Казахстане не было.

Всё это привёло к сильному искажению ситуации и преувеличению казахстанцами своих возможностей по части долгосрочных долларовых кредитов. Казалось, что годы тучности, как их назвали экономисты, никогда не пройдут. Ведь банки предлагали кредиты на покупку жилья практически даром: без первоначального взноса и с минимумом требований к заёмщику и залогу.

С 2004 до середины 2007 года в РК было выдано 200 000 ипотечных кредитов на сумму 1 157 200 000 000 тенге.

Такой азарт привёл к надуванию мыльного пузыря на рынке недвижимости. Жильё стало предметом спекуляций и постоянных перепродаж. Этому способствовали масштабный снос частного и ветхого жилья и впоследствии массовая застройка Алматы. Цены предложения увеличились в несколько раз.

С 2003 до середины 2007 года, по информации аналитиков «Крыши», средняя цена предложения на 1-комнатную квартиру в различных районах города была такая:
— мкр «Орбита»: 2003 — $9 000, 2004 — $22 000, 2005 — $30 000, 2006 — $46 000, 2007 — $92 000;
— цифровые микрорайоны: 2003 — $8 000, 2004 — $20 000, 2005 — $25 000, 2006 — $41 000, 2007 — $82 000;
— мкр «Казахфильм»: 2003 — $10 000, 2004 — $22 000, 2005 — $33 000, 2006 — $47 000, 2007 — $101 000.
Несмотря на пик деловой активности населения при покупке жилья в 2006-2007 годах, это время считается худшим по доступности недвижимости (население было малоплатёжным).

Крах ипотеки

В итоге закончилось всё очень плачевно. В 2006-м в США грянул ипотечный кризис, переросший в мировой финансовый. До Казахстана эти явления докатились в августе 2007-го. Местные БВУ, зависимые от внешних займов, больше не смогли поддерживать эфемерную мечту казахстанцев о доступном жилье. Произошло резкое увеличение годовых ставок с 10 до 25 %. Кроме того, увеличился размер первоначального взноса до 30–50 % с прежних 10 %. Также ужесточились требования к году и материалу постройки залогового имущества.

Кроме банковского сектора, значительно пострадал и строительный. По всей республике было заморожено более ста возводимых ЖК, застройщики не смогли больше выполнять свои обязательства перед дольщиками. Вдобавок к этому нечистые на руку руководители стройкомпаний мошенническими способами присваивали деньги граждан. В результате с 2007 по 2010 год массово достраивать проблемные ЖК взялись местные власти, для этого были выделены средства из Фонда стрессовых активов.

Крутое пике рынка жилья

Далее, с 2008 по 2010 год, на рынке жилья наблюдалась стагнация. Сделок заключалось мало. Платёжеспособность населения упала почти до нуля. Ипотека стала непривлекательной и труднодоступной. Правда, экономисты отмечали в те годы, что произошедшее падение пошло на пользу: отрезвило экономику и население, а цена 1 кв. м стала экономически обоснованной.

К концу 2009 года более 50 % кредитов были признаны проблемными, большая часть из которых — ипотечные займы. В связи с этим государство провело акцию по рефинансированию ипотеки (9 % годовых по социальным кредитам и 11 % годовых по рядовым займам), для этого Фонд национального благосостояния выделил 120 млрд тенге. Однако из-за жёстких условий программы ожидаемого облегчения она не принесла: БВУ оставались в кризисе из-за отказа продавать залоги по сниженным ценам в ущерб себе.

В то же время, в 2009-м, начался постепенный рост цен предложения, который продолжился с сезонными колебаниями и в 2010-м. Наибольшая активность наблюдалась на вторичном рынке.

Вот пример снижения стоимости квартир в 2008–2010 годах. Правда, исходя из курсовой разницы, продавцы потеряли немного:
— мкр «Орбита»: 2008 — $77 000, 2009 — $49 000, 2010 — $50 000;
— цифровые мкр: 2008— $66 000, 2009 — $45 000, 2010 — $44 000;
— мкр «Казахфильм»: 2008 — $95 000, 2009 — $51 000, 2010 — $52 000.

Какое доступное жильё предлагалось и ещё только разрабатывается

Период с 2011 по август 2015 года характерен завышенными ожиданиями собственников вторичной недвижимости. В 2011-м начался очередной подогрев вторички. Однако настоящее оживление рынку придали различные государственные программы доступного жилья. Большой упор делается на развитие системы жилстройсбережений.

Отметим, с середины 2000-х в РК развивается система доступного жилья. Так, в 2004 году была утверждена Государственная программа развития жилищного строи­тельства в РК на 2005–2007 годы со стоимостью 1 кв. м $350. Причём задание трёхлетней программы выполнили за два года.

Затем в 2007-м утвердили ещё одну программу, уже на 2008–2010 годы, с ценой квадрата 56 515 тенге (позже для Алматы, как сейсмического региона, цену увеличили до 71.7 тыс. тенге).

В 2012 году была принята Программа «Доступное жильё-2020». Стоимость реализации 1 кв. м по линии ЖССБК в регионах — 90 000 тенге, в Астане и Алматы — 142 500 тенге. Правда, в 2015-м она плавно перешла в новую Программу развития регионов — 2020.

На сегодня в Казахстане действуют Программа развития регионов и «Нурлы жол» (в рамках одноимённого послания). Согласно им, претендовать на аренду или покупку доступного жилья может всё население РК, но при выполнении условий операторов.

В сентябре 2016-го президент предложил новую программу «Нурлы жер», основанную на стимулировании частных застройщиков и переходе на аренду жилья без выкупа. Её планируют принять в 2017 году на 15 лет. Затраты только в следующем году составят более 100 млрд тенге: 80 млрд на инфраструктуру, 10 млрд на льготную ипотеку, 11 млрд на льготные кредиты застройщикам.

Что имеем в итоге?

И наконец, последний рассматриваемый этап за годы независимости — 2015 год — по настоящий день. В апреле 2015 года была утверждена ещё одна Программа рефинансирования ипотечных и жилищных займов в национальной и иностранной валюте, выданных с 2004 по 2009 год, с просрочкой платежа более 90 дней и остатком основного долга не более 36.5 млн тенге. Для этого государство выделило 130 млрд тенге. Однако ипотечники по сей день продолжают пикетировать офисы банков с целью смягчения условий выплат.

Весной этого года небольшая часть банков возобновила ипотечные программы, однако они стали ещё дороже и жёстче (ГЭСВ от 23 %).

В целом кризисные явления продолжаются. По словам экспертов, сегодня все игроки — покупатели и продавцы — заново переосмысливают рынок. К этому подтолкнула не только последняя девальвация в августе 2015-го, но и официальный переход на тенговые цены.

Средняя стоимость предложения на однокомнатные квартиры на сегодня по курсу 332 тенге за 1 доллар следующая:
— мкр «Орбита»: 13 млн тенге ($43 000);
— цифровые микрорайоны: 10 млн тенге ($33 000);
— мкр «Казахфильм»: 15 млн тенге ($50 000).

Вот такими богатыми на события на рынке жилья оказались эти прожитые 25 лет независимости. В преддверии этого важного для каждого казахстанца праздника «Крыша» желает читателям осуществить заветную мечту и приобрести долгожданное жильё доступно и без проблем! С праздником!