В последнее время государством принят ряд мер, направленных на усиление контроля над действиями застройщиков в долевом строительстве. В Министерстве регионального развития РК готовится законопроект, который сделает обязательным страхование гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком. В акиматах созданы межведомственные комиссии по вопросам долевого участия в жилищном строительстве для анализа деятельности застройщиков. Расскажем об этом подробнее.

 

Готовится новый законопроект

Министерство регионального развития РК в настоящее время разрабатывает законопроект, в рамках которого планируется ввести механизм страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком. Это станет альтернативой существующему механизму привлечения средств дольщиков с участием банка-агента, предусмотренного в действующем Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве».

Так, наряду с существующей нормой закона, согласно которой строительные компании должны осуществлять получение лицензии на привлечение средств дольщиков, предлагается внедрить механизм страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками, при котором страхование станет обязательным только для застройщика, но не для страховой компании, и определяться это будет соответствующими добровольными договорами. Предлагаемый механизм позволит исключить риски потери средств дольщиков.

В этой связи разработана Концепция проекта закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам долевого участия в жилищном строительстве».

 

Предстраховая экспертиза

Предлагаемый механизм защиты прав и интересов дольщиков выглядит следующим образом. На первом этапе страховщик проводит предстраховую экспертизу застройщика на предмет соответствия исходным требованиям, а также иным критериям приемлемости к страхованию, которые устанавливаются соответствующими правилами.

При этом застройщик должен иметь земельный участок, отведённый под строительство, исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию, собственные средства или договор с банком второго уровня об открытии кредитной линии на 40-45% от проектной стоимости строительства.

При положительном решении между страховой компанией и застройщиком заключается соглашение о сотрудничестве, условиями которого регулируются отношения сторон, связанные с привлечением застройщиком денег дольщиков на спецсчёт, открытый в банке, а также с контролем страховой компанией за движением денежных средств по специальном счёту.

Далее застройщик начинает строительство нулевого цикла за счёт собственных средств. При этом дольщики перечисляют денежные средства по договорам о долевом участии на спецсчёт в банке, которые застройщику на данном этапе запрещено использовать. На первом этапе должно быть накоплено не менее 25% от стоимости строительства объекта.

 

На этапе строительных работ

На втором этапе застройщик осуществляет возведение каркаса, инженерные и отделочные работы. При проведении работ второго этапа застройщик обязан иметь в наличии 15% собственных средств от стоимости строительства объекта, то есть с учётом 15% затраченных средств на нулевой цикл средства застройщика составят 30%.

Оставшиеся 70% стоимости строительства будут осуществляться за счёт средств дольщиков на спецсчетах, которые банк будет перечислять застройщику только с согласия страховой компании.

При этом финансирование за счёт средств дольщиков проводится поэтапно (сначала будет выделяться аванс застройщику, и только после представления актов выполненных работ застройщик сможет получить следующий транш). Застройщик обязан отдельно страховать каждый платёж, получаемый из банка, что снизит затраты по страхованию, так как оплата страховки будет производиться не на весь объём привлекаемых средств, а по сроку их фактического использования.

Ожидается, что данный механизм позволит исключить риски потери средств дольщиков.

 

Комиссии по долевому строительству

В настоящее время во всех местных исполнительных органах (акиматах) созданы межведомственные комиссии по вопросам долевого участия в жилищном строительстве с участием правоохранительных органов и заинтересованных организаций. Данные комиссии проводят инвентаризацию объектов, для завершения которых привлекаются средства дольщиков, кроме того, ведётся анализ деятельности застройщиков, организующих строительство таких объектов.

В случае выявления фактов отсутствия у застройщика возможности выполнять обязательства перед дольщиком по заключённым договорам либо продажи жилья за счёт средств граждан-соинвесторов в отношении таких компаний-застройщиков будут применены меры, предусмотренные действующим законодательством РК, вплоть до уголовного наказания.

Вместе с тем в целях исключения для застройщиков возможности привлекать денежные средства дольщиков вне рамок Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» Министерством регионального развития РК внесены соответствующие изменения в действующий закон, которые вступили в силу 15 июля 2013 года.

Внесённые изменения позволяют распространить действие закона на все правоотношения сторон, в которых одно лицо привлекает денежные средства и организует строительство жилого здания, а другое лицо вкладывает средства в целях получения по результатам строительства долю в виде жилого помещения.

При этом действие закона распространяется на все отношения, подпадающие под определение долевого участия в жилищном строительстве, за исключением государственных закупок; закупок, производимых компаниями с государственным участием по покупке 100% жилья; когда 100%-е финансирование осуществляют банки второго уровня на основании открытой кредитной линии.

Подготовила Иветта Шутова по информации kds.gov.kz