После недавней девальвации тенге специалисты рынка недвижимости Казахстана высказывают различные точки зрения, прогнозы об изменении цен на недвижимость.

Какие факторы сегодня могут оказать влияние на рынок недвижимости? Мнение об этом высказала президент Объединённой ассоциации риэлторов РК Нина Лукьяненко.

 

 

Незначительное понижение цен

Касательно формирования цен на недвижимость большинство экспертов рынка недвижимости РК сегодня сходятся во мнении, что в ближайшее время будет происходить незначительная корректировка цен вниз. Для этого есть много предпосылок: внешний долг, занятость населения, его доходы, ужесточение выдачи банками ипотечных займов и другие причины.

Тема обеспечения жильём для населения РК на сегодняшний день болезненная, насущная. Каждое высказанное в последнее время мнение об изменении цен на жильё в ту или иную сторону, опубликованное в СМИ, сразу вызывает большой общественный резонанс. Но давайте рассуждать, опираясь на цифры и факты.

 

Платёжеспособный спрос

Показатель обеспеченности населения жильём на протяжении нескольких лет демонстрирует положительную динамику роста. Ежемесячно в Алматы совершается в среднем около 2 200 сделок с недвижимостью, в Астане — около 1 000 сделок. Это говорит о подтверждённом платёжеспособном спросе.

При этом недостаток квадратных метров очевиден. На одного человека в РК в среднем приходится 18 кв. м жилья, тогда как во многих странах этот показатель значительно больше — до 48 кв. м на человека. Нам в этом смысле точно есть куда расти.

Жилой фонд республики в настоящее время составляет 283 млн кв. м, из которых 87 млн кв. м (или 28%) введено в строй в период с 1991 по 2012 год. Остальные 72% жилых площадей старше 20 лет.

 

Себестоимость строительства

Для повышения обеспеченности жильём разных категорий казахстанцев государство приняло программу «Доступное жильё-2020». Однако, как известно, в ходе реализации программы акиматы столкнулись с проблемой поиска застройщиков. Основная трудность — это ограничение уровня себестоимости жилья.

Необоснованно говорить о том, что в ближайшие год-два можно ожидать значительного снижения цен на жильё. Например, что должно произойти для того, чтобы цена на квадратный метр вдруг упала, скажем, на 50%? Для этого цены на земельные участки, предназначенные для строительства жилья, строительные материалы, подведение инженерных сетей и коммуникаций, заработная плата рабочим тоже должны упасть на 50%. Вероятность того, что это произойдёт, крайне низка.

Можно согласиться с тем, что сегодня цены на жильё в южной столице зачастую превышают платёжеспособность покупателей. Продавцы держат цены слегка завышенными.

Например, средняя цена однокомнатной квартиры в Алматы составляет $60-65 тыс. Но можно ли представить, что она в ближайшем будущем изменится до $30 тыс.? Думаю, нет.

 

Возможные последствия девальвации

Конечно, девальвация пошатнула покупательскую способность. Теперь формируется отложенный спрос. К примеру, тот, кто мог купить 3-комнатную квартиру, теперь вынужден будет купить 2-комнатную или отложить покупку. За какой период потенциальный покупатель сможет подкопить денег на желаемую квартиру? За полгода, за год или больше, зависит от доходов.

Те, кто собирался взять ипотеку, также пострадали — как от девальвации, так и от ужесточения требований к заёмщикам. Снятие населением средств с депозитов, счетов также повлияло на ситуацию.

Тем не менее я уверена, что данная ситуация не скажется существенно на рынке недвижимости. Рыночный механизм работает, на него постоянно влияют различные внешние и внутренние факторы. Но недвижимость по-прежнему остаётся надёжным вложением денег. Ситуация с девальвацией тенге ещё раз это подтвердила и подхлестнула спрос. Полагаю, что часть средств, снятых с депозитов, в ближайшие несколько месяцев будет вложена в недвижимость. Если она не растёт в цене, то как минимум деньги, вложенные в неё, не обесценятся.