Резкое снижение количества сделок, большинство которых срывалось из-за колебаний курса, обвал долларовых цен, всё ещё недостаточный для активизации рынка, а также другие яркие кризисные процессы 2015 года в финальном годовом обзоре сайта «Крыша».

В Алматы средние цены предложения недвижимости снизились на 30 % за год. За квадратный метр жилплощади сейчас просят в среднем на 600 долларов меньше, чем в начале года. По данным сайта «Крыша», за 12 месяцев 2015 года ценовой показатель опустился с 1 896 до 1 330 долларов за квадратный метр. Цены предложения в этом году снижались невероятными темпами, теряя в среднем 50 долларов в месяц. В прошлом году этот показатель не достигал и одного доллара.

Реакция рынка недвижимости на столь значительный обвал тенге (курс доллара вырос со 182 в январе до 349 в декабре) запаздывает.

Наиболее значимыми были изменения цен в октябре. Тогда средняя цена предложения откатилась на 120 долларов, или 7.5 %. Декабрь 2015 года ознаменовался снижением индекса «Крыши» на 101 доллар, или 7 % (с 1 431 в ноябре до 1 330 в декабре).

Впрочем, чтобы компенсировать курсовую разницу, этого недостаточно. Продавцам, традиционно выставляющим цены в валюте, придётся снизить их до 980 долларов за квадратный метр, чтобы вернуть равновесие. По словам экспертов, такое развитие событий маловероятно. Интересно и то, что сбылись ожидания аналитиков. Напомним, прогнозировалось именно 30-процентное снижение долларовых цен.

В пересчёте на тенге ситуация выглядит иначе. С учётом курсов валюты средние цены предложения в Алматы в тенге выросли с 345 до 464 тысяч за квадратный метр, т. е. более чем на 34 %, поэтому о том, что рынок приходит в равновесие, говорить пока рано.

Средние цены предложения жилья в Астане снизились на 33 %. В декабре продавцы просили в среднем 1 227 долларов за квадратный метр. Это на 614 долларов меньше, чем в начале года. В январе «Крыша» зафиксировала индекс в 1 841 доллар.

Наибольшее снижение пришлось на сентябрь, когда ценовой показатель опустился на 137 долларов за квадратный метр. Столь заметная отрицательная динамика здесь наблюдается впервые. В 2015 году цены предложения ежемесячно теряли в среднем 59 долларов.

При декабрьском курсе доллара (349 тенге), чтобы вернуть цены на недвижимость на уровень января, квадратный метр в Астане должен стоить не более 960 долларов, т. е. на 267 долларов меньше.

Закономерно, что при пересчёте на тенге наблюдается рост. Среднестатистическая цена квадратного метра жилья в столице выросла за год почти на 28 %, с 335 тысяч до 428 тысяч тенге.

Следует заметить, что никогда прежде эксперты не сталкивались со столь разнонаправленными процессами. Пожалуй, многим участникам рынка 2015 год запомнится неадекватными ценами и затишьем.

Сегодняшнее состояние рынка жилья удивляет даже бывалых риэлторов, которые поделились с корреспондентами «Крыши» своими наблюдениями.

По словам директора агентства недвижимости Ria Light Александра Вайнштока, 2015 год нарушил все существующие тенденции и правила.

— За 7 лет активной работы на рынке жилья я впервые наблюдаю такое падение цен. Причём эта ситуация сложилась благодаря стараниям покупателей. Сейчас покупают всё, что более-менее дёшево, — говорит риэлтор.

По его словам, покупатели очень жёстко диктуют свои правила. Причём у большинства нет денег. Как правило, среднестатистический покупатель сегодня располагает суммой $25 000–30 000.

Если раньше этой суммы было недостаточно для покупки самой простой однокомнатной квартиры, то теперь на эти деньги покупатели стремятся приобрести жильё попросторнее.

— В настоящее время в мкр «Орбита» (г. Алматы) можно приобрести 2-комнатную квартиру за $38 000–40 000. Такого уже давно не было. Покупатели сейчас просто ломают цены, — констатирует А. Вайншток.

Директор АН Arbat Real Estate Марина Грушина характеризует уходящий год как период роста продаж на первичном рынке.

— Произошедший обвал тенге вынудил застройщиков сделать новостройки доступнее, — говорит риэлтор.

По её словам, многие казахстанцы в 2015 году сделали выбор в пользу первичного жилья. Вторичный рынок сдаёт позиции. По словам риэлторов, на рынке многие продавцы просто морально не готовы пересмотреть цены. Такая неуступчивость продавцов формирует отложенный спрос.

— Покупатели ждут максимального ценового дна. Впервые за 18 лет практики я наблюдаю такое искусственно отложенное ожидание, — заметила М. Грушина.

Малейшее оживление рынка теперь, по словам экспертов, чревато искусственным подогревом, когда скупка жилых объектов может привести к необоснованному росту цен.

Придёт ли казахстанский рынок жилья к золотой ценовой середине, покажет время. Сегодняшняя ситуация, по словам риэлторов, может перерасти до масштабов ситуации, которая наблюдалась в Испании, где цены на жильё упали ниже себестоимости на 30 %. Такое вполне может произойти, если государство не предложит эффективные экономические меры и если не появятся дешёвые кредиты.