С чего начать?

Решили использовать имеющуюся жилую недвижимость для бизнеса? Не торопитесь начинать реконструкцию. Сначала выясните для себя правильную последовательность действий, чтобы в дальнейшем не понести ненужных потерь.

Эта статья посвящена выводу из жилого фонда недвижимости на первых этажах жилых зданий и, хотя здесь описываются ситуации на примере города Алматы, данная информация будет полезна для всех владельцев недвижимости, которые решили переоборудовать свою квартиру под коммерческое помещение.

Периодически в нашу компанию «Консалтинг Строй Груп» обращаются владельцы квартир на первых этажах жилых зданий в Алматы, которые решили начать использовать свою недвижимость в коммерческих целях. Хотим обратить ваше внимание, что вывод из жилого фонда — это не простой процесс и прежде, чем приступать к решительным действиям по осуществлению переделки недвижимости под коммерцию, нужно собрать достаточно информации и убедиться в том, что для вашей квартиры это возможно...

Почему может не получиться?

Хотим дать несколько советов всем владельцам двух или трехкомнатных квартир на первых этажах жилых домов, которых посетила мысль превратить свою квартиру в салон красоты, бутик, офис, кафе, аптеку, интернет-клуб, ломбард и т.д., в-общем, вывести квартиру из жилого фонда, дать ей новое имя и новую историю.

Примите во внимание (!), что если ваша квартира находится в панельной девятиэтажке, то с прибылью, которую вы уже мысленно получаете от нового коммерческого объекта, увы, придется распрощаться. Уже несколько лет в г. Алматы введен мораторий (запрет) на вывод из жилого фонда квартир в панельных многоэтажных домах. В панельных пятиэтажках квартиры выводят, но только если в квартире имеется балкон и при условии сохранения подоконной части балкона. Так что если ваша квартира находится в панельном доме и, если даже вам твердо обещают отдать на руки готовый акт ввода в эксплуатацию вашего «нового» коммерческого помещения и зарегистрировать его, советуем хорошо подумать, прежде чем начинать вкладывать в это деньги! Есть ли у вас эти лишние деньги, чтобы бросать их на ветер, ведь, скорее всего так это и получится.

Ситуация гораздо приятнее на сегодняшний день, если ваш дом кирпичный или монолитный: 30% успеха вам гарантированы уже только этим!

Как оформить разрешительные документы на вывод из жилого фонда?

Прежде, чем ломать старые стены, пробивать входную группу, делать перепланировку, надо понимать, что Алматы — большой и старый город, состоящий из домов, построенных давно, из разных материалов, со своим Генпланом, со сложившимися архитектурными устоями, с определенными законами и с серьезными структурными подразделениями, город, населенный живыми людьми, город, где плотной сетью проложены различные коммуникации... И прежде, чем что-либо менять во внешнем облике дома или любого другого строения в городе, эти изменения необходимо согласовать!

С кем и когда? Есть определенный порядок согласований, который коротко описан на нашем сайте в статье «Жилой фонд. Как вывести объект из жилого фонда». Также эта информация доступна в интернете на специализированных ресурсах. Вооружившись списком по сбору необходимых документов вы можете самостоятельно начать ходить по инстанциям, собирать справки, что-то уточнять, что-то переделывать и т.д. Весь этот путь вам придется проделать самостоятельно, разбираясь с каждым шагом и справляясь со всеми непредвиденными обстоятельствами, которые ожидают вас на этом пути.

Конечно, можно сначала пообщаться с теми, кто уже прошел этот путь, получив от них дополнительную информацию и советы. Но не всегда те трудности, с которыми столкнулся ваш знакомый при выводе квартиры из жилого фонда, придется преодолевать и вам. Ситуации бывают разные, поэтому советы ваших знакомых могут иметь для вас ограниченную ценность.

И есть самый легкий и простой путь — обратиться в компанию, которая специализируется на консалтинге в области строительства и недвижимости, например, в нашу — «Консалтинг Строй Груп». Опыт наших специалистов позволяет с минимумом хлопот оценить перспективу вывода конкретной квартиры из жилого фонда, насколько это реально будет сделать и какие нюансы ожидают хозяина при оформлении вывода.

Начинаем собирать документы. Полезные советы.

Хотелось бы обратить внимание на очень простые вещи, с которых начинается сложный процесс по выводу объекта из жилого фонда — сбор документов для подачи заявления в УЗО (Управление земельных отношений).

Вот жизненный пример. Если в смежной с вами квартире живёт больная желчная старушка, которая в любой напрягающей её ситуации бежит в полицию, подстрахуйтесь заранее: возьмите у неё нотариальное согласие о том, что она не против того, чтобы квартира, находящаяся по такому-то адресу, была выведена из жилого фонда и ничего не имеет против оформления входной группы.

Шаблон такого бланка есть у нотариусов. И даже если у вас отличные отношения со всеми остальными смежными соседями, постарайтесь взять у них такое же нотариальное согласие сразу, как примете решение. К нам как-то обращался клиент, который даже в судебном порядке не смог урегулировать проблему с соседями, уже закончив строительство магазина! И только потому, что с самого начала пренебрёг их ролью в данном процессе.

Очень важный момент — протокол общего собрания жильцов о согласии на реконструкцию, в котором чётко будет обозначено и зафиксировано положительное отношение подавляющей части жильцов дома к вашей затее. Ведь, начиная новую деятельность, вы становитесь объектом внимания не только для непосредственных соседей, но и для жильцов всего вашего дома. Найдётся немало завистников и недоброжелателей, желающих поставить палки в колёса будущему «миллионеру». Поэтому решайте вопрос с документально подтверждённым согласием соседей до того, как приступите к реконструкции помещения!

Застрахуйтесь от неприятных сюрпризов.

Особое внимание рекомендуем уделить наличию красных линий на топосъёмке. У нас есть клиент, который сначала произвёл строительные работы, сделал красивую входную группу, отдал документы на обещанное узаконение и только потом узнал, что строиться на этом участке нельзя, потому что внизу проходит труба стратегического значения. А решить эту проблему можно только за очень большие деньги... Причём, примите к сведению, что в г. Алматы есть стандарты по использованию топосъемки. Срок её действия — 6 месяцев.

Правоустанавливающие документы на квартиру тоже должны быть в полном порядке. Для того чтобы их проверить, мы всегда рекомендуем получить справку об отсутствии обременений в ближайшем от вас ЦОНе и зайти с пакетом документов к нотариусу. Это не будет лишним, потому что иногда объект недвижимости стоит в аресте только потому, что у хозяина была задолженность по налогам, например 100 тенге, образовалась пеня и налоговым органом был наложен арест на его недвижимость, а хозяин ни сном, ни духом об этом не ведает. Если образуется задолженность по налогам независимо от суммы, арест накладывается на собственность предпринимателя автоматически, а вот после уплаты задолженности и штрафа автоматически не снимается, этим надо заниматься отдельно. Предприниматель, погасивший задолженность по налогам и штраф, думает, что теперь у него всё в порядке и ничего не делает, чтобы снять арест со своей недвижимости, а потом это становится для него неприятным сюрпризом. Часто бывает и так, что в справке выходит некорректная информация о площади комнат, балкона и т. д., которую лучше заранее привести в соответствие!

Целевое назначение недвижимости и местные правила.

И последнее, вам надо чётко определиться с целевым назначением нового объекта. Это тоже играет роль в получении разрешения на вывод недвижимости из жилого фонда. Например, в определённых районах могут разрешить перевод недвижимости в коммерческую только с конкретным целевым назначением, вы должны быть уверены, что это вам подходит.

Законы и правила вывода из жилого фонда на территории Казахстана одни, но есть местные распоряжения, дополнения к правилам и т. п. Если взять, к примеру, два самых крупных города нашей страны Астану и Алматы (а наша компания работает в обоих этих городах), то существуют местные правила, которые и определяют все нюансы и трудности, с которыми приходится сталкиваться при выводе объекта недвижимости из жилого фонда.

Поэтому, если вы решили переоборудовать свою квартиру под коммерцию, сначала поинтересуйтесь не только общими правилами, но и местными распоряжениями, а лучше всего обратитесь к нам, в «Консалтинг Строй Груп»! Мы следим за всеми изменениями и новшествами в этих вопросах, а также постоянно накапливаем опыт в процессе работы с нашими клиентами.

Если вы придёте к нам, сначала наш специалист оценит шансы на успех вашего проекта и, если вывод из жилого фонда будет возможен, приступит к подготовке необходимых документов. Практика показывает, что даже при оплате наших услуг те, кто обращается к нам, экономят на всём процессе в целом за счёт уменьшения сроков оформления и более рационального подхода к каждому его этапу.

Нужно вывести квартиру из жилого фонда в Алматы или Астане? Позвоните нам, в Алматы по тел. 296-96-45, в Астане по тел. 20-10-88, и проконсультируйтесь бесплатно!

С уважением, директор филиала «Консалтинг Строй Груп» в Алматы Кан Наталья.