Что такое ОДН, откуда берутся астрономические суммы в квитанциях, и кто вообще за это должен платить? Попробуем разобраться с коммунальной бедой законопослушных потребителей Астаны.

Поднять тему оплаты затрат на общие домовые нужды мы решили не для того, чтобы обрадовать её внезапным разрешением, а потому, что сколько ни пиши о ней, всегда найдётся, что сказать нового. Вердикты различных судов, законы и правила — всё это, казалось бы, документы, которые требуют безоговорочного подчинения и соблюдения. Однако именно ОДН стало тем камнем преткновения в отношениях между простыми потребителями, КСК и ТОО «Астанаэнергосбыт», из-за которого привычные механизмы правосудия почему-то не работают. Мы попытались выяснить, почему за несколько лет решение проблемы так и не сдвинулось с мёртвой точки.

 

ОДНа проблема

О проблеме с оплатой общедомовых нужд в Астане знает большинство горожан, хотя сталкивались с нею не все. У многих в квитанции ТОО «Астанаэнергосбыт» напротив строчки «ЭЭ на ОДН» указывается цифра с минусом или ноль. Люди её не замечают, поскольку за них платит управляющая контора или КСК. По информации РОО «Общественный защитник», так происходит в 70% КСК города. Однако в остальных случаях за общедомовые нужды приходится платить самим горожанам, причём иногда суммы в строчке «ЭЭ на ОДН» в разы больше расходов на электроэнергию в собственной квартире. Почему так происходит?

Для начала вспомним, что же такое общедомовые нужды и кто за них всё-таки должен платить.

ОДН — это не только освещение в подъездах. Это и работа лифтового хозяйства (у кого имеется), электрических лампочек в кабине и шахте лифтов, домофонов, насосов, подкачивающих воду на верхние этажи домов, освещение дворовых площадок, чердачных и подвальных помещений и так далее. В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Закона «О жилищных отношениях» собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, в том числе в расходах на электрическую энергию, затраченную на освещение общих частей дома, функционирование лифта и прочее, о чём говорилось выше. Именно поэтому за ОДН обязаны платить жильцы дома.

Другой вопрос, должны ли мы платить за общедомовые нужды сами или эти расходы закладываются в тариф, который устанавливает наша управляющая компания? Столичные правозащитники в один голос твердят: КСК обязан платить за ОДН из тех денег, которые мы ежемесячно вносим. В Правилах предоставления коммунальных услуг № 1822, утверждённых постановлением правительства в 2000 году, чётко прописано: «КСК рассчитываются с энергоснабжающей организацией за энергию, расходуемую на общие домовые нужды, по приборам учёта, установленным на границе эксплуатационной ответственности, по утверждённому в установленном порядке тарифу». Кроме того, согласно пункту 40 статьи 2 Закона «О жилищных отношениях» (от 10.04.1997 г.), расходы на содержание жилого дома (жилого здания) — это сумма, оплачиваемая посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, в которую включены расходы на «эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учёта потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потреблённых на содержание общего имущества объекта кондоминиума...».

Получается, что мы платим в КСК деньги, а они уже рассчитываются с поставщиками коммунальных услуг за общедомовые расходы, в частности с ТОО «Астанаэнергосбыт» (далее — АЭС).

 

Перерешали

И всё было бы прекрасно, если бы в 2000 году правительство в правилах предоставления коммунальных услуг не поставило условие, при котором КСК могут сами рассчитываться за ОДН, снимая эту обязанность с жильцов. Там в пункте 4 сказано: «Предоставление услуг производится на основании индивидуального договора между Услугодателем и Потребителем. Потребители имеют право делегировать в установленном законодательством порядке свои права по заключению договоров кооперативу собственников квартир или иному физическому или юридическому лицу». Другими словами, жильцы должны передать КСК полномочия заключать договор с поставщиком услуг (в нашем случае — АЭС), иначе без этого документа за ОДН автоматически платим мы (как сказано в том же пункте 4 Правил — «на основании индивидуального договора между Услугодателем и Потребителем»). При этом решение о том, что за ОДН будет платить КСК, должно быть внесено в протокол общего собрания жильцов.

И только на основании протокола может быть заключён договор между управляющей кондоминиумом конторой и АЭС. Кстати, в 2004 году ТОО «Астанаэнергосбыт» сделало договор на электроснабжение с бытовыми потребителями публичным, напечатав его в газете «Вечерняя Астана». А там, в пункте 3.2, сказано, что оплата за электроэнергию производится «за фактически полученное количество энергии с учётом расходов на общедомовые нужды кондоминиума (дворовое, подъездное освещение, энергопотребление лифтового хозяйства и т. п.)». Этот пункт публичного договора в суде пыталось оспорить в 2011 году Республиканское общественное объединение «Союз защиты прав потребителей и предпринимателей «Общественный защитник». Однако Специализированный межрайонный экономический суд г. Астаны отказал правозащитникам в удовлетворении иска, а следом не поддержала их и кассационная судебная коллегия суда Астаны, поскольку договор энергоснабжения для бытового потребителя был согласован с уполномоченным органом в лице Комитета по защите конкуренции.

 

Хотели как лучше

Впрочем, и у АЭС есть свои скелеты в шкафу. В 2008-2009 годах Агентство по защите конкуренции выиграло в Специализированном межрайонном экономическом суде Астаны несколько исков против этого ТОО на основании жалоб жильцов, которым АЭС напрямую выставлял счета за ОДН. Против АЭС, КСК и ТОО также подавали иски сами жильцы, которые их тоже выигрывали. В материалах дел сказано, что ТОО «Астанаэнергосбыт» незаконно заключило договоры с некоторыми КСК и ТОО по начислению и взиманию платы за электричество, расходуемое на общедомовые нужды, непосредственно с жильцов квартир (управляющие конторы просто вычеркнули ОДН из списка своих расходов). Однако это прямое нарушение закона о конкуренции. Кроме того, эти соглашения были сделаны без согласия антимонопольного органа.

 

За долги

Если посмотреть на проблему с другой стороны, то ни АЭС, ни КСК невыгодно, чтобы за ОДН платила управляющая контора. Ведь в КСК сдают деньги от силы 60% жильцов дома. Долг перед кооперативом у некоторых владельцев квартир достигает 200 000 тенге. Собираемых средств не хватает на все расходы. Соответственно и у КСК с каждым годом всё больше растут долги перед ТОО «Астанаэнергосбыт». Если в 2009 году это было 110 млн тенге, то на 1 февраля 2013-го, по информации компании, эта сумма выросла до 124 838 863 тенге. Естественно, АЭС, как всякая коммерческая структура, работает на прибыль, а тут приходится покупать электроэнергию себе в ущерб. Если бы за ОДН расплачивались всегда только сами жильцы, с них вытрясти долги было бы проще, чем с невнятного КСК. Ведь, например, отключить от электроэнергии легче одного неплательщика, чем весь дом. В 2009 году, кстати, такие прецеденты в городе были, когда АЭС отключал за неуплату ОДН подъезды, лифты, насосы и так далее.

 

Ещё цветочки

Многие жильцы жалуются, что в квитанции каждый месяц приходят счета за ОДН разные и превышающие порой плату за электроэнергию в квартире. В пункте 2 статьи 18 Закона «О жилищных отношениях» сказано, что «размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников».

На сайте АЭС сказано, что количество потреблённой электрической энергии зависит от многих факторов. К примеру, зимой время работы лампочек в подъезде длительнее, чем летом, насосы горячей воды зимой работают интенсивнее. Кроме того, нужно учитывать, что обычная пятиэтажка потребляет на порядок меньше электроэнергии, чем любой жилой комплекс. К слову, в ЖК «Триумф Астаны» общедомовые нужды лежат на плечах его жильцов. Там человек, живущий в однокомнатной квартире площадью 55 кв. м, платит за ОДН 4 800 тенге в месяц. И это ещё по-божески. Жители ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, что возле «Хан Шатыра», платят, по некоторым данным, в среднем 1 000 долларов за ОДН, куда входят современная система вентиляции и отопления, три пассажирских и один грузовой бесшумный скоростной лифт и прочие суперсовременные опции. Жалеть мы их не будем, конечно.

Решать, платить за ОДН или не платить, конечно, вам. И выяснять отношения со своей управляющей конторой тоже. Но возникает закономерный вопрос: почему Астана и Павлодар — всего два города в Казахстане, где существует такое понятие, как ОДН? С какой целью в 2004 году было создано ТОО «Астанаэнергосбыт» в качестве посреднической структуры между производителями, транспортирующими компаниями и потребителями?

Но проблема в другом — конфликте между потребителями и КСК. Если бы законотворцы исключили из Правил предоставления коммунальных услуг вариант с делегированием КСК полномочий по заключению договоров с АЭС и сделали бы эту норму исключительной, тогда бы не было путаницы с оплатой ОДН. За них платили бы только управляющие компании. Однако для АЭС это, очевидно, не выход.

 

Кстати:

Если вы не согласны с тем, что в квитанции приходит счёт за ОДН, выясните в КСК, существует ли протокольное решение общего собрания жильцов о том, что расходы за ОДН будут начисляться напрямую жильцам.
Если вы живёте в свежевыстроенном или всё ещё строящемся ЖК, выясните, создан ли у вас кондоминиум. Если кондоминиум не создан, ТОО «Астанаэнергосбыт» будет автоматически распределять жильцам плату за ОДН, основываясь на публичном договоре. Помните, многим управляющим компаниям невыгодно регистрировать кондоминиум, чтобы не заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, и расходы, в частности на ОДН, будут ложиться на плечи самих жильцов, а «тарифные» деньги уйдут на прочие нужды конторы.

Если вы не согласны с суммой за ОДН, которую вам выставляет АЭС, выясните, есть ли в доме отдельный прибор учёта общедомовых нужд, исправен ли он, так как в его отсутствие ОДН рассчитывается по установленной мощности токоприёмников, имеющихся в этом доме на ОДН. Метод расчёта по фактической мощности точек потребления и по часам использования электрической энергии на ОДН производится в соответствии со статьями 18 и 35 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

За электроэнергию на освещение и насосы:
1. Определяется общий объём по дому израсходованной электроэнергии на общедомовые нужды за расчётный месяц.
2. Определяется общая площадь всех квартир в доме.
3. Общий расход дома делится на общую площадь всех квартир в доме и умножается на площадь одной квартиры в доме.
4. Полученный объём в кВт умножается на тариф.

За электроэнергию на лифты:
1. Определяется общий по дому объём израсходованной электроэнергии на освещение и работу лифтов за расчётный месяц.
2. Определяется общая площадь всех квартир в доме с учётом площадей квартир, не пользующихся лифтами.
3. Общий расход дома делится на общую площадь всех квартир в доме и умножается на площадь одной квартиры в доме.
4. Полученный объём в кВт/час умножается на тариф.