Все регионы 

Что будет с невыкупленной ипотекой?


Более 50% кредитов в ссудном портфеле банков Казахстана к концу 2009 года были проблемными — таковы данные службы кредитных рейтингов Международного агентства Standard&Poor’s.


Немалая часть «невозвратов» приходится на сферу кредитования под залог недвижимого имущества. Для погашения убытков банков происходит реализация — попросту продажа — залогового обеспечения (в частности, квартир и домов) по выданным займам.

Как это происходит?

Внесудебный порядок

Если заёмщик ввиду ухудшения финансового положения отказывается от обязательств по кредиту, его залоговое имущество переходит на баланс банка.

После этого во внесудебном порядке (с торгов, проводимых доверенным лицом банка) происходит продажа залогового жилья и заключается трёхсторонний договор между покупателем, продавцом и банком.

По суду

Когда взыскание задолженности по займу проводится в судебном порядке, то жильё реализуется с торгов, проводимых судебными исполнителями администратора судов.

Но при судебной реализации до 10% от суммы — это совокупные затраты на судебное производство. Поэтому в интересах заёмщика сотрудничать с банком и участвовать в процедуре совместной реализации.

Новые схемы

Но сегодня реализовать недвижимость выгодно достаточно сложно. Для нового покупателя квартира может быть неинтересна из-за возможной процедуры выселения предыдущего владельца, что может оказаться дорогим, сложным и длительным процессом.

Поэтому эксперты считают, что на смену отработанным схемам погашения убытков (путём реализации залогов) могут прийти альтернативные варианты решения.

Например, возможен вариант передачи банком невыкупленной ипотеки в управление компаниям (например, риэлторским) для получения прибыли за счёт аренды.

Также возможно реализовывать лизинговую схему: заёмщик за счёт арендных платежей выкупает залог, переданный на баланс какой-либо управляющей организации.

Правда, когда эти альтернативные варианты станут широко использоваться, к сожалению, сказать трудно.



Подготовила Иветта Шутова по информации kapital.kz

Написать автору



Комментарий юриста

В случае реализации банком невыкупленной ипотеки заёмщик (хозяин квартиры) вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки на срок до одного года в случае, когда:
1) залогодателем является гражданин (физическое лицо), независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
При этом отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки.

Отсрочка реализации ипотеки не допускается в случае:
1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.

Реализация жилья с торгов не допускается в случае, когда:
1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Также заёмщик вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения.

Может возникнуть ситуация, когда все процедуры будут соблюдены, но прежний хозяин квартиры откажется выселяться. В этом случае заниматься выселением такого жильца из квартиры в судебном порядке должен будет покупатель.



Подготовил Бахыт Касымбеков





Опубликовано 28 января 2010 2851 просмотр Добавить комментарий