В земельное и жилищное законодательство, а также в законодательство о долевом строительстве намечено внести ряд изменений и дополнений.

Предполагается внести изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменения позволят физическим и юридическим лицам, которые по тем или иным основаниям не смогли своевременно зарегистрировать права на принадлежащее им недвижимое имущество, обратиться в регистрирующий орган даже при нарушении установленного законом шестимесячного срока. В случае наличия уважительных причин пропуска сроков регистрации при рассмотрении судом вопроса об административной ответственности приобретатели недвижимого имущества могут быть освобождены от административной ответственности.

В свою очередь государственная регистрация прав за указанными лицами будет способствовать получению и внесению полной и точной информации в Правовой кадастр, вовлечению в экономический оборот неоформленного недвижимого имущества и соответственно увеличению налогооблагаемой базы.

Предполагается внести изменения в законодательство о долевом строительстве, согласно которым застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее 3 лет, сдать в эксплуатацию в установленном законодательством порядке не менее ста квартир, за исключением юридических лиц с 50-процентным и более участием застройщика в уставном капитале, и иметь собственный капитал в размере не менее ста тысяч месячных расчетных показателей.

После заключения первого договора долевого участия в жилищном строительстве на конец отчетного квартала застройщик обязан обеспечить выполнение одного из следующих условий:
1) наличие собственного капитала застройщика, рассчитанного в соответствии с порядком расчета достаточности собственного капитала, в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;
2) наличие договора страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению вреда, причиненного в результате неисполнения застройщиком обязательств по договорам о долевом участии в жилищном строительстве, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Республики Казахстан о страховании и предусматривающего размер страховой суммы не менее реализуемой стоимости жилого и/или нежилого помещений, указанной в договоре.

Со дня заключения первого договора долевого участия в жилищном строительстве жилого здания и вплоть до дня сдачи этого здания в эксплуатацию застройщик обязан обеспечивать наличие на отдельном счете в банках второго уровня средств в объеме не менее 5% от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве, которые могут быть направлены только для выплат дольщикам, пожелавшим расторгнуть указанные договоры.

Намечается внесение изменений и дополнений в Земельный кодекс (ЗК). В частности, строительство жилых домов, в том числе индивидуальных, на землях сельскохозяйственного назначения будет допускаться только после перевода указанных земель в категорию земель населенных пунктов в соответствии с утвержденным генеральным планом этого населенного пункта (или иной проектной документации, заменяющей генеральный план для малых сельских населенных пунктов) и только при наличии проекта детальной планировки или проекта застройки на этих участках.

На земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства, и полевых наделах личного подсобного хозяйства не будет допускаться строительство объектов, в том числе жилых домов (включая индивидуальные), а также иных строений, не связанных с ведением сельского хозяйства. При этом под строительство животноводческих комплексов, временных строений и хозяйственно-бытовых построек (помещений) для сезонных работ и отгонного животноводства на землях сельскохозяйственного назначения не могут использоваться ценные сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь и земли, занятые многолетними насаждениями). Не допускается раздел земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности или землепользовании, на участки, площади которых ниже минимальных размеров, установленных совместными решениями областных представительных и исполнительных органов.

Также статью 8 Земельного кодекса предполагается дополнить пунктом 1-1 следующего содержания: «1-1. Зонирование земель в населенных пунктах также проводится в целях определения границ оценочных зон с поправочными коэффициентами к базовым ставкам платы на земельные участки». В случае принятия закона будет индивидуальный подход к определению базовых ставок по каждому конкретному населенному пункту. В целях исключения спекуляции земельными участками пункт 2 статьи 50 ЗК предполагается дополнить частью 2-й следующего содержания: «Предоставление земельных участков бесплатно в частную собственность для личного подсобного хозяйства (приусадебный надел) и индивидуального жилищного строительства производится после освоения земельных участков». Ограничения данного законопроекта предусматривают, что первоначально участок будет выдаваться только в аренду, и только после освоения участка можно будет поменять госакт с правом землепользования на госакт с правом частной собственности.

Кроме этого в целях более четкой регламентации вопросов изъятия земель для госнужд статью 85 предлагается дополнить пунктами 3 и 4 следующего содержания: «Решение о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка в зависимости от того, для удовлетворения каких госнужд принудительно отчуждается земельный участок, принимается Правительством РК или местными исполнительными органами в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом. В тех случаях, когда принятие решения о принудительном отчуждении земельных участков входит в компетенцию вышестоящего исполнительного органа, подготовку материалов для принятия данного решения, а также предъявление в суд иска и представление его интересов в суде в случае несогласия собственника или негосударственного землепользователя с решением о выкупе у него земельного участка для государственных нужд либо недостижения с ним соглашения о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа осуществляет нижестоящий исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.

В случае согласия собственника на изъятие с ним заключается договор, в котором должна быть указана следующая информация:
1) цена за выкупаемый земельный участок (право землепользования), определяемая в порядке, установленном статьей 87 настоящего Кодекса, и идентификационные характеристики объекта недвижимости либо земельного участка, предоставляемого собственнику земельного участка взамен выкупаемого для государственных нужд;
2) разница в стоимости в случае, если стоимость выкупаемого земельного участка (недвижимого имущества) окажется выше стоимости предоставляемого земельного участка (недвижимого имущества);
3) размер подлежащих возмещению убытков в случае их причинения в связи с принудительным отчуждением земельного участка;
4) срок уплаты цены за выкупаемый земельный участок или передачи квартиры (жилого дома) либо земельного участка, предоставляемого собственнику взамен выкупаемого для государственных нужд».

Прекращение права собственности у собственника земельного участка и прекращение права землепользования у негосударственного землепользователя подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РК на основании договора о выкупе земельного участка для государственных нужд или решения суда и заявления органа, принявшего решение о выкупе. В статью 92 ЗК предполагается внести дополнение, которое позволит принудительно изымать у собственника и землепользователя земельный участок, предоставленный на праве землепользования для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, если он не используется в общей сложности два года в пятилетний период.

Намечается внесение изменений в Закон «О жилищных отношениях». В частности, каждый объект кондоминиума (один жилой (многоквартирный) дом, жилое (многоквартирное) здание) при количестве собственников помещений (квартир) более двадцати будет управляться своим органом управления. Орган управления объектом кондоминиума будет открывать текущий банковский счет, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и ремонт общего имущества. Также орган управления объектом кондоминиума будет вправе открыть сберегательный банковский счет.

Будет введено понятие государственного контроля за соблюдением Правил содержания жилищного фонда, который будет осуществляться местным исполнительным органом (акиматом) посредством проведения проверок должностными лицами местных исполнительных органов общего имущества участников кондоминиума. Также предполагается создание нового органа — собрания собственников помещений (квартир). На собраниях собственников помещений (квартир) будут рассматриваться и приниматься решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума.

Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) будут требовать следующие вопросы:
1) связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума;
2) утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, в случае если управление объектом кондоминиума осуществляется выборными (наемными) физическими или юридическими лицами;
3) принятие решения о заключении, изменении или расторжении договора управления объектом кондоминиума;
4) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума;
5) изменение (расширение, модернизация, техническое перевооружение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) жилого дома (жилого здания).

Для выбора формы управления объектом кондоминиума собрание должно будет организовать инициативную группу. Собрание будет проводиться по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию не менее десятой части собственников помещений (квартир). Инициаторы собрания должны сообщить собственникам помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания не менее чем за десять дней.

Собрание собственников помещений (квартир) будет правомочно при наличии не менее двух третей от общего количества собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений, он имеет соразмерное количество голосов.

Подготовил Бахыт Касымбеков.

Написать автору