Все регионы 

Арендовать или выводить из жилого фонда?


В последние годы квартиры, особенно на первых этажах, нередко становятся офисами, магазинами и другими объектами малого бизнеса. В то же время снижается цена аренды офисных помещений.


Офис

Сегодня в Алматы выбор офисного здания определяется наличием парковки, выгодным расположением по отношению к основным транспортным магистралям, уровнем инженерных систем и коммуникаций, профессиональным управлением зданием, обеспечением безопасности.

Обычно бизнес-центры включают в арендную плату все коммунальные и эксплуатационные услуги, а также НДС. Эксплуатационные услуги для офисов — это обслуживание инженерных сетей, лифтов, наземная парковка, охрана территории, уборка мест общего пользования, услуги службы ресепшн. Но в ряде случаев они оговариваются отдельно по цене примерно $3-7 за кв. м.

Иногда взимается плата за подземную парковку — $100-200 за одно машино-место в месяц. Отдельные договоры заключаются на телефонизацию помещений, доступ в Интернет, услуги по IT-аутсорсингу (прокладка сети, ремонт ПК и установка лицензионного ПО).

Бизнес-центры, здания которых построены недавно или полностью отреставрированы, имеют совершенную инженерную начинку — контролируемый микроклимат в помещениях (единую систему вентиляции, отопления и кондиционирования), продуманную планировку этажей, источник бесперебойного питания (UPS), современные системы безопасности, определённое количество мест для парковки машин, а также свою службу эксплуатации, поддерживающую эффективное функционирование объекта.


Средняя стоимость квадратного метра — $20-$50.

Бизнес-центры, которые построены несколько лет назад, имеют более слабую систему кондиционирования, меньшую высоту потолков, более простую отделку и некоторые другие непринципиальные отличия.


Средняя стоимость квадратного метра — $15-$25.

Остальные офисы — это кабинеты в бывших институтах и министерствах, переделанные квартиры, подвальные помещения. В этом сегменте самый высокий спрос.


Средняя стоимость квадратного метра — $5-$20.

Размер площадей рынка коммерческой недвижимости Алматы в 2009 году увеличился приблизительно на 30-40%. В настоящее время общая площадь действующего фонда офисных помещений бизнес-центров в Алматы достигла 684 652 кв. м без учёта многочисленных офисов небольшого размера. Бизнес-центры, введённые в эксплуатацию в III квартале 2009 г. — это БЦ «Алма-Ата», «Гермес», «Park View Tower».

Пустующие офисные площади в Алматы на конец 2009 года составляли около 30%. Цены на рынке аренды офисов г. Алматы на начало 2010 года достигли своих минимальных значений 3-5-летней давности.



Подготовила Иветта Шутова по данным обзоров рынка офисной недвижимости г. Алматы (www.cbre.kz, www.are.kz)

Написать автору




Квартира

Первый этап — получение разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Данный документ бесплатно выдаёт Управление государственного архитектурно-строительного контроля (УГАСК, расположенное на проспекте Достык, 85, угол проспекта Абая).

Однако для получения этого разрешения необходимо обратиться сначала в Управление архитектуры и градостроительства (проспект Абылай хана, 91, угол улицы Айтеке би) для выдачи архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на разработку проекта реконструкции, а для этого нужно собрать разрешительные документы из таких служб, как противопожарная, санитарно-эпидемиологическая, экологическая (при необходимости), а также у сейсмологов.

Выдача АПЗ означает разрешение на разработку проекта.

Изготовление проекта (проектные организации также относятся к частным организациям) может составить порядка 1 500 долларов.

После разработки проекта реконструкции в соответствии с АПЗ и другими исходными материалами его нужно предоставить в УГАСК для согласования.

Если разрешение получено, то можно приступать непосредственно к самим строительно-монтажным работам, стоимость которых (также в зависимости от объёма работ) может составить в среднем от 2 500 долларов. Кстати, обязательным условием в размещении объекта предпринимательства в жилом доме является 100%-е согласие кондоминиума.

После завершения всех строительных работ по переоборудованию и перепланировке помещения объект необходимо ввести в эксплуатацию с получением соответствующего акта.

Второй этап — получение государственного акта на земельный участок в ДГП «АлматыгорНПЦзем» (улица Ауэзова, 107, угол проспекта Абая). Это необходимо в случае строительства входной группы (то есть крыльца, лестницы), для чего требуется отвод земельного участка. Выкуп земельного участка в зависимости от доли может достигать 2 000-3 000 долларов.

Для отвода земли нужно произвести топосъёмку территории, прилегающей к квартире, с выездом на место топографа. Топосъёмку земли проводят частные организации, расценки в которых также зависят от объёма работ.

Третий этап — регистрация объекта в качестве нежилого помещения в ЦОНе. Необходимо зарегистрировать акт ввода в эксплуатацию и госакт на земельный участок.

Подводя итог, со слов собственников выведенных из жилого фонда объектов получаем информацию о минимальной стоимости подобных изменений, которая может составить порядка 8 000 долларов.

Кстати, если вы решите обратиться в частные фирмы, специализирующиеся на сопровождении таких видов работ, то за их услуги нужно будет дополнительно заплатить 3 000-3 500 долларов.



Подготовила Инна Пчелянская.

Написать автору




Комментарий эксперта

О текущей ситуации с арендой офисной недвижимости мы попросили высказаться Александра Кима, президента Казахстанской федерации недвижимости.

Он рассказал, что сейчас цены на недвижимость упали, в том числе и на коммерческую, но её спад коснулся меньше. Хорошая коммерческая недвижимость в Казахстане в дефиците и потому по-прежнему имеет спрос. А вот офисная недвижимость снизилась в цене за счёт того, что в последние годы в Алматы было построено очень много бизнес-центров. Например, бизнес-центр «Нурлы Тау» задумывался как административно-жилой комплекс, но сегодня там большинство квартир переделывается под офисы и сдаётся в аренду. В период кризиса многие компании закрылись или просто съехали из бизнес-центров. Теперь эти здания стоят полупустые. Цены за аренду офисного метра составляют сегодня примерно 50% от прежних. Особенно пострадали самые лучшие бизнес-центры — класса А и B.

С другой стороны, отметил А. Ким, вывод из жилого фонда квартиры или дома может быть выгоден с точки зрения месторасположения для коммерческих целей бизнеса. Это совершенно другой сегмент рынка недвижимости со своими ценами и со своим развитием ситуации.

«В целом сегодня тенденция такая: много свободных офисов, и в связи с этим цены катастрофически обрушились. Предложение превышает спрос значительно — в 1.5-2 раза. В 2010 году цены на аренду офисов будут зависеть от ситуации в самом бизнесе. Но пока всё стоит на месте», — сказал А. Ким.





Опубликовано 21 января 2010 4340 просмотров Добавить комментарий