Наши читатели спрашивают: как заключить договор купли- продажи, какие документы необходимо иметь продавцу и покупателю при совершении сделки, а также в каких случаях можно расторгнуть договор.
За ответом на эти и другие вопросы мы обратились к юристам, нотариусам и сотрудникам Центров обслуживания населения

Договор купли-продажи недвижимости — договор, по которому одна сторона (продавец) принимает на себя обязательство передать указанный в договоре товар ( земельный участок, здание, дом, квартиру и т.д.) в собственность другой стороне (покупателю). Покупатель в свою очередь обязуется принять товар и уплатить за него продавцу обусловленную цену.
В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан, принятым 1 июля 1999 г., нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно. Однако если сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей лиц, совершивших сделку, а также соответствие их волеизъявлению.

За удостоверение договора купли-продажи у нотариуса в городской местности нужно уплатить:
- если продажа производится детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 5 МРП, т.е. 5 840 тенге (так как в 2008 году 1 МПР составляет
1 168 тенге);
- если одной из сторон является юридическое лицо – 10 МРП, т.е. 11 680 тенге;
- другим лицам – 7 МРП, т.е.
8 176 тенге.
За удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества в сельской местности нужно уплатить:
- если продажа производится детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 0. 5 МРП, т.е. 584 тенге;
- если одной из сторон является юридическое лицо – 1 МРП, т.е. 1 168 тенге;
- другим лицам – 0.7 МРП, т.е. примерно 818 тенге.
Согласно законодательству, нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимого имущества только по месту нахождения этого имущества. Следовательно, при продаже недвижимости необходимо обратиться в нотариальную контору того района, где находится недвижимость.
Прежде чем заверить сделку купли-продажи, согласно законодательству РК, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение этой сделки. Если его действиями будет причинен ущерб какой-либо из сторон, то нотариус несет имущественную, дисциплинарную и уголовную ответственность.

Для того чтобы не возникало спорных моментов, можно оговорить сроки, когда продавец обязан вывезти свои вещи и освободить проданное жилище, составить акт приема-передачи жилья с указанием сведений о передаче недвижимости, расчетных книжек по оплате коммунальных услуг и т.д.
Также юристы советуют: прежде чем подписать договор купли-продажи, необходимо внимательно его изучить. При возникновении сомнений или несогласии с каким-либо из пунктов договора нужно требовать разъяснения и исправления.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости продавцу необходимо иметь при себе правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость, свидетельства о рождении всех несовершеннолетних собственников и разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних (при необходимости), справку о технической характеристике и оценочной стоимости квартиры или дома. Также у продавца должна быть справка об отсутствии обременений. Данный документ является доказательством того, что на продаваемое жилье не наложен арест судебными органами, органами следствия, налоговыми органами, судебными исполнителями и что недвижимость не находится в залоге у банка. Продажа арестованной или залоговой недвижимости невозможна.
Данные справки изготавливаются бесплатно и действительны в течение одного дня. Для того чтобы получить данные справки, собственнику продаваемой недвижимости нужно обратиться в ЦОН.

Также для заключения договора купли-продажи обязательно должны лично присутствовать все собственники квартиры старше 14 лет и иметь при себе документ, удостоверяющий личность.
В случае отсутствия кого-либо из собственников необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от него. Если продаваемая квартира была приобретена во время брака (кроме случаев получения в дар или по наследству), необходима личная явка супруга или супруги собственника недвижимости. При себе супругу (супруге) необходимо иметь удостоверение личности и свидетельство о браке. Если же супруг (супруга ) по какой-либо причине не может присутствовать при заключении сделки, то нотариусу необходимо предоставить нотариально заверенное заявление супруга или супруги о согласии на продажу. То же самое и в отношении покупателя.

Кстати, оформить договор купли-продажи можно и на несовершеннолетнего. При этом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия одного из родителей (либо усыновителей, попечителей).
Форма такого согласия должна соответствовать форме, которая установлена законодательством для сделки. Полномочия родителей по представлению интересов своих несовершеннолетних детей определяются по свидетельству о рождении ребенка, полномочия опекуна (попечителя) в отношении опекаемого (подопечного) – по решению органов опеки и попечительства. Личности родителей, опекуна (попечителя) устанавливаются по их удостоверению личности или паспорту.
Также законодательство допускает такой вариант, как признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда.
Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей). Родители, усыновители и попечитель в этом случае не несут ответственности по обязательствам эмансипированного несовершеннолетнего.

После оформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса данный документ необходимо зарегистрировать в Центре по обслуживанию населения по месту нахождения недвижимости.
Адреса Центров обслуживания населения г. Алматы:
- ЦОН Турксибского и Жетысуского районов – улица Р. Зорге , 9, угол улицы Л. Толстого;
- ЦОН Алмалинского и Медеуского районов – улица Богенбай батыра, 221;
- ЦОН Ауэзовского и Бостандыкского районов – улица Ходжанова, 9.

Для регистрации в ЦОН нужно предоставить следующие документы:
1) заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое имущество;
2) документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, – договор купли-продажи;
3) квитанцию об уплате в бюджет сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ставка сбора составляет 0.5 МРП – 584 тенге).
Регистрация прав на недвижимое имущество производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов. После регистрации у продавца квартиры прекращается право собственности на жилье.

Расторгнуть договор купли-продажи (согласно Гражданскому кодексу РК) можно, если:
- сделка требовала наличия лицензии, а ее не было или она была просрочена;
- сделка преследовала цели недобросовестной конкуренции или нарушала требования деловой этики;
- сделка совершена лицом, не достигшим четырнадцати лет (кроме мелких бытовых сделок);
- сделка совершена несовершеннолетним, достигшим четырнадцати лет, без согласия его родителей (усыновителей) или попечителей (кроме сделок, которые он по закону имеет право совершать самостоятельно), может быть признана судом недействительной по иску родителей (усыновителей) или попечителей;
- сделка совершена лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия. Сделка, совершенная гражданином, который впоследствии признан недееспособным (статья 26 настоящего кодекса), может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если будет доказано, что уже в момент совершения сделки этот гражданин находился в состоянии психического расстройства;
- сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (по иску попечителя суд может признать такую сделку недействительной);
- сделка совершена гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими (при этом если при жизни у гражданина не было возможности для предъявления иска, то после его смерти по иску других заинтересованных лиц суд может признать такую сделку недействительной);
- сделка совершена вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению), однако если заблуждение явилось следствием грубой неосторожности участника сделки либо охватывается его предпринимательским риском, суд с учетом конкретных обстоятельств и интересов другого участника сделки вправе отказать в иске о признании сделки недействительной;
- сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка);
- сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
- сделка совершена юридическим лицом (организацией) в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными настоящим кодексом, иными законодательными актами или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА

наверх