Границы рассматриваемого блока: улица Кармысова, река Малая Алматинка, улица Коперника, река Малая Алматинка, проспект Рыскулова, проспект Суюнбая, восточная граница мкр «Думан», западная граница мкр «Коктобе»

Сегодня мы проведем исследование рынка недвижимости в последнем блоке Медеуского района – блоке D. Границы рассматриваемого блока : улица Кармысова, рекаМалая Алматинка, улица Коперника, река Малая Алматинка, проспект Рыскулова, проспект Суюнбая, восточная граница мкр «Думан», западная граница мкр «Коктобе».

Как всегда, мы рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Для расчетов использованы данные газеты «Крыша». Обработано 8 711 объявлений.













Предложение - объем и динамика

На рис. 1 показано изменение предложения квартир и домов в блоке D Медеуского района за период с 2003 года по настоящее время.

Детальное рассмотрение предложения позволяет сделать несколько выводов:
- доля домов – 92%, доля квартир – только 8%;
- из-за недостаточности информации по квартирам нельзя выделить какие-либо сезонные изменения в динамике предложения, но общая тенденция – небольшой рост количества предлагаемых квартир;
- домов, предлагаемых на продажу, гораздо больше, и статистика позволяет выделить и сезонную волну, и общий рост предложения. Среднемесячные предложения в летних максимумах: 2003 год – 200 домов, 2004 год – 250 домов, 2005 год – 340 домов, то есть количество продаваемых домов за рассматриваемый период увеличилось в полтора раза;
- в 2006 году наблюдается очередной сезонный подъем предложения на рынке домов;
- статистика общего количества предложений в блоке D по годам следующая: 2003 год – 1 839 объектов, 2004 год – 2 347 объектов, 2005 год – 3 353 объекта;
- средний темп роста количества предложений невысокий – около 1.5 %/месяц.

Предложение - структура

Рынок квартир в блоке D

Так как в блоке D квартир на продажу предлагается мало, для детального рассмотрения этого сегмента рынка были использованы суммарные данные за последний год.

Распределение по форматам квартир в блоке D показано на диаграмме и в таб- лице 1.
Формат квартир
Доля предложения
1-комнатные
21.5%
2-комнатные
40.5%
3-комнатные
15.4%
4-комнатные
14.9%
5-комнатные
4.6%
более 5 комнат
2.6%
Средняя «комнатность» для квартир в блоке D равна 2.31. Основная доля предложения приходится на малоформатные 2- и 1-комнатные квартиры. Суммарная доля предложения по 1-2-комнатным квартирам – более 60%. Для сравнения: в блоке C Медеуского района доля малоформатных квартир составляла только 38%. Квартиры в блоке D находятся в кирпичных (54.6%), деревянных (23%), монолитных (15%) и каркасно-камышитовых (6.32%) домах. В конце 2005 года стало увеличиваться количество предлагаемых на продажу квартир в кирпичных домах.

Рынок домов в блоке D

Распределение предложения по продаже домов в зависимости от формата показано в таблице 2 и на диаграмме.
Формат домов
Доля предложения
1-комнатные
менее 0.1%
2-комнатные
3.8%
3-комнатные
12.8%
4-комнатные
19.3%
5-комнатные
25.5%
6-комнатные
15.5%
67-комнатные
8.7%
8-комнатные
6.5%
более 8 комнат
7.9%
Максимум предложения приходится на 5-комнатные дома. Отметим, что значительную часть рынка недвижимости в блоке D занимают многокомнатные дома. Дома формата «больше 4 комнат» занимают более 64%. Средняя «комнатность» домов в блоке D – 5.27. В блоке D дома по типу строения распределяются следующим образом: кирпичные (среднегодовое значение доли рынка – 76.7%), каркасно-камышитовые (12.46%) и деревянные (9.79%) дома. В 2005 году количество предлагаемых на продажу кирпичных домов выросло почти в два раза.

Стоимость - уровень и динамика

В целом в результате анализа можно сделать следующие выводы:
- средние значения индексов для квартир в кирпичных домах: в 2003 году – 450$/кв.м, в 2004 году – 764$/кв.м, в 2005 году – 1 551$/кв.м. За период 2003-2005 гг. индекс вырос более чем в три раза;
- средние (за последние три месяца) значения индексов для квартир в кирпичных домах – 1 827$/кв.м, в каркасно-камышитовых – 1 239$/кв.м, в монолитных – 1 503$/кв.м, в деревянных – 1085$/кв.м. Среднее значение индекса для всех квартир в блоке D равно – 1 552$/кв.м;
- средняя скорость подорожания квартир в кирпичных домах – 43.2$/кв.м/месяц;
- за последние три года стоимость квадратного метра в домах в блоке D выросла более чем в три раза;
- индексы для кирпичных, каркасно-камышитовых и деревянных домов имеют примерно одинаковую динамику;
- средние (за последние три месяца) значения индексов для кирпичных домов – 1 598$/кв.м, каркасно-камышитовых – 1 484$/кв.м, деревянных – 1 534$/кв.м. Среднее значение индекса для домов в блоке D – 1 579$/кв.м;
- ежемесячно квадратный метр дорожает в кирпичных домах на 29.1$, в каркасно-камышитовых – на 31.6$, в деревянных – на 35.2$.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.