Любой казахстанец, когда-либо продававший дом или квартиру, сталкивался с проблемой определения цены. Чаще всего продавцы выводят её из принципа «моя жилплощадь не может стоить меньше». Однако, как и любой товар, недвижимость имеет определённые критерии, по которым профессионалы могут её оценить.
На что именно они обращают внимание? «Крыша» поговорила с риэлторами.

Факторы, влияющие на стоимость жилья, можно разделить на внешние и внутренние. Отклонение от идеала по каждому признаку порой существенно снижает стоимость объекта.

К внешним критериям относят: месторасположение, транспортную доступность, инфраструктуру.

Марина Грушина

директор АН Arbat Real Estate

— В Алматы наиболее престижными районами являются верхняя часть города (вдоль Аль-Фараби, район «Компота») и старый центр. Хотя часто для покупателей ценен вариант в том месте, где он привык жить, работать или где живут его родственники.

Сайлаубек Ескалиев

директор регионального АН «Контакт»

— В зависимости от удалённости от центра стоимость жилья снижается в среднем на 10 % в каждом следующем районе. Однако в случае с алматинскими спальными районами (мкр «Орбита», «Мамыр», «Аксай» и другие) ситуация обратная — здесь цены на жильё только на 10–15 % ниже, чем в центре.

Что касается транспорта, то, несмотря на то что практическим всем важно иметь возможность ездить по всем городским направлениям, большинство всё же предпочитает жить подальше от шумных дорог.
Немалое значение также имеют состояние и чистота подъезда, обустройство двора (удобные въезды, детские площадки, парковочные карманы, ключи от въезда во дворы).
Однако при наличии всего вышеперечисленного сделка может не состояться из-за неподходящего соседства в виде бани вблизи детской площадки, кафе около дома или магазина на нижних этажах.

— На стоимость жилья может значительно повлиять подмоченная репутация застройщика и не очень хорошая история дома. Особенно это заметно в Астане, — отметила руководитель отдела продаж столичного АН «Квадрат» Анна Савицкая.

К внутренним критериям, или физическим характеристикам, относятся: тип строения и год постройки дома, дислокация квартиры в доме, ремонт и планировка помещения, расположение окон, площадь кухни.

Во всех городах РК к типам строения домов относятся по-разному. В Алматы и Астане цены снижаются от монолита и кирпича до панели. В регионах, наоборот, кирпичные строения ценятся больше.
То, из какого материала возведено здание, в большей степени зависит от года постройки. Например, в столице наибольшей популярностью пользуются многоэтажки, построенные позднее 2003 года, в Алматы — не ранее 1980-го, в регионах — старые кирпичные дома.

Под дислокацией в ЖК в первую очередь понимается этажность. Первые и последние этажи котируются меньше. Первые — из-за соображений безопасности и близости к не всегда благополучным подвалам (сырость, комары, иногда крысы). Последние — из-за частых проблем с кровлей и последующим дорогостоящим ремонтом. Такая жилплощадь оценивается на 10–15 % дешевле аналогичной на средних этажах.
Скидку в 10 % придётся сделать и в случае с угловым жильём и квартирами с планировками «вагончик», «распашонка».

Наиболее ценятся варианты, когда окна выходят на несколько сторон света. В ином случае снижение цены может составить 10 %.

Кстати, качество ремонта не всегда является основополагающим фактором. Риэлторы не советуют вкладываться в дорогостоящий капитальный ремонт перед продажей жилплощади. Он всё равно не окупится. Достаточно заменить обои, освежить потолок, что-то подклеить или покрасить.

Специалисты резюмируют: многие из описанных критериев нестабильны. Для каждого клиента актуален свой вариант, согласно его материальным возможностям и предпочтениям: кто-то ищет только новое жильё, кому-то хорошо и во вторичке; так же, как и с расположением дома: одним мешает дорожный шум, другие не хотят пересекать дворы в тёмное время суток и т. д.

Значительно (на 10–30 %) снизить цену на жильё может:

  • удалённость от центра;
  • год постройки дома ранее 1980-го;
  • шумы и неблагоприятная обстановка — близость кафе, бань, ЛЭП, ТЭЦ, автомагистралей, высокая криминогенная активность, непрезентабельный вид из окна;
  • отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры.

При этом на рынке недвижимости существует много стереотипов. А между тем некоторые из них не всегда актуальны:
— угловое жильё. В продаже достаточно достойных вариантов — тёплых и сухих квартир;
— приватизированные бывшие малосемейные общежития. Их незаслуженно обходят стороной, хотя, расположенные в ведомственных домах или по соседству с коммерческой недвижимостью, они часто хорошая альтернатива вторичке;
— последний этаж. В новостройке эта особенность иногда является даже плюсом, если крышу можно превратить в террасу.

Как определить правильную стоимость объекта?

Просматривайте открытые источники, к примеру индекс «Крыши» и информационный блок, расположенный после каждого объявления на сайте, данные комитета по статистике. Затем проводите аналитику или читайте её также на нашем портале в разделах «Новости» и «Статьи», выставляйте свою цену. Также можете обратиться в лицензионную оценочную компанию.

Как правило, адаптационный срок цены предложения при продаже жилья составляет минимум две недели — за это время продавец может увидеть, насколько интересна его квартира покупателям. Кроме этого, небольшая сумма (эквивалент $1 000) закладывается на торг — большинство покупателей просят уступить хотя бы столько.