В этом году:
— одобрен проект закона, по которому банки обяжут считаться с ипотечниками;
— в Алматы сдали в эксплуатацию пятнадцать жилых комплексов;
— было отмечено, что земля подешевела в три раза по сравнению с докризисным периодом;
— утверждён Генплан развития пригородной зоны Алматы.

 

«Рост цен по итогам года составил +6.8%, или $108 за 1 квадратный метр»

На вопросы «Крыши» отвечал Руслан Тлеужанов, директор «ЦКН-Консалтинг»:

— Какими, по вашему мнению, были основные тенденции на рынке вторичного жилья города Алматы в течение этого года?


— Сегодня с уверенностью можно констатировать, что рост цен по итогам года (декабрь 2009-декабрь 2010) составил +6.8%, или $108 за 1 м2. При пересчёте на квартиру площадью 47 м2 получаем округлённое увеличение стоимости + $5 000 за квартиру, это полностью соответствует ожиданиям наших аналитиков.


Сами ожидания представляли собой рост цен, равный темпам официальной динамики инфляции по республике в целом, прогноз Нацбанка на начало 2010 года составлял 6-8% в год, можно сказать, результаты прямо в яблочко. Но на фоне позитивных сигналов — если рост цен можно рассматривать как позитивные явления — необходимо отметить срок экспозиции (длительность продаж), который увеличился в 2.6 раза в сравнении с самым активным (перегретым) 2007 годом, и в среднем в настоящее время он равен 55 суткам, или почти 8 неделям.


Да и по количеству сделок, если сказать, что информация несёт в себе позитивные сигналы выше ожидаемых, то это будет неправдой. Так, в сравнении с 2007 годом 2009 выглядел привлекательнее, нежели 2010 год, в среднем в 4.8 раза. Даже такой неоднозначный, по-моему малоинформативный показатель — коэффициент доступности жилья — стал больше в 1.4 раза и составляет почти 21 год, но опять-таки оговорюсь, что настоящая методология далека от совершенства и науки, так как не берёт во внимание огромное количество частностей, совокупность которых предопределяет средние показатели.

— Выходит, в 2010 году жилая недвижимость была не лучшим инвестиционным решением?


— Да, это абсолютно правильный вывод. Скажу даже больше, просто это — для 8 из 11 человек, имеющих возможность инвестировать или спекулировать, самый доступный и понятный объект из всей линейки инвестиционного инструментария, по крайней мере, на сегодня. Яркие примеры: золото выросло на 24%, серебро на 60%, нефть на 23%, продукты питания на 20% (это не инфляция, а усреднённые темпы роста фьючерсов агрономики), доходность по гособлигациям — 6-8%.

 

«Земля в РК подешевела в три раза»

Каналбек Раймбеков, заместитель председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами:

— В 2010 году земля в РК подешевела в три раза по сравнению с докризисным периодом. В целом по Казахстану снижение цен пришлось на земельные участки, которые относятся к окраинам городов, где предполагалось строительство, но затем эти планы были заморожены.


На сегодняшний день самая высокая цена на земельные участки в Астане и Алматы. Так, цена за 1 кв. м земельного участка в Алматы составляет в среднем 4 800 тенге. В то время как самая недорогая цена на землю в Таразе — 1 040 тенге за квадратный метр. В Астане 1 м2 оценивается в 3 400 тенге. Цена в Алматы обусловлена тем, что земли в южной столице под индивидуальное жилищное строительство фактически нет.

 

О новой жилищной программе и Генплане

В октябре 2010 года акиматом южной столицы было принято решение осуществить город-скую программу ипотечного жилья. В её рамках в ближайшие пять лет планируется построить в Алматы более 130 тысяч м2 жилья. А по утверждённому этой осенью Генплану пригородной зоны намечено построить более 45 млн м2 жилья. Также с принятием Генплана был отменён мораторий на освоение участков в пригороде, на изменение их целевого назначения и выдачу разрешений на строительство.

 

Жилые комплексы

В 2010 году в Алматы сдано в эксплуатацию 15 жилых комплексов. В том числе полностью завершены ЖК «Дуэт», «Жетысу», «Арман вилл», «Раушан», «Южный дуэт» и «Уш тобе». Также сдана первая очередь в ЖК «Отырар», «Аккент», «Хан Тенгри». Управление архстройконтроля южной столицы продолжает мониторинг строительства незавершённых долевых объектов. На сегодняшний день
(см. таблицу):

 

Достраиваются через АО «ФНБ Самрук-Казына» ЖК «Аккент» и «Бес Тулга».
Достраиваются через АО «Фонд стрессовых активов» ЖК «2-й квартал», «20-й квартал», «29-й квартал, 2-я очередь», «42-й квартал», «46-й квартал» (мкр «Сайран») и ЖК «Тау Самал».
Рассматриваются в Комитете по работе с несостоятельными должниками Минфина РК ЖК «Оскар» — строительство будет возобновлено за счёт частного инвестора. ЖК «Кереге-Инвест» — около 80% дольщиков уже получили обратно вложенные средства. ЖК «Солнечный квартал» и «Шанырак» — планируется возобновить строительно-монтажные работы.
Проблемные жилые комплексы с долевым участием ЖК «Жайлы-1», «Жайлы-2» и «Сатті» — найден инвестор, который профинансирует достройку. ЖК «Жайлы-3» — ФНБ «Самрук-Казына» произведёт прямой выкуп 203 квартир по цене 120 тыс. тенге за 1 м2. ЖК «Тристар» — принято предварительное решение о привлечении инвестора и переработке проекта.
Достраиваются застройщиками самостоятельно Одиннадцать жилых комплексов с долевым участием.

 

Банки могут обязать считаться с ипотечниками

В ноябре был одобрен во втором чтении мажилисом и направлен в сенат проект Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов».

По проекту банкам запрещается в одностороннем порядке изменять в сторону увеличения установленные на дату заключения договора банковского займа размеры и порядок расчёта тарифов, комиссионные вознаграждения и другие расходы по обслуживанию займа. А общий размер неустойки (штрафа, пени) по договору банковского займа (в том числе договору ипотечного займа) не может превышать 10% от суммы займа.

 

Воссоздаётся система ведомственного жилья

В Комитете по экономической реформе и региональному развитию находится проект Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищных отношений», целькоторого — упорядочение распоряжения госжильём. Проект предусматривает создание жилищного фонда государственных учреждений (ведомств), из которого будет предоставляться служебное жильё, уточнение порядка приватизации жилья, предоставление инвалидам и участникам ВОВ прав на безвозмездную передачу в собственность занимаемых ими жилищ.

 

Определён механизм капремонта жилья

В ноябре принята Программа модернизации ЖКХ до 2020 года. По ней, в частности, будет вводиться накопительная система для капитального ремонта многоквартирных домов. Малообеспеченным слоям населения государство выплатит специальные жилищные пособия, а платёжеспособным гражданам на дорогостоящий ремонт предложат откладывать. Для КСК предоставят доступные кредиты.

 

СНиПы заменят на евростандарты

Начато реформирование системы регулирования строительной отрасли РК. Эта реформа позволит устранить технические барьеры для деятельности иностранных инвесторов и увеличить темпы возведения жилья.

 

Подготовила Иветта Шутова по данным Агентства по делам строительства и ЖКХ, порталов almaty.kz и kn.kz