Нынешняя стагнация рынка недвижимости для многих продавцов и покупателей стала вынужденным толчком для обращения к риэлторам. При этом степень доверия казахстанцев к услугам такого рода невысока — нередки случаи отрицательного опыта.

Что надо знать, чтобы не ошибиться при выборе агентства по недвижимости или отдельно взятого специалиста и не потерять силы, время и деньги? «Крыша» постаралась разобраться во всех перипетиях взаимоотношений между хозяином жилья и представителем рынка посреднических услуг, выявив основные качества недобросовестного риэлтора.

За комментариями мы обратились к президенту ОАРК Елене Грива, директору АН Arbat Real Estate Марине Грушиной, коуч-тренеру международного класса, руководителю Института менеджмента (г. Санкт-Петербург) Алексею Гусеву, а также партнёру портала юристу Бахыту Касымбекову.

Итак, с риэлтором не стоит сотрудничать, если:

1. Реклама не соответствует действительности, то есть посредник рекламирует липовые фото, а в действительности продаёт другой объект или не знает, где находится разрекламированное жильё, не может описать его точных технических характеристик. Эти факты должны насторожить. Как правило, они выясняются уже при первом телефонном разговоре.

2. Отсутствуют рекомендации

После положительных итогов телефонных переговоров можно встретиться с риэлтором лично. И если специалист расположил манерой поведения, это ещё не значит, что ему можно доверять. Сначала нужно навести о нём справки, попросить предоставить рекомендации (тренд последних лет — видеотзывы), историю сделок (в этом случае можно позвонить или встретиться с прежними клиентами).

— Грамотный риэлтор имеет презентационную папку, в которой содержится информация о нём, проданных объектах, компании, в которой он работает. В этой папке также имеются образцы рекламных объявлений, отзывы клиентов, сертификаты о пройденном обучении, образцы договоров на оказание услуг и даже аналитика рынка недвижимости, — поделился Алексей Гусев.

3. Риэлтор не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя

Согласно казахстанскому законодательству, каждый гражданин, получающий доход от предпринимательской деятельности, должен платить налоги. Если риэлтор честен перед государством и имеет на руках свидетельство налогоплательщика, это может быть залогом его ответственной работы с клиентами.

4. Посредник торопит со сделкой, пытается манипулировать поведением клиента

Специалист должен предлагать свои услуги, но не навязывать, консультировать, но ни в коем случае не принуждать к сделке. Профессиональный риэлтор не зациклен на деньгах. Он не будет бегать за клиентом или любой ценой убеждать работать именно с ним. Эксперты рынка не продавливают своё мнение, при необходимости предлагают даже отложить сделку, если видят, что клиент не готов к покупке или продаже объекта.

5. Риэлтор или агентство по недвижимости не является членом общественной организации: ассоциации, общества, объединения, гильдии

Большинство таких организаций имеет кодекс этики, стандарты и методы работы, занимается обучением риэлторов и, разумеется, дорожит собственным авторитетом, поэтому сертификат членства выдаётся только проверенным специалистам.

— Членство в общественной организации даёт клиенту право обжаловать действия того или иного посредника или агентства и рассчитывать на поддержку сообщества и правовую помощь, — заметила Марина Грушина.

К слову, в настоящее время в Казахстане зарегистрировано несколько подобных организаций. Самая крупная — Объединённая ассоциация риэлторов Казахстана, её членами являются 64 компании из Астаны, Алматы, Караганды, Павлодара, Усть-Каменогорска, Актобе, Уральска, Актау, Темиртау, Кокшетау и Каскелена. Это порядка 170 аттестованных специалистов.

6. АН или риэлтор отказывается заключать договор об оказании услуг

Как признаются сами эксперты, не все посредники на рынке недвижимости стремятся узаконить свои права и обязанности. С другой стороны, крупные компании не торопят клиента с подписанием договора — его заключение происходит только перед потенциальной сделкой, когда АН видит явную заинтересованность потребителя.

При подписании документа нужно уделить пристальное внимание всем пунктам договора, иногда даже можно привлечь юриста.

— Чем более детально и подробно будут расписаны условия договора с риэлтором или агентством недвижимости, тем меньше возможностей для разногласий или разночтений может возникнуть в будущем, — объясняет юрист Бахыт Касымбеков.

Президент ОАРК Елена Грива добавляет, что, если компания работает без заключения договора, потребителю как минимум стоит насторожиться. Она также напоминает, что риэлтор обязан предоставить клиенту второй экземпляр договора.

— Важным нюансом в пользу работы с тем или иным риэлтором или агентством является выдача бухгалтерских документов при получении вознаграждения: чека, счёта-фактуры, акта выполненных работ, — пояснила эксперт.

Договор должен определять стороны, предмет; стоимость услуг и порядок расчета; права, обязанности и ответственность сторон; срок действия; условия расторжения; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон. В приложении к договору указывается перечень переданных исполнителю документов. Все изменения и дополнения оформляются в письменном виде и являются неотъемлемой частью договора.

7. Риэлтор или АН отказывается предоставлять доступ к информации

Добросовестный посредник ничего не скрывает в своей работе. Всегда готов продемонстрировать, как он работает, и ответить на любые вопросы клиента.

— Сходите с риэлтором на просмотр квартиры. Попросите показать те объекты, которые он продаёт. Посмотрите, как он это делает, как общается с клиентами. Сделка с недвижимостью для многих является первой в жизни, поэтому, когда вы выбираете себе исполнителя, решение должно быть обдуманным, — сказал российский специалист.

В свою очередь, риэлторская компания по первому требованию клиента должна предоставить доступ к следующим данным: документу, подтверждающему прохождение государственной регистрации в налоговом органе; книгу жалоб и предложений с пронумерованными листами; документ с указанием расценок на оказание риэлторских услуг.

8. Посредник не выполняет обещаний, нарушает договорённость, не перезванивает вовремя

Поскольку риэлтор — это в первую очередь продавец, то как честный игрок он должен быть обязательным и пунктуальным. При невозможности встречи по какой-либо причине: автомобильная пробка, болезнь, срыв сделки — риэлтор обязан предупредить об этом клиента.

— Даже опытный специалист может ошибаться. Но профессионал честно ведёт себя по отношению к клиентам и предоставляет полную картину по любой чрезвычайной ситуации, — пояснил Алексей Гусев.

9. У посредника отсутствуют визитки, а у компании нет офиса 

На первый взгляд, наличие визиток не так обязательно. Однако они — доказательство серьёзного отношения к своей работе, во-первых, и уважения к времени и нервам клиента, во-вторых.

А вот наличие офиса — факт куда более весомый. Если риэлтору-одиночке отсутствие оного ещё можно простить (при необходимости встречу можно назначить в кафе либо сразу при просмотре объекта), то агентству по недвижимости — нет. Офис, по словам Марины Грушиной, является гарантией выполнения обязательств перед клиентами.

10. В действиях риэлтора или АН присутствует недобросовестная или агрессивная конкуренция

Ни один уважающий себя специалист не станет плохо отзываться о деятельности соратников по бизнесу, но и не позволит порочить свою репутацию. Более того, тесное сотрудничество с коллегами-риэлторами является ещё одним фактором доверия к выбранному специалисту.

Надеемся, приведённые нами признаки недобросовестных риэлторов окажут посильную помощь в выборе необходимого специалиста и позволят заключить важную сделку без неприятных последствий.

Для справки

В Казахстане деятельность профессиональных посредников не регулируется законодательством — обсуждения по принятию соответствующего закона периодически возникают с 2010 года. Пока же риэлторы самостоятельно вырабатывают правила и методы работы, объединяются в организации и руководствуются в своей работе Гражданским и Налоговым кодексами РК.