Жилая застройка предусматривает расположение на земельном участке многоквартирного или индивидуального жилого дома, возможно с объектами малого предпринимательства.

В редакцию «Крыши» поступает много вопросов от читателей — собственников и арендаторов земельных участков. Мы составили вопросы по содержанию большинства обращений и задали их в ДГП «АлматыгорНПЦзем» — специализированное предприятие по землеустройству Агентства РК по управлению земельными ресурсами.

В этой статье мы публикуем продолжение интервью с начальником отдела правового обеспечения ДГП «АлматыгорНПЦзем» Андреем Юрьевичем Пономаренко.

– Андрей Юрьевич, может ли земельный участок иметь более одного целевого назначения, например если индивидуальный предприниматель занимается своей деятельностью на участке ИЖС и проживает там же?

– Сложное целевое назначение участка допускается нормативными актами как мера, оптимизирующая использование земельного участка, в том числе и для коммерческой деятельности юридических и физических лиц. Постановлением акимата города Алматы от 1 декабря 2008 года № 6/937 «Об утверждении классификатора целевого назначения земель» установлены принципы функционального назначения (использования) территории земельных участков, где жилая застройка на землях населённых пунктов предусматривает расположение на земельном участке многоквартирного или индивидуального жилого дома с объектами малого предпринимательства. Но имеется ряд условий градостроительного и земельного характера, и они принимаются в расчёт при рассмотрении данного вопроса Земельной комиссией города Алматы. Из практики работы целевые назначения не должны взаимоисключать и противоречить друг другу. Например, жилой дом не должен находиться на одном участке с с вредным производством и т. д. Кроме того, не должно быть противоречий с генеральным планом города, так как каждый земельный участок запланирован под какую-то деятельность (использование) и окружён конкретными объектами инфраструктуры.

– Можно ли расширить границы существующего земельного участка? Как это сделать в соответствии с законом, если эта земля принадлежит государству?

– Это называется прирезкой дополнительного участка. Я бы порекомендовал произвести землеустроительные работы, в результате которых будет изготовлен план нынешних границ участка и там же отображены границы запрашиваемого расширения. После этого надо подать заявление на имя акима города Алматы, приложив к нему необходимые технические и идентификационные документы. Уполномоченный орган акимата Управление земельных отношений (УЗО) вынесет этот вопрос на заседание Земельной комиссии. Будет проверяться соответствие проекта (запроса) земельному праву, градостроительным нормам, наличие других правообладателей, иные возможные ограничения для прирезки. При положительном решении определяется, будет ли прирезка предоставлена с выкупом или без выкупа (если человек впервые осуществляет своё право на получение земли от государства). После этого изготавливается новый идентификационный документ.

– Что делать, если невозможно найти владельца заброшенного участка с домостроением в аварийном состоянии?

– В такой ситуации следует обратиться в архив инвентарных дел, который находится в Центре по недвижимости. Бывают случаи, когда заброшенные участки и дома вообще не были зарегистрированы в органах юстиции и не имеют идентификационных документов. Органы юстиции располагают только зарегистрированными в правовом кадастре данными.

– Если по земельному участку проходит красная линия, можно ли приобрести часть земли за красной линией, выкупить у государства в частную собственность?

– Нет, выкупить землю за красной линией в частную собственность нельзя. В соответствии с Законом РК «Об архитектурной и строительной деятельности» красные линии — это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населённых пунктов от улиц (проездов, площадей). Красные линии, как правило, применяются для регулирования границ застройки. Эти земли должны оставаться в государственном фонде.

– Можно ли продать дом с земельным участком, находящимся в аренде у государства, если право аренды не выкуплено?

– Нет, нельзя. Чтобы осуществить продажу дома, который, согласно земельному праву, нераздельно связан с участком, нужно выкупить у государства право аренды. Пока это не сделано, в индентификационном документе на землю будет значиться запрет на отчуждение земельного участка.

– Если иностранец имеет вид на жительство в РК и хочет приобрести в собственность земельный участок (с домом или без него) в Алматы, какие существуют ограничения по целевому назначению ЗУ в этом случае?

– Иностранцы могут иметь в Казахстане на праве частной собственности участки с целевым назначением ИЖС, под коммерцию. А вот садово-дачные и иные сельскохозяйственные земли — нет. При этом иностранец также является плательщиком налога на землю, должен состоять на учёте в налоговых органах, иметь РНН, как и граждане РК.

– Какое расстояние от реки или канала в черте Алматы является водоохранной зоной?

– В любых охранных зонах строительство запрещено или ограничено. Есть водоохранные полосы, их размер составляет минимум 35 м от уреза воды. Кроме этого есть водоохранные зоны, на некоторых реках их размер составляет до 500 м. Определяется это расстояние на каждом конкретном земельном участке индивидуально (схема водоохранных зон и полос рек, водоёмов опубликована на сайте акимата г. Алматы в разделе «Мониторинг плана-регламента застройки функциональных зон территории г. Алматы». — Прим. ред.)

– Спасибо за беседу.

 

Права и обязанности владельцев ЗУ

Права:

  • Собственник имеет право самостоятельно хозяйствовать согласно назначению земельного участка.
  • Он может возводить на праве собственности жилые и иные здания в соответствии с целевым назначением земельного участка.
  • При принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд (в том числе и путём выкупа) владелец ЗУ имеет право на возмещение убытков в полном объёме.
  • Также у собственника есть право собственности на сельхозпродукцию, полученную в результате использования ЗУ, а также на доходы от её реализации.

Обязанности:

  • Использовать землю в соответствии с её целевым назначением.
  • Не допускать причинения вреда здоровью населения, ухудшения санитарно-эпидемиологической, экологической обстановки в результате осуществляемой на ЗУ хозяйственной деятельности.
  • Своевременно вносить земельный налог.
  • Соблюдать строительные нормы и правила.
  • Не нарушать прав других собственников и землепользователей.
  • Не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв.

Источник: (cт. 64, 65 Земельного кодекса РК)

Подготовила Иветта Шутова