Все регионы 

Вернутся ли цены на жильё в тенге к значениям августа?

Статьи: Вернутся ли цены на жильё в тенге к значениям августа?
| Фото: financedetective.com.au

Рынок жилья после недолгого затишья снова испытал мощное потрясение. Индекс «Крыши» в октябре продолжал стабильное снижение, которое отмечалось даже в тенге. Глядя на это, мы рассмотрели сценарий, при котором цены на недвижимость в тенге возвращаются к своим августовским значениям. Только предположения оказались излишне смелыми — тенговая цена в считанные дни установила новый рекорд. Период предсказуемости и спокойствия, растянувшийся на весь октябрь, закончился.

Что произошло в октябре?

В августе и сентябре свободное плавание тенге обернулось для рынка недвижимости ростом тенговых цен. Даже снижаясь в долларах, средняя цена предложения квадратного метра в тенге продолжала расти. И вот в октябре кривая тенгового индекса впервые устремилась вниз.

Благодарить за это следует стабильный курс на уровне 270 тенге и постоянное снижение индекса «Крыши» в Астане и Алматы.

Напомним, в августе 2015 года крышеиндекс в Астане составлял 1 841 доллар за квадратный метр, а в Алматы — 1 705 долларов. При давно забытом курсе 188 тенге за доллар это соответствовало 346 752 и 321 137 тенге.

К 3 ноября индекс в Астане опустился до 1 348 долларов за квадрат, в Алматы — до 1 420. При курсе 280 тенге за доллар, актуальному на тот момент, это составляло 377 939 и 398 125 тенге соответственно.

Иначе говоря, за три месяца в Астане и Алматы средняя цена предложения потеряла 493 и 285 долларов и одновременно увеличилась на 31 186 и 76 989 тенге.

Возвращение к тенге

Девальвация никогда прежде не вызывала столь масштабную дестабилизацию на рынке жилья. Рынок третий месяц пытается приспособиться к новым реалиям. Несмотря на это, цены на недвижимость по-прежнему выставляют в долларах, даже имея выбор из четырёх валют. Количество предложений в тенге растёт незначительно.

Дедолларизация, за которую ратуют всякий раз, когда дело пахнет жареным, так и не набрала значимых оборотов.

И тем не менее, если бы цены на жильё в тенге откатились к августовским значениям, можно было бы говорить о том, что дедолларизация де-факто состоялась.

В конце октября к откату на августовский уровень была близка Астана, рынок Алматы был дальше от ценового паритета.

Но ситуация радикально изменилась в ноябре. Нацбанк заявил о том, что теперь тенге поплывёт без страховки. В считанные дни доллар подскочил до 312 тенге. Нацвалюта потеряла 14–15 % за одну неделю.

Откат долларовых цен оказался недостаточным. Мало того, 10 ноября индекс в Алматы увеличился на 44 доллара, отчего тенговая кривая взлетела до исторического максимума. Средняя цена предложения квадрата в Алматы сегодня равна 457 тысячам тенге.

В Астане индекс продолжил снижаться и в первую неделю ноября. Потеряв 19 долларов за неделю, его эквивалент в национальной валюте увеличился до 415 тысяч тенге. Это не рекорд, в сентябре было больше — 470 тысяч.

Задача с двумя неизвестными

Каким всё-таки должен быть индекс, чтобы вернуться к значениям августа? При дальнейшей привязке к доллару ответ зависит в первую очередь от курса.

Эксперты Halyk Finance провели неформальный опрос специалистов, которые сошлись на том, что курс может стабилизироваться на уровне 330 тенге за доллар. Есть и более мрачные прогнозы. Впрочем, тенге им следовать пока не спешит. Через день после исторического рекорда в 312.65 тенге за доллар национальная валюта укрепилась на 6 единиц.

При таком раскладе, чтобы тенговые цены в двух главных городах Казахстана вернулись на августовский уровень, нужно чтобы индекс «Крыши» опустился примерно до 1 000–1 050 долларов за квадратный метр.

Новостройки по старому курсу, вторичное — едва ли

По словам директора по продажам и маркетингу строительной компании Global Татьяны Неверко, сегодня покупать новые квартиры стало выгоднее, поскольку цены на готовое жильё у многих застройщиков зафиксированы в тенге либо долларах по старому курсу — 188 тенге. Поэтому если раньше за $150 000 покупатели могли позволить себе только жильё комфорт-класса, то сегодня за эту же сумму — апартаменты бизнес-класса. В целом фиксированные цены на первичном рынке характерны для комплексов, которые были возведены до летних колебаний доллара.

— Если говорить о снижении долларовых цен с летнего уровня (со 188 тенге за доллар до нынешних значений), разница достигает 60 %, — говорит Татьяна Неверко. — Однако пересчёт цен на курс не стоит путать с падением рынка, ведь цены в тенге за это время не изменились.

Однако провести равнозначную корректировку могут не все застройщики: наличие долларовых кредитов и начальная стадия строительства объекта не дадут этого сделать. Строительные компании, имеющие долларовые кредиты или объекты на ранних стадиях строительства (10–30 % готовности), вынуждены будут поднять цену квадратного метра. А некоторые стройки могут и вовсе остановиться.

По словам члена ОАРК, директора АН Arbat Real Estate, Марины Грушиной, сложившийся на сегодня курс с более чем 60-процентной потерей ценности тенге, конечно, не даст, даже со временем, равноценного снижения цен на жильё. Квартиру, которую купили за $100 000, никогда не продадут за $40 000. Снижению цен на вторичном рынке, можно сказать, мешает человеческий фактор. Ситуацию ухудшает привязка цен к доллару.

— Сегодня активен тот сектор продаж, где цены зафиксированы в тенге (это и первичный рынок, и часть вторичного), — отмечает Марина Грушина. — Впрочем, есть сегмент вторичного жилья, который будет пользоваться спросом всегда, — это недвижимость до $50 000 (общежития, малометражки на окраинах или старый жилой фонд в центре). Цены на такое жильё значительно падать не будут, благодаря стабильному спросу со стороны покупателей.

По мнению эксперта, нижняя ценовая планка — это цены в диапазоне $30 000–50 000. Дальнейшее понижение их невозможно. А вот стоимость жилья в $100 000 и выше, построенного ещё в 80–90-е годы прошлого века, будет снижаться, но максимум на 20 %. Цены на жильё бизнес-класса имеют шансы снизиться почти на 30 %. И произойти это может не завтра, все изменения будут растянуты во времени. Сильного обвала цен — на 40 % и более — не будет, уверена эксперт.



Опубликовано 11 ноября 2015 33898 просмотров 1675 комментариев