Для анализа трех сегментов рынка было обработано 57 615 объявлений

Сегодня мы рассмотрим, какие изменения произошли на рынке недвижимости в нашем городе за прошедший месяц. Как всегда, в статье использована база данных газеты «Крыша». Обработано 57 615 объявлений. На основании этого массива данных мы рассмотрим динамику предложения квартир и домов, индексы недвижимости, а также поговорим о таком сегменте рынка недвижимости, как рынок аренды квартир.

Продажа квартир

В таблице 1 приведены еженедельные данные по предложению квартир за февраль-март 2006 года.
Табл. 1
Февраль
Март
+/-
%
1-комн.
1 153
1 470
+ 317
+ 27.49
2-комн.
1 922
2 252
+ 330
+ 17.17
3-комн.
2 264
2 532
+ 268
+ 11.84
4-комн.
593
645
+ 52
+ 8.77
Всего
5 932
6 899
+ 967
+ 16.30
Видно, что предложение выросло для квартир всех форматов. Отметим, что чем меньше «комнатность» квартиры, тем быстрее растет количество предложений таких квартир. Это различие приводит к изменению средней «комнатности» предлагаемых на продажу квартир. В феврале этот параметр был равен 2.39, а в марте средняя «комнатность» снизилась до 2.34.

Значения квартирных индексов и их изменение за февраль-март показано в таблице 2 и на рисунке 1.
Табл. 2
Февраль
Март
+/-
%
1-комн.
1 528$
1582$
+ 54$
+ 3.53
2-комн.
1 580$
1 643 $
+ 63$
+ 3.99
3-комн.
1 734$
1 76$
+ 27$
+ 1.56
4-комн.
1 934$
2 019$
+ 85$
+ 4.40
Среднее
1 704$
1 75$
+ 47$
+ 2.76
Резкое увеличение предложения малоформатных 1-2-комнатных квартир не привело к снижению индексов на этом сегменте рынка недвижимости. Наоборот, именно для 1-2-комнатных квартир в марте наблюдается значительное увеличение средней цены предложения за квадратный метр. За прошедший месяц индекс для 1-2-комнатных квартир вырос на 3.5-4%. Это на 40% выше индекса для 1-4-комнатных квартир в целом. Сильно подорожали в марте 4-комнатные квартиры – здесь прирост индекса составил 4.4%. В среднем по 1-4-комнатным квартирам увеличение стоимости квадратного метра за февраль-март равно 2.76%. Напомним, что за период январь-февраль изменение индекса было зафиксировано на уровне 4.2%, что значительно выше прироста за февраль- март. Темп роста индекса для всех квартир за прошедший месяц снизился в полтора раза. Можно говорить о некоторой ценовой стабилизации, связанной, скорее всего, с резко возросшим предложением на рынке квартир.

Для сравнения – в Москве темп роста индекса для квартир в марте был равен 8.9% (по данным Индекса рынка недвижимости www.irn.ru).

Продажа домов

Количество еженедельно предлагаемых домов на продажу в феврале-марте 2006 года показано в таблице 3.
Табл. 3
Февраль
Март
+/-
%
1-комн.
4
4
0
0.00
2-комн.
42
51
+ 9
+ 21.43
3-комн.
109
126
+ 17
+ 15.60
4-комн.
174
204
+ 30
+ 17.24
Всего
329
385
+ 56
+ 17.02
Как видно из таблицы, в сегменте домов тоже происходит увеличение предложения (кроме 1-комнатных домов – здесь количество предложения осталось прежним). Особенно заметно увеличение для 2-комнатных домов – рост предложения более чем на 21%. В среднем по 1-4-комнатным домам увеличение предложения составило 17%, что немного меньше аналогичного показателя в феврале (19.6%).

В таблице 4 и на рисунке 2 приведены данные по индексам для домов разного формата, а также изменение этих показателей за прошедший месяц.
Табл. 4
Февраль
Март
+/-
%
1-комн.
1 322$
1 278$
- 44$
- 3.33
2-комн.
1104$
1 208$
+ 104$
+ 9.42
3-комн.
1 175$
1321$
+ 146$
+ 12.43
4-комн.
1 305$
1 388$
+ 83$
+ 6.36
Среднее
1 259$
1 356$
+ 97$
+ 7.70
Расчеты показывают, что 2-3-4-комнатные дома подорожали. Более всего выросли в цене 3-комнатные – более чем на 12%. В среднем по 1-4-комнатным домам увеличение индекса за март составило 7.7%, что в два с половиной раза больше увеличения за февраль (3.1%). Отметим, что в марте дома дорожали значительно быстрее квартир.

Аренда квартир

Еженедельное предложение квартир для сдачи в аренду показано в таблице 5.
Табл. 5
Февраль
Март
+/-
%
1-комн.
537
511
- 26
- 4.84
2-комн.
633
623
- 10
- 1.58
3-комн.
418
391
- 27
- 6.46
4-комн.
111
96
- 15
- 13.51
Всего
1 699
1 621
- 78
- 4.59
В марте предложение по аренде сократилось для квартир всех форматов. Заметнее всего это сказалось на количестве 4-комнатных квартир. В целом предложение на рынке аренды сократилось на 4.6%. Полученные значения динамики предложения на рынке аренды квартир за март резко отличаются от февральских показателей. Напомним, что в феврале рынок аренды вырос на 10%. В таблице 6 и на рисунке 3 отражены данные о средней цене предложения на квартиры, сдаваемые в аренду за прошедший месяц, а также ее изменение. Из таблицы видно, что количество малоформатных 1-2-комнатных квартир в марте по сравнению с февралем практически не изменилось. Зато заметно выросла средняя цена предложения на 3- и 4-комнатные квартиры, предлагаемые в аренду. Особенно сильно подорожала аренда 3-комнатных квартир – на 9.73%.
Табл. 6
Февраль
Март
+/-
%
1-комн.
357$
362$
+ 5$
+ 1.40
2-комн.
631$
633$
+ 2$
+ 0.32
3-комн.
1 079$
1 184$
+ 105$
+ 9.73
4-комн.
1 955$
2 071$
+ 116$
+ 5.93
Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.