Границы рассматриваемого блока – проспект Абая, улица Кармысова, река Малая Алматинка, улица Коперника, проспект Райымбека, улицы Фурманова, Макатаева, Кунаева, Гоголя

Мы продолжаем изучать рынок недвижимости в городе Алматы. Сегодня объект нашего анализа - рынок квартир и домов в блоке С Медеуского района. Границы блока – проспект Абая, улица Кармысова, река Малая Алматинка, улица Коперника, проспект Райымбека, улицы Фурманова, Макатаева, Кунаева, Гоголя.

Как всегда, мы рассмотрим объем и структуру предложения, цены, динамику изменения. Для расчетов использованы данные газеты «Крыша». Обработано 26 176 объявлений.











Предложение – объем и динамика

На рис. 1 показано изменение предложения квартир и домов в блоке С Медеуского района за период с 2003 года по настоящее время. Из полученных данных следует, что:
- в рассматриваемом блоке на продажу предлагаются в основном квартиры, их доля – 99.66%. Домов в блоке С очень мало – всего 0.34%;
- в 2005 году в блоке С виден явный рост предложения квартир по сравнению с предложением в 2003-2004 гг.;
- в 2003 году в предложении квартир можно выделить небольшую годовую волну, в 2004-2005 гг. сезонного колебания почти нет, но есть достаточно сильный рост;
- рост количества предложений в блоке С следующий: 2003 год – 5 627 объектов, 2004 год – 6 420 объектов, 2005 год – 10 505 объектов. На сегодня темп роста предлагаемых на продажу объектов составляет около 3.5 %/месяц.

Предложение – структура

Рынок квартир в блоке С

Распределение квартир по формату показано на диаграмме и в таблице.
Формат квартиры
Их доля
1-комнатные
9.46%
2-комнатные
28.29%
3-комнатные
42.57%
4-комнатные
16.47%
5-комнатные
2.7%
более 5 комнат
0.51%
Средняя «комнатность» квартир составляет 2.8.

Квартиры в блоке С находятся в кирпичных (70.58%), панельных (22.64%) и монолитных (6.78%) домах. В 2005 году стала увеличиваться доля квартир в кирпичных домах.



Рынок домов в блоке С

Как уже отмечалось выше, домов в блоке С мало, но если использовать суммарные данные за год, то можно получить следующие данные: как видно из диаграммы, основной формат домов в блоке С – это 2-3-комнаты. Но наряду с этим форматом заметное место занимают дома с числом комнат больше 4. Средняя «комнатность» составляет 4.2.

В блоке С на продажу предлагаются в основном кирпичные (56.96%), каркасно-камышитовые (24.05%) и деревянные (17.72%) дома.

Стоимость – уровень и динамика

На рис. 2 показано изменение индекса для квартир за последние три года. Полученные результаты расчетов позволяют сделать ряд выводов:
- за период 2003 год – первые три месяца 2006 года индексы для квартир выросли почти в три раза;
- в 2003 году индекс для квартир в кирпичных домах был выше, чем индекс для квартир в панельных домах примерно на 400$. Начиная с 2005 года эта разница все время растет и сегодня составляет 700$;
- значения индексов за последние три месяца для квартир в кирпичных домах - 2 218$/кв.м, в панельных – 1 525$/кв.м, в монолитных – 2 081$/кв.м;
- значение индекса для всех квартир равно 2 051$/кв.м;
- изменение индекса для квартир в блоке С в среднем: для кирпичных домов – 42.7$/кв.м/месяц, для монолитных – 49.2$/кв.м/месяц, для панельных – 31.43$/кв.м/месяц;
- для кирпичных домов среднегодовой индекс равен 1 571$/кв.м, для каркасно-камышитовых – 833$/кв.м, для деревянных домов нет статистически достоверных данных. Среднее значение индекса для домов – 1 128$/кв.м;
- в среднем за месяц изменение индекса для квартир составляет 39.2$, для домов – 23.6$.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ

Термины

Индекс рынка - среднее значение стоимости квадратного метра общей площади по некоторой выборке квартир, домов.

Предложение - количество предлагаемых на продажу квартир, домов.

Средняя «комнатность» - среднее значение числа комнат по некоторой выборке квартир, домов.

Удельная активность - изменение предложения с учетом площади, занимаемой тем или иным блоком.