Редакция «Крыши» начинает мониторинг рынка первичной недвижимости(новостроек). Мы проследили за динамикой цен и поведением застройщиков начиная с июля 2015 года. Как известно, этот период стал переломным для рынка как для вторичного, так и для первичного жилья.

В обзор включены только многоэтажные жилые комплексы, реализуемые частными строительными компаниями в Алматы.

Напомним, 20 августа 2015 года Национальным банком и правительством РК было принято решение о реализации новой денежно-кредитной политики, был отменён валютный коридор и осуществлён переход к свободно плавающему обменному курсу. С этого периода он начал формироваться исходя из внешнеэкономических факторов.

Изменение средних цен

К концу 2015 года курс доллара вырос на 72.7 % (декабрь к июлю 2015-го), а в январе 2016-го был достигнут максимум (383.91 тенге за доллар на 22 января). В среднем с июля прошлого года по январь текущего курс вырос на 93.5 %.

В связи с тем что цены на казахстанском рынке недвижимости номинировались в долларах, привязка к изменению курса была неразрывной (корреляция = 97 %). Тем не менее некоторые крупные застройщики зафиксировали цены в тенге на додевальвационном уровне либо акционно устанавливали специальный курс: 188–200 тг/$. Это стало возможным для тех стройкомпаний, которые уже имели в своём портфеле готовое жильё либо на этапе строительства зафиксировали цены на материалы с поставщиками. Период роста курса доллара пришёлся на руку держателям валютных вкладов — для них открылась возможность приобрести квартиру дешевле практически в два раза.

О росте спроса свидетельствуют сделки купли-продажи квартир в южной столице. Так, для сравнения: по данным Департамента юстиции г. Алматы во втором полугодии 2015 года было совершено на 49 % больше сделок, чем в первом, и на 15 % больше аналогичного периода 2014 года.

С января по май текущего года по отношению к январю-маю прошлого сделки выросли на 70 %. Апрель 2016 года вовсе стал рекордным: + 90 % к апрелю 2015-го.

Этот период также характеризуется парадоксальными ситуациями: из-за негибкости некоторых застройщиков в одно и то же время квартира II класса (бизнес) в престижном районе стоила дешевле квартиры IV класса (эконом) в спальном. Не все застройщики прошли испытание курсом: кто-то не смог скорректировать цены, кому-то пришлось приостановить строительство или сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию.

С августа 2015 года цены в тенговом эквиваленте поступательно росли и достигли максимума в начале этого года, составив 553 150 тенге за 1 кв. м, прирост равнялся 30 %. Цена в долларах, напротив, снижалась: с $2 272 за кв. м в июле 2015 г. до $1 530 в январе 2016 г. (—33 %).

С февраля 2016 года началась обратная динамика: курс доллара отошёл от максимумов и стал снижаться, как и стоимость в тенге. В это время около 30 ЖК предлагались в нацвалюте, цены на большинство комплексов были скорректированы.

По данным на май текущего года средняя цена на рынке жилой недвижимости в г. Алматы составила 504 588 тенге за 1 кв. м, снизившись с начала года на 9 %, в долларах — на 0.7 %. Итого, за исследуемый период с июля 2015 года по май 2016-го стоимость в тенге увеличилась на 19 %, в пересчёте на долларовый эквивалент снизилась на 33 %. Дальнейшая динамика будет также определяться курсом и внутренней ценовой политикой застройщиков.

Динамика цен предложения на первичном рынке с начала года носит разнородный характер, если рассматривать отдельно взятый комплекс. В целом мы наблюдаем некоторую стабилизацию цен. Влияние курса валют, безусловно, сохраняется, но в прошлом месяце уже в 60 жилых комплексах из 81 цены указывались в тенге.

За исследуемый период открылись продажи в двенадцати новых жилых комплексах и новых очередях существующих ЖК. Общее количество предложений на первичном рынке в Алматы оценивается в 11.5 тысячи квартир.