Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время: упадут ли цены, как ожидают многие, или, наоборот, вырастут? Своё мнение об этом мы попросили высказать президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нину Борисовну Лукьяненко.

Шоковая терапия для населения

Период девальвации заметно отразился на количестве сделок, он произвёл эффект своеобразной шоковой терапии для населения, в очередной раз подчеркнув старую проблему: заработная плата в тенге, а цены на недвижимость в долларах. Покупательская способность пострадала, ведь несмотря на то, что в номинальном выражении цены на недвижимость никак не изменились, в реальном выражении для покупателей недвижимость резко подорожала. Поэтому то, что было в феврале-марте, привело к резкому снижению количества сделок. Однако жизнь продолжается, сделки всё равно происходят.

На рынке наблюдается стагнация

Падения цен не наблюдается, есть только откат на прежний, додевальвационный, уровень, то есть в целом на рынке наблюдается стагнация. В момент девальвации цены выросли на 20 % для покупателя, и если сейчас откатятся на 10–15 %, уже будет хорошо. За летний период сделок было меньше, чем в прошлом году, но, как правило, с началом осени начинается сезон деловой активности, когда после летнего отдыха люди определяются с местом жительства. Поэтому всё выходит на круги своя. Однако если анализировать ситуацию за определённый период, то количество сделок с января по сентябрь в этом году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось в среднем на 12–15 %.

Кто и что продаёт-покупает

Неплохо продаётся как жильё экономкласса, так и бизнес-, комфорткласса в новостройках. Возможно, с точки зрения обывателя цена здесь завышена, но люди видят, что цены не падают, а вложение денег в недвижимость — залог стабильности. Этот факт показывает, что наши люди хотят жить в комфортном жилье, поэтому в данный момент можно сказать, что казахстанцы всё-таки могут себе это позволить. Ипотека тому подспорье. Банки, которые ранее приостановили выдачу ипотечных займов, вышли на рынок с новыми продуктами кредитования. Конечно, не нужно сравнивать с европейскими процентными ставками 4–6 % годовых, тогда бы большинство граждан решило проблему с жильём. Однако это спровоцировало бы резкое увеличение спроса и очередной скачок цен. То, что сейчас происходит на рынке, — объективная ситуация, несмотря на свои минусы. Жильё на вторичном рынке не уступает новому по количеству сделок. Соотношение количества сделок составляет 50:50 за счёт приезжего населения, которое приобретает не такое комфортное жильё, как на первичном рынке. К примеру, в Алматы популярностью в этом смысле пользуются спальные районы, а также окраины города. На сегодняшний день большинство сделок проходит между людьми, которые имеют какую-то недвижимость, то есть они либо продают, погашают кредиты и покупают меньшее по площади жильё, либо, наоборот, улучшают свои условия, переезжая в квартиру большей площади.

Самое популярное жильё

В Алматы это 1-комнатные квартиры, потому что аренда всё-таки выходит дорого (минимум 60 000–70 000 тенге в месяц). Спрос на малометражки очень высокий. Хотелось бы отметить нехарактерную для рынка ситуацию за последние 2–3 года: стоимость 1-комнатных квартир по районам города практически сравнялась. Если раньше такое жильё в микрорайонах Ауэзовского района либо в нижней части города по сравнению с центром стоило намного меньше, то сейчас границы плавно стираются, потому что маленькая площадь наиболее популярна.

Как быстрее продать

Период поиска продавцом покупателя увеличился, потому что продавцы не желают уступать в цене. Порой долго приходится объяснять продавцам и покупателям все процессы формирования цен. Ни для кого не секрет, что, независимо от того, что происходит в стране, каждый продавец выставляет свою квартиру на продажу дороже, чем она стоит на самом деле, а каждый покупатель хочет купить дешевле. Плюс нужно помнить, что мы живём в стране, где предполагается культура торга, но у каждого свои аппетиты: один закладывает на торг $10 000–20 000, другой — $2 000. Поэтому я сейчас советую продавцам уступать в цене реальному покупателю столько — сколько позволят аппетиты и ожидания продавца и покупателя. Помните, что продажа квартиры обычно не является конечной целью, она, как правило, всегда связана с последующим приобретением либо вложением денег в бизнес. Необходимо всегда оценивать, что именно важнее в данный момент времени — получить сумму на $2 000–3 000 больше либо же уступить покупателю, совершить сделку и пойти дальше по жизни в соответствии со своими планами и мечтами.

В какое жильё выгоднее вкладывать

Всё зависит от цели вложения. Кроме того, что в недвижимости можно жить или использовать под бизнес (если недвижимость коммерческого плана), также можно получать инвестиционный доход (ленивый бизнес — сдача помещения в аренду) и просто сохранять свои вложения. Поэтому, бесспорно, общих рекомендаций нет, всё зависит от конкретного покупателя: его доходов, расходов, накоплений и цели покупки — для проживания или же сдачи в аренду.

В Алматы основная часть жилого фонда, к сожалению, уже значительно изношена. Меньшей популярностью пользуются старые панельные дома, не прошедшие капитального ремонта, с затхлым запахом в подъездах и т. д. В момент кризиса эти объекты наиболее теряют в цене, так же, как и квартиры на окраинах города. Тем не менее в центре города есть дома 50-х годов постройки, которые пользуются особой популярностью. Эти дома имеют большие площади квартир, толстые кирпичные стены и своих любителей, которые не променяют раритетный дом ни на одну новостройку в городе. Поэтому есть общая тенденция, что квартиры в центре города, с удобной планировкой, на средних этажах, неугловые всегда остаются в цене, поскольку они пользуются большим спросом со стороны покупателей. Что касается земельных участков и частных домов, то, бесспорно, это ресурс ограниченный. Их цена зависит также от множества составляющих: месторасположения, коммуникаций, подъездных путей, конфигурации земельного участка, соседства. Земля в хорошем районе всегда будет в цене.

Астана активно застраивается. План города предполагает и широкие дороги, и парковочные зоны, и объекты культурно-развлекательного характера, а также социального назначения: школы, детские сады, больницы. В преддверии «ЭКСПО-2017» покупка недвижимости очень популярна. Цены на недвижимость в Астане ниже, чем в Алматы, и город привлекает к себе множество инвесторов частного характера. Тем не менее вкладывать деньги в недвижимость Астаны следует с умом. Необходимо вновь подумать о целях, преследуемых при покупке недвижимости.

Зарубежные тенденции

Недвижимость за рубежом остаётся популярной. Даже ближнее зарубежье имеет особенности, которых пока нет в РК. Недавно я вернулась с форума по недвижимости, проходившего в Санкт-Петербурге, и обратила внимание на то, как активно развивается в разных регионах России направление апарт-отелей.

(Апарт-отель — отель, состоящий из отдельных квартир, обустроенных бытовой техникой. Арендодателем, кроме управляющей компании, может быть и частное лицо. — Прим. ред.).

Аренда апарт-отелей за рубежом представляет собой развитый и привлекательный для инвесторов рынок. Однако у нас этот сегмент совершенно не охвачен. А это и в плане туризма очень серьёзно развивало бы страну, и частным инвесторам помогало сохранить деньги и приносило бы стабильный доход. Причём инвесторами могут быть обычные люди, у которых есть некие накопления, но которые в данный момент не знают, в какой валюте лучше сохранить свои деньги. Поэтому в смысле сохранения денег, накопления капитала очень интересен опыт зарубежных стран.

Такой вид инвестирования (апарт-отели, покупка квартир, домов) может приносить от 20 % годового дохода в зависимости от страны инвестирования. Я считаю, что нашим гражданам это направление тоже интересно. Если говорить о недорогом сегменте — Турция, Болгария, уже есть покупки. Приобретают такую зарубежную недвижимость чаще всего люди среднего класса, имеющие детей-школьников и родителей пенсионного или предпенсионного возраста, которых на всё лето можно отправить к морю, а в течение остального времени сдавать жильё в аренду.

Что будет дальше

Все тенденции, наблюдаемые сейчас на рынке недвижимости Алматы и Астаны, сохранятся до конца 2014 года. А что будет дальше — покажет время и дальнейшее развитие ситуации. Ведь рынок меняется под воздействием очень многих как внешних, так и внутренних факторов. Допустим, россияне уже ощущают на себе последствия евросанкций. Риэлторы России прогнозируют, что наиболее остро это почувствуется к концу 2017 года. Казахстан не является регионом, который выживает за счёт привлечения внешних инвесторов частного характера. У нас есть собственные ресурсы для развития направления недвижимости.